好地网3月28日讯（研究员 黄卓贤）3月26日，广州2021年首批集中出让地块正式亮相，共计48宗地，总出让面积278.14万方，总建筑面积928.5万方，总起价901.4亿元，将于4月26-27日分批限时竞价。（报道回顾）
其中，南沙区将推出5宗，总出让面积15.89万方，总建筑面积64.27万方，占此次集中出让地块总建面的6.9%，总起价78.4亿元。5宗地分布于黄阁-庆盛板块（1宗）、明珠湾板块（3宗）、蕉门-金洲板块（1宗）。
首批集中供地地块分布
南沙地块指标
南沙地块分布图（数据来源：好地大数据）
黄阁-庆盛板块
穗南开规划资源出告字〔2021〕12号地块
地块位于南沙区庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧2021NJY-1地块，出让面积59907㎡，容积率3.81，最大建筑面积228126㎡，其中住宅建面205773㎡（占比90.2%）、商业建面22353㎡（占比9.8%）。
地块起价304100万元，楼面起价13330元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（住宅）+摇号”的方式确定竞得人，上限价440945万元，上限楼面价19329元/㎡，配建政府性房源按3500元/㎡回购，建筑面积上限20250㎡，竞买保证金为61000万元，网上限时竞价时间为4月26日15时。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：本地块位于庆盛枢纽区块，为片区首宗招拍挂宅地，客户认可度不高。目前该片区处于发展起步阶段，周边配套资源较为薄弱，整体居住氛围偏弱，直线距离已开通的高铁庆盛站和地铁庆盛站约1.2公里。
根据规划，庆盛枢纽区块规划定位为粤港澳大湾区重要的科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区；南沙新区北部组团中心。区块内规划了国际教育园区、总部研发园区、人工智能园区、工业4.0园区等园区，其中区块西部规划了大片的高等院校用地，香港科技大学（广州）已动工。
参考地价与房价：1.2017年10月30日，美的以11.1亿元竞得距离本地块约5公里的东涌镇东深村2017NJY-9地块，建面9.9万㎡，溢价率40%，成交楼面价11229元/㎡，实际楼面价12017元/㎡。项目案名为“美的云筑”，目前在售建面约82-127㎡三四房，带装修售价约20000元/㎡。
2.2018年1月29日，中海以18.2亿元+47700㎡配建竞得距离本地块约4.6公里的东涌镇东涌村居住用地（2017NJY-11），建面15.8万㎡，溢价率40%，成交楼面价11550元/㎡，实际楼面价19861元/㎡。项目案名为“中海熙园”，目前在售建面约270-480㎡叠墅，带装修总价650-850万。
附公告链接：http://ggzy.gz.gov.cn/tdjyxxgggkcr/788179.jhtml
明珠湾板块
明珠湾板块内即将出让3宗地均位于横沥岛，3宗地总出让面积8.63万方，总建筑面积36.38万方，总起价399210万元。
按照规划，定位“世界金融岛”的横沥岛尖，除了引入总部经济、金融商务、科技研发等高端产业之外，将会配备十二年一贯制、九年一贯制、小学、幼儿园等学校共12所，以及中山一院南沙分院、光华口腔医院等，并规划建设约6万㎡地下空间，生活配套比较完善。
横沥岛去年共成交3宗涉宅地：1.2020年6月1日，旭辉以底价38亿元竞得2020NJY-4号地块，成交楼面价11750元/㎡，实际成交楼面价14942元/㎡，地块将配建22600㎡人才公寓（住宅），可按3500元/㎡的价格回购。另外，地块商业占比不少于30%，即97142㎡。项目案名为“旭辉曜玥湾”，将推95-125㎡三至四房，带装修吹风价40000元/㎡。
2.2020年8月20日，深业置地通过摇号以40亿元+23200㎡配建竞得2020NJY-10地块，成交楼面价17230元/㎡，实际楼面价20247元/㎡。
3.2020年11月26日，美的以15.8亿元+450㎡配建竞得2020NJY-17地块（商业比例30%），溢价率45%，成交楼面价18283元/㎡，实际楼面价20968元/㎡。
值得一提的是，横沥岛内全新盘葛洲坝湾区金融城内部选房的单位已进入网签阶段，截至目前已网签186套单位，均价28837元/㎡。
而与横沥岛一桥之隔的灵山岛尖，在售项目均价已经破3冲4，考虑到灵山岛新房销售已进入尾声，购买力将转移至横沥岛。
图源：南沙部落
穗南开规划资源出告字〔2021〕13号地块
地块位于南沙区横沥岛中轴涌以南2021NJY-2地块，出让面积34731㎡，容积率3.79，最大建筑面积131703㎡，其中住宅建面56806㎡（占比43%）、商业建面39511㎡（占比30%）、商务建面35386㎡（占比27%）。
