好地网4月3日讯（研究员 黄卓贤）3月26日，广州2021年首批集中出让地块正式亮相，共计48宗地，总出让面积278.14万方，总建筑面积928.5万方，总起价901.4亿元，将于4月26-27日分批限时竞价。（报道回顾）

其中，番禺区将推出5宗，分布于大学城板块（1宗）、石基板块（1宗）、桥南板块（1宗）、南站板块（2宗），总出让面积46.01万㎡，总建筑面积148.89万㎡，占此次集中出让地块总建面的16%，总起价147亿元。

相关阅读：广州首批集中出让地块解读①：南沙5宗地，总起价78.4亿元

广州首批集中出让地块解读②：荔湾1宗地，总起价20.2亿元

广州首批集中出让地块解读③：黄埔3宗地，总起价39.8亿元

首批集中供地地块分布

番禺地块指标

番禺区地块分布图（数据来源：好地大数据）

大学城板块（1宗）

穗规划资源挂出告字〔2021〕26号地块

地块位于番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块，出让面积71353㎡，容积率2.88，最大建筑面积205182㎡，其中住宅建面164146㎡（占比80%）、商务建面41036㎡（占比20%）。

地块起价369088万元，楼面起价17988元/㎡，实际楼面起价20713元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（公共租赁住房）+摇号”的方式确定竞得人，上限价535178万元，上限楼面价27779元/㎡，实际上限楼面价29511元/㎡，竞买保证金为73900万元，网上限时竞价时间为4月26日9时。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块点评：地块东至金光东大道，南至兴业大道，北至南大干线，西临暨南大学番禺校区，距离4号线新造站直线距离约400米，临近兴业大道、市新公路等主干道，且可通达新化快速路、南沙港快速以及广台高速等要道，交通通达度高。

地块需配建幼儿园、9年一贯制学校，未来项目自带的教育资源将成为配套上的一大优势，就目前而言，地块周边商业、教育等公共配套方面较为匮乏且低端。例外值得一提的是，110KV变电站距离住宅地块不远，是地块不利因素之一。

参考地价：1.2020年8月14日，越秀以底价12.6亿元竞得距离本地块约1公里的番禺区华南理工大学广州国际校区二期BB0204001地块，成交楼面价10000元/㎡，实际楼面价约22641元/㎡。

2.2020月9月28日，奥园&恒基兆业以总价67.8亿元竞得距离本地块约3公里的番禺区新造镇新化快速路东侧地块，溢价率11.2%，成交楼面价22230元/㎡，实际楼面价24700元/㎡。

参考地价：思科智慧城·12光年，主推户型为119-144平三房以及124-195㎡四房，带装修售价约4.5万/㎡。

地块要求：1.宗地红线范围内规划道路用地、绿地用地以及宗地红线外的BB0301530地块、BB0301531地块、BB0301532地块（用地范围以建设合同为准）由竞得人负责出资建设，在广州市番禺区土地开发中心交地之日起6个月内按规划要求建成并验收合格后无偿移交给广州市番禺区政府指定单位。(宗地范围内应由受让人配建的道路用地面积41593㎡，绿地面积112050㎡，中小学用地面积27090㎡，服务设施用地面积2478㎡，供电用地面积4420㎡。宗地范围外应由受让人配建的中小学用地面积6131㎡，绿地面积2537㎡。)

2.竞得人须按规划要求配建规划条件的BB0301531地块（九年一贯制学校，36班）、BB0301527地块（服务设施用地，6班）、BB0301523地块（供电用地，110KV变电站），及规划条件要求建设的其他公共服务设施及市政公用设施。项目配套公共服务设施中的变电站（用地面积为4420㎡），由供电部门按照建设成本出资委托受让人代建。该项目变电站按划拨方式办理不动产登记。

3.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

其他注意事项：1.该地块涉及地铁4号线及其复线，竞得人须按照相关政策法规要求制订保护措施，对宗地红线范围内轨道交通保护控制范围进行合理保护和利用，并按轨道交通管理部门意见处理，竞得人不得将轨道线路的处理作为项目申请延期开发（包括开工、竣工等）的理由。

2.宗地红线范围内及宗地红线范围外配建用地涉及古树，广州市番禺区政府相关部门负责办理古树迁移手续，竞得人负责实施古树迁移并承担古树迁移相关费用（以财政评审为准），竞得人不得将古树迁移作为申请延期开发（包括开工、竣工等）的理由。

