好地网8月27日讯（研究员 黄卓贤）8月26日，广州第二批集中出让地块正式公告，共48宗地，总出让面积270.76万方，总建面878.74万方，总起价1124亿元，计划将于9月26、27日分6个时间段出让。

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其中，海珠区推出2宗，总出让面积2.35万方，总建筑面积12.05万方（占48宗地总建面的1.4%），总起价35.8亿元（占48宗地总起价的3.2%）。

值得一提的是，海珠2宗地对建筑品质要求高（建筑达绿色三星标准、装配式比例70%）且限销售对象（首套住房购房家庭或个人购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%）。

另外，在竞价模式方面，当有三个及以上竞买人报出竞自持上限时，将首次采用“一次性书面报价”的方式确定得主（仅有2个竞买人报出自持上限时，采用摇号确定）。

这2宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。

海珠地块指标

海珠2宗地分布图（数据来源：好地大数据）

穗规划资源挂出告字〔2021〕70号地块

海珠区江泰路50号AH0605005地块，出让面积13013㎡，容积率4.65，最大建筑面积60510㎡。

地块起价237199万元，楼面起价39200元/㎡，实际楼面起价52400元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号/一次性书面报价”的方式确定竞得人，上限价258550万元，上限楼面价42728元/㎡，上限实际楼面价56991元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例50%，竞买保证金为48000万元，网上限时竞价时间为9月26日15时。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块点评：地块位于海珠老城区，1公里内有江泰广场、T.I.T润政广场、万科里、燕汇广场等商业配套，周边还有中小学、养老院、医院及体育馆等，各类配套齐全，周边住宅小区林立，生活氛围浓厚。距离地铁2号线和11号线（在建）换乘站江泰路站仅约100米，交通优势明显。美中不足的是，地块东侧紧邻220KV变电站。

参考地价：2021年1月29日，中海以上限价22亿元+450㎡配建竞得本地块西南侧约1.6公里的石岗路AH050946地块，溢价率45%，成交楼面价50011元/㎡，实际楼面价52207元/㎡。

参考房价：地块西南侧700米的“中冶逸璟公馆”，在售别墅22.8万/㎡（毛坯），LOFT公寓4.3-5万/㎡（带装修）。此外，北侧约300米的时代润南（润南花园二期）精装高层吹风价约8万/㎡。

地块要求：1.无偿配建5451.2㎡（计容）政府性统筹用房，需精装。

2.无偿移交回迁安置住宅2553㎡（计容），需精装，并支付临迁费直至取证。

3.无偿配建用地范围内城市道路用地面积3795㎡，绿地用地2986㎡。

4.本合同项下出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积21175㎡的价格。

附公告链接：

http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/ae5c6d359230497a8601f42ecae8faf7/8a45a7e47b39f69f017b7d1b7bd617d2/GGRC/tdkc

穗规划资源挂出告字〔2021〕71号地块

海珠区石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块，出让面积10451㎡，容积率5.74，最大建筑面积60000㎡，其中住宅建面29400㎡、商业建面30600㎡（扣除无偿移交后3800㎡）。

地块起价120500万元，楼面起价20083元/㎡，实际楼面起价45578元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号/一次性书面报价”的方式确定竞得人，上限价133760万元，上限楼面价22293元/㎡，实际上限楼面价50171元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例10%，竞买保证金为25000万元，网上限时竞价时间为9月26日15时。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块点评：地块东侧邻近中海观澜府，南侧紧靠珠江后航道，西侧临近在建的地铁10号线大干围站。

地块所在的石溪村，目前城市面貌一般，配套较为低端，由佳兆业操刀的石溪村旧改项目已启动，总投资超176亿，未来片区将发展IAB、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等相关产业，增加幼儿园3所、小学1所、完全中学1所，相信该片区的居住环境将会有提升。

参考地价与房价：近3年，地块周边3公里范围出让3宗涉宅地，均由中海竞得：

1.2019年10月24日，其以底价近51亿元竞得本地块东侧约200米竞得大干围西侧临江地块（住宅占比87.5%），成交楼面价34628元/㎡，实际楼面价36098元/㎡。项目案名为“中海观澜府”，住宅带装修售价5-6万元/㎡。

2.2020年10月23日，其以44.3亿元竞得本地块东北侧约1.2公里的海珠南洲名苑3期用地，溢价率26.2%，成交楼面价38609元/㎡，实际楼面价41119元/㎡。项目案名为“中海观云府”，目前待售中。

3.2021年1月29日，其以上限价22亿元+450㎡配建竞得本地块西北侧约1.1公里的石岗路AH050946地块，溢价率45%，成交楼面价50011元/㎡，实际楼面价52207元/㎡。

地块要求：1.无偿配建商业物业计算容积率建筑面积2000㎡。

2.无偿配建回迁安置物业建筑面积28800㎡（其中地上商业物业计算容积率建筑面积24800㎡，地下建筑面积4000㎡约100个有产权车位）。

3.无偿配建道路用地面积2964㎡，绿地用地面积4396㎡，河涌用地面积91㎡。

4.本合同项下出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积18900㎡的价格。

附公告链接：

http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/ac5ac530de2444f0a97fdf3b469ba154/8a45a7e57b39f65f017b7cbe598413b1/GGRC/tdkc