好地网9月6日讯（研究员 黄卓贤）8月26日，广州第二批集中出让地块正式公告，共48宗地，总出让面积270.76万方，总建面878.74万方，总起价1124亿元，计划将于9月26、27日分6个时间段出让。
其中，番禺区推出5宗地，分布于创新城（2宗）、石楼（1宗）、大石（2宗），总出让面积42.35万方，总建筑面积119.35万方（占48宗地总建面的13.6%），总起价245.5亿元（占48宗地总起价的21.8%）。
这5宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。
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广州第二批集中供地解读②：荔湾区2宗地块，总起价87.4亿元
广州第二批集中供地解读③：白云区5宗地块，总起价199亿元
广州第二批集中供地解读④：黄埔区3宗地块，总起价66.4亿元
番禺地块指标
番禺5宗地分布图（数据来源：好地大数据）
创新城（2宗地）
创新城将出让2宗相邻商住地，总出让面积12.77万方，总建筑面积44.76万方，总起价1029582万元。
2宗地位于暨南大学北侧，大学城南岸，距离4号线新造站直线距离约900米，紧邻南大干线，且周边有新化快速路、南沙港快速以及广台高速等要道，交通通达度高。但目前而言，地块周边商业、教育等公共配套方面较为匮乏且低端。
在今年第一批次集中供地中，越秀通过摇号以上限价53.5亿元+45900㎡配建竞得新造镇国际创新城一期C居住地块（相距1公里），成交楼面价26083元/㎡，实际楼面价40471元/㎡。
地块周边三公里内在售一手项目有思科智慧城▪12光年（相距700米），最近一期开盘毛坯均价为4.3-4.5万/平；越秀星汇文玺（相距300米）带装修均价约4.5万/㎡。
2宗地位置图（来源：好地大数据）
2宗地航拍图
穗规划资源挂出告字〔2021〕65号地块
番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一，出让面积65714㎡，容积率3.5，最大建筑面积230045㎡，商业建面71124㎡（扣除回购后41124㎡），住宅建面158921㎡。
地块起价529104万元，楼面起价23000元/㎡，实际楼面起价29855元/㎡，采用“限地价+竞商业自持+竞住宅自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价60846万元，上限楼面价26450元/㎡，上限实际楼面价34258元/㎡，竞买保证金为106000万元，网上限时竞价时间为9月26日9时。
当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商业建筑面积（须扣除政府回购商业建筑面积），竞价阶梯为商业建筑面积的1%，竞价最高自持商业建筑面积比例设定为12%。
当企业自持商业建筑面积比例为12%后，竞买方式转为竞企业自持商品住宅建筑面积，竞价阶梯为商品住宅建筑面积的1%，竞价最高自持商品住宅建筑面积比例设定为50%。
企业自持部分作为租赁用房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁用房整体一并办理。
地块要求：1.宗地红线范围内城市道路（面积8777㎡）、绿地（面积18487㎡）由竞得人作为建设单位出资建设。
2.竞得人须按规划要求配建规划条件的BB0301619地块（服务设施用地，6班幼儿园）、BB0301712地块（环卫用地）。
3.配建商业设施计容建面30000㎡，按1500元/㎡回购，并须提供相应机动车停车位240个，按政府审定价格回购。
4.实施装配式建筑面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。
5.出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积86695㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/cf405ead7ca44fa8bb7bbd7bfbf06b05/8a45a7e57b39f65f017b7cc7facd1429/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕66号地块
番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二，出让面积61981㎡，容积率3.5，最大建筑面积217599㎡，其中商业建面67275㎡（扣除回购后37275㎡），住宅建面150324㎡。
地块起价500478万元，楼面起价23000元/㎡，实际楼面起价29928元/㎡，采用“限地价+竞商业自持+竞住宅自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价575549万元，上限楼面价26450元/㎡，实际上限楼面价34346元/㎡，竞买保证金为100100万元，网上限时竞价时间为9月26日9时。
当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商业建筑面积（须扣除政府回购商业建筑面积），竞价阶梯为商业建筑面积的1%，竞价最高自持商业建筑面积比例设定为13%
当企业自持商业建筑面积比例为13%后，竞买方式转为竞企业自持商品住宅建筑面积，竞价阶梯为商品住宅建筑面积的1%，竞价最高自持商品住宅建筑面积比例设定为50%。
企业自持部分作为租赁用房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁用房整体一并办理。
地块要求：1.宗地红线范围内城市道路（面积4115㎡）、绿地（面积25018㎡）由竞得人作为建设单位出资建设。
2.须配建商业设施计容建面30000㎡，按1500元/㎡回购，并须提供相应机动车停车位240个，按政府审定价格回购。
3.实施装配式建筑面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。
4.出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积82005㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/f12f72fb1e1846078dd5da904eebb302/8a45a7e47b39f69f017b7cd179ed1626/GGRC/tdkc
石楼（1宗）
穗规划资源挂出告字〔2021〕68号地块
番禺区石楼镇利丰北侧地块，出让面积114724㎡，容积率2.55，最大建筑面积293005㎡。
地块起价383548万元，楼面起价13090元/㎡，实际楼面起15140元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价441080万元，上限楼面价15054元/㎡，实际上限楼面价17378元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例50%，竞买保证金为76800万元，网上限时竞价时间为9月26日12时。