地块起价173940万元，楼面起价13207元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（住宅）+摇号”的方式确定竞得人，上限价252213万元，上限楼面价19150元/㎡，配建政府性房源按3500元/㎡回购，建筑面积上限5400㎡，竞买保证金为35000万元，网上限时竞价时间为4月26日12时。
地块点评：地块所在南沙新区明珠湾起步区（横沥岛），片区规划起点高，但目前正处于开发建设初期，居住氛围一般，地块西侧邻近中山第一附属医院（在建），南侧为学校用地，后续配套资源将不断完善。
地块交通便利，周边分布有凤凰大道、灵新大道、广澳高速、南沙港高速外，还有广州18号线（22号线），地块距离最近站点横沥站800米，交通出行便捷。
需要注意的是，地块商业与商务占比高达57%，高度考验房企资金实力与商业运作能力。
附公告链接：
http://ggzy.gz.gov.cn/tdjyxxgggkcr/788168.jhtml
穗南开规划资源出告字〔2021〕14号地块
地块位于南沙区横沥岛义沙涌以西2021NJY-3地块，出让面积19797㎡，容积率4.5，建筑面积89087㎡，其中住宅建面62361㎡（占比70%）、 商业建筑面积26726㎡（占比30%）。
地块起价139160万元，楼面起价15620元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（住宅）+摇号”的方式确定竞得人，上限价201782万元，上限楼面价22650元/㎡，配建政府性房源按3500元/㎡回购，建筑面积上限5850㎡，竞买保证金为28000万元，网上限时竞价时间为4月27日9时。
地块点评：本地块与2021NJY-5地块相邻，位于凤凰大道东侧，邻近地铁横沥站，片区未来医疗、教育、交通等配套齐全。
附公告链接：
http://ggzy.gz.gov.cn/tdjyxxgggkcr/788205.jhtml
穗南开规划资源出告字〔2021〕16号地块
地块位于南沙区横沥岛DH0506013地块（2021NJY-5），出让面积31791㎡，容积率4.5，建筑面积143059㎡。
地块起价86110万元，楼面起价6019元/㎡，采用“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人，上限价124860万元，上限楼面价8728元/㎡，自持面积上限为100%，竞买保证金为18000万元，网上限时竞价时间为4月27日12时。
根据出让公告要求，竞得人须负责按要求建设指定的南沙区重点工程项目（一期），建设金额为人民币19亿元，并在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内开工并实施建设，于2023年6月30日前达到竣工条件；若竞得人未能达到出让公告中的出让条件及未能履行相关承诺的，须按本宗地出让金总价50%加罚违约金。
附公告链接：
http://ggzy.gz.gov.cn/tdjyxxgggkcr/788238.jhtml
3宗地位置图（数据来源：好地大数据）
蕉门-金洲板块
穗南开规划资源出告字〔2021〕15号地块
地块位于南沙区南沙街进港大道南侧2021NJY-4地块，出让面积12679㎡，容积率4，最大建筑面积50716㎡，其中住宅建面40573㎡（占比80%）、商业建面10143㎡（占比20%）。
地块起价81020万元，楼面起价15975元/㎡，采用“限地价+竞配建政府性房源（住宅）+摇号”的方式确定竞得人，上限价117479万元，上限楼面价23164元/㎡，配建政府性房源建筑面积按3500元/㎡回购，上限4050㎡，竞买保证金为17000万元，网上限时竞价时间为4月26日9时。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：本地块位于南沙区中心城区，距离南沙区政府2.5公里，3公里范围内（10分钟车程）基本覆盖南沙中心城区各类优质配套资源，如万达广场、南沙中心医院、南沙中学等，居住氛围浓厚；地块邻近进港大道（高峰期拥堵）、金岭北路，自驾交通便利，距离4号线金洲站1.3公里，约7分钟车程可达。
近年蕉门-金洲板块内新盘多为旧改项目，通过公开招拍挂市场推出的宅地稀缺，加上从去年下半年开始南沙土拍热度持续火热，相信本地块竞争将相当激烈。
参考地价与房价：地块周边3公里范围内，2019年10月28日成交2宗旧改商住地（报道回顾）：
1.方圆以底价5.4亿元竞得南沙街道东北部，珠电路以北2019NJY-13地块，成交楼面价7672元/㎡，为“方圆·星宇月岛”项目部分用地，该项目目前在售建面约94-115㎡三至四房，带装修售价约2.8-3万元/㎡。
2.星河以底价10.4亿元竞得大涌村，金岭南路以西、新港大道以北、工业五路东南侧（2019NJY-14）地块，成交楼面价8652元/㎡，即“星河东悦湾”项目，目前建面约89-128㎡三四房，带装修均价3万元/㎡。
此外，位于本地块东侧的合锦嘉泓·天宇广场，主推建面约105-131㎡带装修三至五房产品，平层售价2.6-2.7万元/㎡，复式售价3万元/㎡。
附公告链接：
http://ggzy.gz.gov.cn/tdjyxxgggkcr/788145.jhtml