【8.28东莞好地战报】华侨城强势包揽黄江镇相邻商住地，有何看点？

文/好地研究院凌宇波

导语：华侨城在最近两个月“逆周期”拿地，自7月份以来，已经斥资79亿布局广、佛、莞、江4个城市，而今年以来在大湾区的拿地额已经突破百亿。

今天（8月28日），东莞成交2宗相邻商住地，位于黄江镇田心村，总建筑面积10.6万㎡，总出让金14.3亿元，成交平均楼面价13546㎡，均由华侨城斩获。

其中，2019WG026地块，共7家房企参与竞拍，最终辘战69轮，历经3个多小时，华侨城以10.88亿竞得该地块，成交楼面价14397元/㎡，溢价率45.43%。

2019WG027地块，共3家房企参与竞拍，仅10轮报价，最终华侨城以3.42亿竞得该地块，成交楼面价11400元/㎡，溢价率15.16%。

地块信息指标表（数据来源：东莞市公共资源交易网）

地块四至图

看点一：华侨城大显身手，重仓大湾区

据好地大数据统计，在整个大湾区，华侨城年内已经拿下9宗地块，地块分别位于深圳、广州、东莞、佛山、江门，总拿地额102.2亿。除了深圳地块为商地外，其余均为涉宅的，拿地时间集中在7月、8月。

相关阅读：

华侨城2019年在大湾区拿地分布图（数据来源：好地大数据）

其中，华侨城近两个月在东莞拿地4宗，分别位于黄江镇、寮步镇和虎门镇，总建面20.9万㎡，拿地金额30.3亿，成交楼面均价达14522元/㎡，平均溢价率33.81%。

华侨城2019年在东莞拿地信息情况表

注：实际楼面价=（地价+配建成本）/可售建面，其中配建成本按3500元/㎡计，商业部分不计

华侨城近2月东莞拿地分布图（数据来源：好地大数据）

看点二：地块保本房价有多少？

两宗地块成交楼面均价为13546元/㎡，由于两宗地块区位一般，商业体量比重较高，且东莞限制公寓开发，因此，本文计算住宅部分实际地价时，直接剔除商业部分面积，并且加上建安成本，计算出两宗地块实际楼面均价为20851元/㎡。

假设建安成本按3500元/㎡计，综合考虑财务成本等费用，保本房价为29409元/㎡（毛坯），而项目周边新房在售均价在24000元/㎡（毛坯）左右，对比之下，华侨城两宗地块仍需加22.5%的上涨预期。

好地研究院判断，华侨城作为央企，一方面资金成本低，资金周转压力不大；另一方面，华侨城在商业操盘能力相对较强，可以通过打造更优质的溢价商业产品，以带动住宅部分房价的提升，因此，未来华侨城地块的实际上涨预期会更低。

保本房价测算表