好地网8月30日讯（研究员 黄卓贤）8月26日，广州第二批集中出让地块正式公告，共48宗地，总出让面积270.76万方，总建面878.74万方，总起价1124亿元，计划将于9月26、27日分6个时间段出让。

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广州第二批集中供地解读①：海珠区2宗地块，总起价35.8亿元

其中，荔湾区推出2宗，分布于广钢新城与白鹅潭商务区，总出让面积7.42万方，总建筑面积33.68万方（占48宗地总建面的3.8%），总起价87.4亿元（占48宗地总起价的7.8%）。

这2宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。

荔湾地块指标

荔湾2宗地分布图（数据来源：好地大数据）

穗规划资源挂出告字〔2021〕64号地块

荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块，出让面积50911㎡，容积率4.33，最大建筑面积220628.5㎡，其中住宅建面210037.5㎡（95.2%），商业建面10591㎡（占比4.8%）。

地块起价630392万元，楼面起价28573元/㎡，实际楼面起价33177元/㎡（不考虑广钢公园运营成本与收益），采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价703182万元，上限楼面价31872元/㎡，上限实际楼面价36532元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例50%，竞买保证金为126080万元，网上限时竞价时间为9月26日9时。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

航拍图

地块点评：地块位于广钢新城南区，位于葛洲坝紫郡府南侧，保利和光晨樾二期西侧，直线距离一号线西塱站、广佛线鹤洞站约1公里，随着广钢新城内多个小区交付入住，居住氛围日渐浓厚，有一定的配套可满足日常生活所需，根据要求，竞得人将配建广钢中央公园，以及初中、高中各一所，板块配套得以进一步完善。

需要注意的是，距地块南侧80米处为现状110kv架空线，且150米处规划一处110kv变电站，对未来项目有一定的不利影响。此外，竞得人须高度参与广钢公园的运营，也增加不少的隐形成本。

参考地价与房价：板块内：地块东侧2019年成交2宗地：4月1日，中海以19.7亿元竞得芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040225-B地块，成交楼面价34665元/㎡，实际楼面价35968元/㎡，溢价率23%。项目案名为“中海学仕里”，目前带装修售价6.3-7.2万元/㎡；

12月5日，保利以26.2亿元竞得芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040225-A地块，成交楼面价33840元/㎡，实际楼面价约34549元/㎡，溢价率20%。项目案名为“保利和光晨樾二期”，目前带装修售价约5.7万/㎡。

板块外：2020年1月19日，中国船舶工业&中信泰富以82亿元+25%商业自持竞得距离本地块1.3km的芳村大道南广船一期地块，成交楼面价37216元/㎡，实际楼面价41720元/㎡，溢价率45%；项目为“广州滨江上都”，目前待售中，高层精装吹风价8-10万元/㎡。

2020年12月4日，保利以底价28.5亿元竞得距离本地块约1.8km的芳村大道东以西、培真路以北广摩地块，成交楼面价24212元/㎡，实际楼面价30605元/㎡，项目将联合越秀开发。

此外，目前广钢新城内还有多个项目在售，集中在南区，均为带装修交付：保利东郡在售平层与复式产品，均价约5.9万元/㎡；保利堂悦复式7.2万元/㎡；葛洲坝紫郡府平层6万元/㎡。

地块要求：1.无偿配建1所36班初中（AF040128地块），为广东实验中学荔湾学校初中部、1所36班高中（AF040422地块），2所学校总投资暂定48448万元(不含土壤修复费用)。

2.无偿配建AF040420地块（行政办公用地）、建设内容包括公共服务配套设施、地下停车场等，建筑总面积约12600.5㎡，其中地上计容建筑面积9840.5㎡，地下建筑面积2760㎡，建筑造价指标不低于4553元/㎡，地下停车场造价指标不低于7368元/㎡。

3.无偿配建AF040216地块（文化设施用地），建设内容包括工业遗产消隐加固及改造、文化馆建设、地下停车场等，建筑总面积约19077.6㎡，其中地上计容建筑面积10465.6㎡，地下建筑面积8612㎡，现存现存工业遗产建构筑物建筑面积4095㎡，工业遗产加固造价指标不低于2744元/㎡，建筑造价指标不低于6341元/㎡。另须须承担土壤处理（包括移出）的实施、监理、效果评估等所有费用，合计总费用不超过3400万元。

4.须按《广钢公园实施方案》及《广钢公园建设要求》无偿配建广钢公园，并按《广钢公园运营履约监管协议书》要求参与合作运营，管理公园期限20年。其中一期工程须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内交付。

5.无偿配建AF040234地块范围内的南侧城市道路约1300㎡和广钢公园范围内的城市道路（包括隧道）。

6.实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

7.出让价格已包含AF040234地块地下空间非计算容积率建筑面积88235㎡的价格。

附公告链接：

http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/4f55a9dc80d44491bc2f48bcfab5f805/8a45a7e57b39f65f017b7ca23d6f1069/GGRC/tdkc

穗规划资源挂出告字〔2021〕76号地块

荔湾区荷景路AF060419地块，出让面积23239.5㎡，容积率5，最大建筑面积116197.5㎡。

地块起价244015万元，楼面起价21000元/㎡，实际楼面起价28317元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价280617万元，上限楼面价24150元/㎡，实际上限楼面价32321元/㎡，最高竞自持商品住房建筑面积比例50%，竞买保证金为48803万元，网上限时竞价时间为9月27日12时。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块点评：地块位于白鹅潭商务区南部，环城高速北侧、东新高速西侧，周边规划三条地铁线路，距离地铁10号线（在建）、佛山地铁11号线（规划）广钢新城换乘站约800米，交通通达性较高。

值得一提的是，地块东侧为国际医药港有产业支撑，西侧为东沙工业园，对居住环境有一定影响。

参考地价与房价：2020年1月19日，中国船舶工业&中信泰富以82亿元+25%商业自持竞得距离本地块2.1km的芳村大道南广船一期地块，成交楼面价37216元/㎡，实际楼面价41720元/㎡，溢价率45%；项目为“广州滨江上都”，目前待售中，高层精装吹风价8-10万元/㎡。

2020年12月4日，保利以底价28.5亿元竞得距离本地块约2.8km的芳村大道东以西、培真路以北广摩地块，成交楼面价24212元/㎡，实际楼面价30605元/㎡，项目将联合越秀开发。

地块周边新房集中在广钢新城，具体价格见上一宗地块介绍。

地块要求：1.无偿配建政府性房源（公共租赁住房）计容建面10000㎡。

2.无偿配建道路（3652.06㎡）、绿地（16559.51㎡）和河涌（4287.9㎡）。

3.负责建设聚龙湾片区绿地，用地面积约3.4万㎡，建设成本4645万元。

4.实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

5.本合同项下出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积40705㎡的价格。

附公告链接：

http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/d4100c9cc56a41cb98b9e0594eaff075/8a45a7e47b39f69f017b7cb3d8fe1410/GGRC/tdkc