核心提要：

一、央企、国企争霸

二、华侨城首入南海，深耕湾区

三、楼面价创板块新高

四、市场表现理性

文/好地研究院 潘志彬

【8.26佛山土拍前瞻】超10家报名，南海黄岐商住地会拍到上限价吗？

今天（8月26日），佛山南海大沥镇黄岐白沙村地段地块出让。

地块起价75600万元，楼面起价9606元/㎡，上限价120409万元，上限楼面价15300元/㎡。竞得人须无偿配建计容建筑面积13340平方米住宅用房及161个产权车位。

最终，经过44轮角逐，深圳华侨城房地产有限公司以11亿元竞得该地块，成交楼面价13977元/㎡，溢价率45.5%。

本地块无偿配建计容建筑面积13340平方米住宅用房（配建成本按3500元/㎡计算）、2430平方米幼儿园以及100平方米公变电房（配建成本按2600元/㎡计算），考虑以上配建成本，本地块实际成交楼面价为18355元/㎡。

地块指标信息表

航拍图

看点一：央企、国企争霸

该地块吸引了华侨城、深业、美的、保利、中海、越秀、兰园、朗诗、龙光、招商、融创约11家房企报名，其中10家房企参与报价。据了解，10家参与报价的房企，央企、国企过半，而最后三家出价单位也均属央企、国企。

在融资环境偏紧、新房市场有下行趋势的行情下，民企大多“手头紧”、出价谨慎，而央企、国企则财大气粗、大显身手。

看点二：华侨城首入南海、深耕湾区

据好地大数据监测数据显示，此前，华侨城在佛山的项目主要集中在顺德区。而今天成交的黄岐地块，则是华侨城在南海区拿下的首宗地块。

华侨城顺德项目分布

本地块为华侨城今年在大湾区拿下第6宗涉宅地。6宗涉宅地遍布广州、佛山、东莞、江门四个城市，共掷金57.3亿元，总建面69.2万方。

2019年华侨城在湾区布局

看点三：楼面价创板块新高

2016年1月22日，时代以64.06亿元拿下大沥镇黄岐泌冲沿江路“桃花地”地段TD2015(NH)WG027地块，成交楼面价15298元/㎡，溢价率137%，刷新大沥板块楼面价，成为大沥板块地王。若考虑幼儿园、社区用房等配建成本，则实际成交楼面价为15522元/㎡（幼儿园、社区用房等配建成本按2600元/㎡计）。

而今天华侨城以11亿元拿下的黄岐地块，实际成交楼面价高达18355元/㎡，创大沥板块楼面价新高，但略低于今年成交的时代里水地块：

今年4月22日，时代以上限价310188万元+自持71000㎡租赁住房竞得该地块，成交楼面价15300元/㎡，实际成交楼面价18424元/㎡（自持物业价值按照可售价值60%计）。

点评：时代以上限价31亿+自持7.1万方夺南海里水宅地，有何看点？

华侨城大沥地块、时代里水地块位置图

看点四：市场表现理性

本地块实际成交楼面价18355元/㎡，考虑税费、建安成本、财务成本等费用，则保本房价（精装）约为29450元/㎡。

目前时代水岸高层精装约28000元/㎡，珠水豪庭高层精装价约30000元/㎡。若以两项目在售均价29000元/㎡作为参考，则本项目仅需上涨不到2%即可保本，可见此次市场表现较为理性。

保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（4000元）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%），其中挂牌文件中要求本项目投资额不低于3.148亿元，故建安成本取4000元/㎡。