附公告链接：

https://jyxt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/ccc0ed45b0074a739132c3749c4faa29/8a45a7e5783ab3ac01786bfa368d145e/GGRC/tdkc

(备注：商务部分货值按住宅货值6折折算）

石基板块（1宗）

穗规划资源挂出告字〔2021〕40号地块

地块位于番禺区石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块，出让面积36596㎡，容积率2.44，最大建筑面积77679㎡。

地块起价89075万元，楼面起价11467元/㎡，实际楼面起价16546元/㎡，采用“限地价+配建政府性房源（公共租赁住房），+摇号”的方式确定竞得人，上限价124287万元，上限楼面价16000元/㎡，实际上限楼面价21767元/㎡，配建政府性房源建筑面积上限31500㎡，竞买保证金为17815万元，网上限时竞价时间为4月27日12时。

根据《出让公告》要求，竞得人须在BD0213002地块内提供计算容积率建筑面积7768㎡（以不动产登记建筑面积为准）的住房，上述住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/㎡的价格回购。竞得人须提供机动车停车位117个供政府性回购住房住户购置或租赁使用，购置标准或租赁标准与该项目其他车位价格一致。

地块点评：地块靠近亚运城，距离4号线石基站700米，步行10分钟左右可达。目前，周边处于拆迁整改中，配套资源、居住氛围一般；此外，地块西侧120米处为绕城高速，有噪音滋扰。

参考地价与房价：2019年4月1日，中海以13.9亿元竞得距离本地块约2.8公里的亚运大道北侧石楼镇新城地块一，成交楼面价14772元/m²，实际楼面价18400元/㎡。项目案名为“中海左岸澜庭”，目前带装修售价3-3.3万元/㎡。

此外，板块内还有广州亚运城项目在售，新推【天珑ONE】组团，带装修售价2.8-3.5万元/㎡。

地块要求：1.宗地红线范围内城市道路由竞得人作为建设单位出资建设。

2.竞得人须按规划要求建设BD0213061地块（服务设施用地，15班幼儿园）。

3.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

4.宗地红线范围外位于番禺区石楼镇清华科技园的创新西路由竞得人出资建设，项目总投资估算约19547.62万元，按广州市番禺区政府指定部门要求建成验收合格后无偿移交给广州市番禺区政府指定部门。

附公告链接：

https://jyxt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/ae6c5d1145434c4ea12b0d4758d8d39c/8a45a7e5783ab3ac01786ccd98de1f3b/GGRC/tdkc

桥南板块（1宗）

穗规划资源挂出告字〔2021〕45号地块

地块位于番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块，出让面积49584㎡，容积率2.8，最大建筑面积138770㎡。

地块起价206659万元，楼面起价14892元/㎡，实际楼面起价17548元/㎡，采用“限地价+竞配建政府统筹房源（住宅）+摇号”的方式确定竞得人，上限价299656万元，上限楼面价21299元/㎡，实际上限楼面价25302元/㎡，配建政府性房源建筑面积上限35550㎡，竞买保证金为41400万元，网上限时竞价时间为4月27日15时。

根据《出让公告》要求，竞得人须在地块内提供建筑面积13877㎡住房（住宅，以不动产登记的建筑面积为准），该住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/㎡的价格回购。竞得人须提供208个机动车停车位供政府性回购住房住户购置或租赁使用，购置标准或租赁标准与该项目其他车位价格一致。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块点评：地块东临蚬涌中心路，南临市南路，西侧为河涌，北侧为蚬涌粮油工业区，距珠江江边约500米。地块周边有奥园养生广场、番禺中心医院、诺宝幼儿园、蚬涌俊贤小学、圣象中学等商业、医疗、教育等配套。

参考地价：2020年12月28日，龙湖以上限价58.1亿元+6750㎡配建政府性房源竞得距离本地块约2.9公里的亚运大道北侧番禺客运站地块，成交楼面价20621元/㎡，实际楼面价29496元/㎡（自持80000㎡商业货值按住宅部分五成折算）。

参考房价：金海岸花园云起兴泰组团，85-142㎡三至四房，带装修吹风价4.8万元/㎡，观海组团207-300㎡大平层，毛坯均价约4.9万元/㎡。

地块要求：1.地块西南侧涉及在建的地铁18号线、22号线等，竞得人须按照相关政策法规要求制订保护措施，对宗地红线范围内轨道交通保护控制范围进行合理保护和利用，并按轨道管理部门意见处理，且做好有轨电车N1线的规划控制预留，竞得人不得将轨道线路的处理作为项目申请延期开发（包括开工、竣工等）的理由。 

