文/ 研究员 徐路加 颜景椿

一、杭州新老十区的变化

杭州的“老十区”形成于2017年8月临安撤市设区时。今天的行政区划调整涉及“老十区”中的6个区，滨江区、西湖区、富阳区、临安区未做调整。

调整包括：

①撤销上城区和江干区，设立新“上城区”。

②撤销下城区和拱墅区，设立新“拱墅区”；

③撤销原余杭区，以运河为界，运河以东8个街道新设“临平区”；运河以西12个镇（街）新设“余杭区”；

④将现有的功能区钱塘新区改为行政区，新设“钱塘区”。

原十区与新十区对比动图

调整后，各区域面积更趋均衡。原杭州区域面积最小的上城区（26平方公里）、下城区（28平方公里）撤销，“新十区”中面积最小的是滨江区，为72平方公里；原跨度较大的余杭区调整为“余杭区”和“临平区”。

1、陆域面积

①上城区陆域面积由26平方公里上升到121平方公里，从最小区上升到第8位；

②拱墅区面积由69平方公里上升到99平方公里，但位次仍下降1位，到第9；

③原余杭区1228平方公里排第4，分区后，新余杭区为942平方公里，临平区286平方公里，分别位列第4、7位；

④新设钱塘区，陆域面积453平方公里，居第5位。

注：仅根据公开资料计算，具体以官方数据为准

2、人口

杭州市2020年常住人口数据尚未公布，以下人口数据以2019年的数据为基准来统计。

①行政区调整后，萧山区或晋升为常住人口最多的区，为158.5万人；

②人口最多的原余杭区（189.1万人），分两区后，按街道分配，新余杭区、临平区人口数量分别位列第3、6位；

③从人口密度来看，最高的或为拱墅区，或达到11000人/平方公里以上。

注：仅根据公开资料计算，具体以官方数据为准；其中余杭区、临平区数据按街道数量比例分配

3、GDP

GDP数据以杭州统计局公布的2020年数据计算。调整后，新上城区（2218.6亿元）以微弱的优势超过新萧山区（2188.6亿元）。

原位居GDP第一的余杭区（3051.6亿元）拆分为新余杭区和临平区后，由于临平区并未有单独的GDP数据公布，图中按照新余杭区临平区这两个区域面积分别占原余杭区总面积的比例，来切分原余杭区的GDP总量。

二、区划调整有哪些看点？

谈及本次行政区划调整的背景，杭州市行政区划优化调整实施工作领导小组办公室主任张仲灿在接受记者专访时表示，此前部分行政区划已严重不适应新阶段新形势新要求，区域空间不协调、产业布局不合理、人口密度不均衡、空间规划不协同等问题日益凸显，已成为制约城市高质量发展的瓶颈。因此，优化调整部分行政区划是城市发展的必然要求。

好地研究院认为，本次区划调整，看点在于：

1、整合优势资源，避免重复建设

原上城区、下城区，占据杭州城市核心位置，但空间小、起步早，发展空间有限；而原江干区、拱墅区，随着城市更新和产业转型升级，开拓空间的同时，不可避免存在与上述区域重复建设的问题。

通过上城+江干组合成为新“上城区”，形成钱塘江北岸18公里江岸线的统一协调、统筹规划，避免相互竞争中的资源浪费。短期来看，也更有利于推进接下来的发展重点钱江新城2.0。

通过拱墅+下城组成新“拱墅区”，弥合了“上塘河”的割裂，版图更加完整。不论是下城北还是拱墅的杭钢、运河等板块，都是近年来两区向北重点更新区域，空间上是连续的。

2、跨江设区，全国首例

2019年4月正式批复设立杭州钱塘新区，到今天成立“钱塘区”，从功能区到行政区的转变，经历短短两年时间，节奏非常快。

值得注意的是，打破钱塘江阻隔，大江东和经开区整合，跨江设区，是全国首例。独立设区，也标志着杭州“拥江发展”、“东整”开启新篇章。

“钱塘区”拥有杭州最广袤平坦的土地资源，承担着再造一个杭州工业的历史使命。区内拥有三个国家级平台，世界级智能制造产业集群的战略定位之一，是与杭州其他区域有明显差异的。