企业自持部分作为租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
航拍图
地块点评：地块属于莲花湾板块，位于狮子洋西岸、山海连城北侧、利丰大道东侧，未来可打造成一线望江住宅。
地块毗邻南大干线，通过南大干线接驳新光快速、华南快速等交通动线，另外距离地块约3公里的莲花山站枢纽，建成后可通过穗佛莞城轨实现3站到琶洲、4站到南站。
周边配套方面，目前略显不足，但随着凯德山海连城和智联汽车小镇两个楼盘逐步开发入住，周边商业与教育配套将逐步完善。
参考地价与房价：地块5公里范围内，近5年仅成交2宗涉宅地，均为定向出让。
1.2018年12月6日，广州智联汽车小镇投资发展有限公司以底价29.3亿元竞得本案西侧番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块一，楼面价7627元/㎡，实际楼面价7690元/㎡（定向）。
2.2018年12月6日，保利以底价16.5亿元竞得番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块二，楼面价7627元/㎡，实际楼面价7886元/㎡（定向）。
两宗地统一开发为“智联汽车小镇”项目（70%房源定向出售给汽车城相关人才，30%对外出售），带装修均价约2.8万/㎡。此外，地块南侧的凯德山海连城，带装修均价约2.85万/㎡。
地块要求：1.宗地红线范围内城市道路（面积20774㎡）、绿地（面积11043㎡）由竞得人作为建设单位出资建设。
2.配建计容建面29301㎡的住房（政府性房源、人才住房），按3500元/㎡回购。并须提供机动车停车位440个，按审定的价格回购。
3.实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计容建面的70%。
4.出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积123060㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/805454799213470282bcf82279d85cc4/8a45a7e57b39f65f017b7d07cb4b15b8/GGRC/tdkc
大石（2宗）
大石将出让2宗相邻宅地，总出让面积18.11万方，总建筑面积45.29万方，总起价1041657万元。
2宗地邻近广州南站、长隆旅游度假区，目前周边以工业园区、旧村为主，周边有一定的生活配套资源，此外，两宗地分别配建1所幼儿园、小学，未来可满足业主子女3-12岁的教育需求。
3公里范围内，2020年至今共成交6宗涉宅地，仅1宗为非定向出让：2020年5月18日，越秀以74.9亿元竞得汉溪大道北侧BA0902101、BA0902102、BA0902103地块（相距约3公里），溢价率16%，成交楼面价29164元/㎡，实际楼面价33551元/㎡。
住宅售价方面，目前地块附近长隆珑翠的带装修售价约4.6万元/㎡。
2宗地位置图（来源：好地大数据）
航拍图
穗规划资源挂出告字〔2021〕74号地块
番禺区大石街飘峰路西侧地块一，出让面积84129㎡，容积率2.5，最大建筑面积210546㎡。
地块起价484256万元，楼面起价23000元/㎡，实际楼面起价27816元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价547420万元，上限楼面价26000元/㎡，实际上限楼面价34100元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例50%，竞买保证金为96860万元，网上限时竞价时间为9月27日9时。
企业自持商品住房建筑面积比例在1%-30%（含30%）的部分，作为保障性租赁住房，企业自持商品住房建筑面积比例在31%-50%的部分，作为租赁住房。企业自持商品住房建筑面积的持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持的保障性租赁住房和租赁住房整体一并办理。
地块要求：1.宗地红线范围内规划道路（面积10471㎡）由竞得人负责出资建设。
2.无偿配建1所计容建面5040㎡幼儿园。
3.配建计容建面21055㎡的住房（政府性房源、人才住房），按3500元/㎡回购，并须提供机动车停车位316个，按政府审定的价格回购。
4.实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计容建面的70%。
5.出让价格已包含地下空间非计容建面88445㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/cb36de0e5ee84f4cadab9bfc9806cdd5/8a45a7e47b39f69f017b7d2b82421818/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕75号地块
番禺区大石街飘峰路西侧地块二，出让面积96940㎡，容积率2.5，最大建筑面积242348㎡。
地块起价557401万元，楼面起价23000元/㎡，实际楼面起价28813元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价630105万元，上限楼面价26000元/㎡，实际上限楼面价32516元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例50%，竞买保证金为111490万元，网上限时竞价时间为9月27日9时。
企业自持商品住房建筑面积比例在1%-30%（含30%）的部分，作为保障性租赁住房，企业自持商品住房建筑面积比例在31%-50%的部分，作为租赁住房。企业自持商品住房建筑面积的持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持的保障性租赁住房和租赁住房整体一并办理。
地块要求：1.无偿配建1所计容建面16800㎡小学。
2.配建计容建面24235㎡的住房（政府性房源、人才住房），按3500元/㎡回购，并须提供机动车停车位364个，按政府审定的价格回购。
3.实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计容建面的70%。
4.出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积101815㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/afb05f5ace514b908c252d43abc2a5f1/8a45a7e57b39f65f017b7cb2aa9a120c/GGRC/tdkc
