文/好地研究院  钟绮雯

明天（8月27日），佛山顺德区出让1宗商住地，位于伦教南苑东路以南、教育路以西，出让面积为3.1万㎡，最大容积率为3.0，最大计容建筑面积9.2万㎡，起价58998万元，楼面起价6415元/㎡，将于明天上午10点开始现场竞价。【点击查看详情】

地块指标统计表（数据来源：佛山市公共资源交易网）

四至图

考虑公建配套成本（约823㎡）和无偿返还商品住房成本（10000㎡）（建安成安均暂按2600元/㎡），地块实际楼面价7617元/㎡，建安成本按3500元/㎡计算，对应保本房价约14760元/㎡（带装修）。

地块保本房价计算表

值得一提，紧邻本案北侧的伦教TD2019(SD)XG006地块于2019年6月28日历经12名房企1个多小时的争相报价，最终被保利置业以上限价207093万元+12000㎡商业配建顺利补仓，成交楼面价11000元/㎡，实际楼面价12050元/㎡。【点击查看详情】

参考伦教板块内住宅均价在16000-21000元/㎡左右（带装修），对应楼面地价在8568-12403元/㎡左右，取均价18500元/㎡，与本案起价相比有25%的盈利空间。

保本地价计算表

价格预测：实际地价或将在1.05万左右

好地研究院测算，当溢价率达39%，实际楼面地价达到10485元/平米时，未来新房上涨预期刚好为零，在这个价格以内拿地风险较低。考虑到此次虽有7家房企竞争，但在当前政策环境下，房价上涨预期不会太高，若最终地价超过1.05万，则说明房企对于该地块有加一定的预期。

地价竞争预测表