3、余杭一分为二，新老核心区同步发展

原余杭区呈狭长型展布，行政中心在东翼的临平，但阿里入驻未来科技城后，近年来发展势头更猛的是西翼，形成了经济、行政中心的分置。

分区后，新“余杭区”以未来科技城为核心，大力发展以数字经济为核心的第三产业；新“临平区”则放下包袱，二、三产业并进。

4、教育资源如何公平？

区划调整对普通市民最切身的是教育资源的变化。公民统招下，公办学校的学区划分短期变化或不大，但是对民办学校将有直接影响。

诸如上城+江干的合并，原上城区优质的民办学校，将接收原江干的学生，或将面临更大的竞争压力。

三、市场与空间新格局

1、房地产市场新格局

统计显示，调整后，萧山区土地出让金仍稳居第一，新“余杭区”新房统计均价大涨。

①土地供应

据好地大数据统计，以2020年杭州市土地出让金（涉宅+商业）数据：

以新行政区域统计，萧山区依旧位居第一，土地出让金达到632.5亿元（含亚运社区地块）。

合并后的新拱墅区（393.3亿元）、新上城区（257亿元），为第二、三位；

而原余杭区位列第二位，拆分为临平区和新余杭区后，仅位列在第四、六位。

杭州新老十区土地出让金对比（以2020年数据）

注：仅统计涉宅地与商地

②新房成交

以新行政区统计，2020年商品住宅成交金额最高的为萧山区，达923.3亿元。

原余杭区商品住宅成交金额达到990.2亿元，拆分后，新余杭区为606.5亿元，位居第二，成交均价达到30286元/㎡，较原余杭区上升12.1%。

均价方面，新房成交均价超过4万元/㎡的区域包括上城区、拱墅区、西湖区和滨江区；3万/㎡档的为余杭区、萧山区；2万元/㎡档左右的为临平区、钱塘区、富阳区、临安区。

2、空间新格局

好地研究院认为，经历本次行政区划调整后，各区都预留有一定发展空间，以变化较大的上城区、拱墅区、余杭区、临平区、钱塘区为例：

①上城区

新上城区中钱江新城基本成熟，后续可成片开发的空间，主要集中在钱江新城二期区块。杭州首批集中供地57宗地块中，钱江新城二期首批2宗涉宅地亮相，总计176.11亩，总起价99.5亿，新房限价一宗6.6万/㎡，一宗6.75万/㎡。

上城区控规及近年出让地块分布

②拱墅区

拱墅区靠近市中心区域开发空间有限，其城市拓展空间更多或在“北建”区域，包括运河新城、杭钢、下城北等板块。

拱墅区控规及近年出让地块分布

③钱塘区

钱塘区独立成区后，大江东区域的发展空间较大，区政府所在的江东新城、高铁钱塘站所在的新湾板块，以及占据钱塘江岸线的桥头堡，将成为优先发展区域。

另外，随着产业转型升级，下沙沿江、杭州钱塘科学城也将腾挪出一定发展空间。

钱塘区近年出让地块分布

④余杭区

全新成立的余杭区，空间拓展上，将以未来科技城为中心，围绕主城区连片开发：向西，围绕南湖建设未来科技城2.0；向北，打造杭州第三中心——云城；同时，结合杭州北建，继续推进北部新城建设。

余杭区近年出让地块分布

⑤临平区

围绕区政府，向南重点发展临平新城南区块，特别是与上城区共建的丰收湖板块；临平北将成为临平区发展的最大腹地，依托轨道交通、高铁线路建设，打造产城融合高地。

临平区近年出让地块分布