文/好地研究院  凌宇波

明天（8月28日），东莞黄江镇出让2宗相邻商住地，位于黄江镇田心村，总出让面积3.5万㎡，总建筑面积10.6万㎡，总起价10.5亿元，楼面起价均为9900元/㎡。

地块信息指标表（数据来源：东莞市公共资源交易网）

区位图

地块四至图

两宗地的劣势比较明显，最大问题是商业比重高，商业总体量超过3万方。由于地块周边不成熟，无论办公或是商业都不具备市场。加之东莞限制公寓的开发，因此地块的商业部分是“累赘”，将无法消化，造成资金的沉淀。因此，本文计算住宅部分实际地价时，直接剔除商业部分面积，并且加上建安成本，计算出实际楼面价为15643元/㎡。

假设建安成本按3500元/㎡计，地块的保本房价约为23171元/㎡（毛坯），而周边住宅均价在23000-24000元/㎡左右（毛坯），对比之下，地块盈利空间较小。

地块保本房价测算表

价格预测：大概率低溢价或底价成交

好地研究院判断，在当前市场下行的情况下，预计两宗地块大概率会以低溢价甚至底价成交，究竟花落谁家，让我们拭目以待。