2.竞得人须出资建设宗地红线范围内的城市道路用地，并按规划要求与该项目首期工程同步建设、同步验收，建成并验收合格后无偿移交给广州市番禺区政府有关部门。

3.竞得人须作为建设单位按规划要求配建宗地红线范围内的邮政所。

4.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

附公告链接：

https://jyxt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/03dadcb9c38f47a6b707dd8d2c801900/8a45a7e5783ab3ac01786cf24879217d/GGRC/tdkc

南站板块（2宗）

南站板块即将出让2宗商住地，2宗地总出让面积31.52万方，总建筑面积109.08万方，总起价805375万元。

2020年至今，南站板块共成交1宗涉宅地，去年9月25日，广州城投以25.7亿元竞得番禺区南站BA0501004地块，建面14.6万㎡，溢价率25.4%，成交楼面价17634元/㎡，实际楼面价26347元/㎡。另外值得一提的是，板块内的石壁一二三四村旧改由富力拿下，改造范围总用地面积约104.8公顷，总投资金额约120亿元。

板块内在售新盘仅有品秀·星瀚，主推建面约85-115㎡洋房，带装修售价约4万/㎡。

2宗地分布（来源：好地大数据）

穗规划资源挂出告字〔2021〕37号地块

地块位于番禺区广州南站BA0401009、BA0401017地块，出让面积49984㎡，容积率3，最大建筑面积149951㎡。

地块起价97175万元，楼面起价5603元/㎡，实际楼面起价22001元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（公共租赁住房）+摇号”的方式确定竞得人，上限价140904万元，上限楼面价8124元/㎡，实际上限楼面价24919元/㎡，配建政府性房源建筑面积上限39600㎡，竞买保证金为19500万元，网上限时竞价时间为4月26日12时。

地块要求：1.竞得人须负责按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币230000万元，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内开工并实施建设。 

2.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

3.竞得人须按规划要求配建地块内的服务设施用地（4320㎡18班幼儿园、建面600㎡托儿所）。

其他注意事项：出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积63000㎡的价格。

附公告链接：

https://jyxt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/c5eba2f4d0b1429f98e16b2d9be7b63f/8a45a7e4783ab3c801786c47a6de1a1b/GGRC/tdkc

穗规划资源挂出告字〔2021〕37号地块

地块位于番禺区南站核心区TOD项目地块，出让面积257425㎡，容积率3.56，最大建筑面积917350㎡。

据好地研究院了解到，地块或定向出让给新鸿基。

地块起价708200万元，楼面起价7720元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（公共租赁住房）+摇号”的方式确定竞得人，上限价1026890万元，上限楼面价8941元/㎡，配建政府性房源建筑面积上限162000㎡，竞买保证金为19500万元，网上限时竞价时间为4月27日9时。

地块要求：1.竞得人取得的用地须用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，未经广州市番禺区人民政府同意，不得擅自转让未开发建设完成的地块土地使用权和改变产业发展方向。

2.竞得人（或其成立的项目公司）自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积（即：740252㎡）的50%，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于20年，自持物业在自持年限内不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

3.本合同项下宗地红线范围内绿地、河涌用地由受让人负责出资建设。

4.竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内与广州市番禺区人民政府指定部门签订《广州南站商务区项目进驻协议书》，否则出让人有权单方面解除出让合同，竞买保证金不予退还。

5.竞得人须在本地块内配建广州南站一体化综合交通枢纽项目公共交通设施的建筑面积341289㎡，总建设成本约人民币26.82亿元，并建成后无偿移交给广州市交通运输局或其指定单位。

6.竞得人须在本地块内配建公共服务设施建筑面积74750㎡（建设内容和要求等详见《建设移交合同》），总建设成本约人民币7.7873亿元，并建成后无偿移交给广州市番禺区政府指定单位。

7.竞得人须按规划要求配建BA0502085地块（服务设施用地）。

8.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该宗地中居住用地地上计算容积率总建筑面积的70%。

9.一体化综合交通枢纽地块中商业计算容积率建筑面积不超过256858㎡（其中酒店不超过30000㎡），商务计算容积率建筑面积不少于339420㎡。

附公告链接：

https://jyxt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/6921acf22b794febbcb6254ff4f6b189/8a45a7e5783ab3ac01786c83a3da1a12/GGRC/tdkc