【7.31好地战报】越秀中山补仓，需要12%的涨价预期

核心提要：

1、越秀补仓中山，首入西区；

2、地价不低，需要12%的涨价预期；

3、一个多月，大湾区斥资近百亿拿地。

文/好地研究院 宣烨锋

今天（7.31），中山迎来2019年的首场宅地出让会，中山西区彩虹片区宅地挂牌出让，该地块也是取消现房销售限制后的首宗宅地，最终经过2轮报价，越秀以188926万元竞得，成交楼面价10600元/㎡，溢价率0.95%。

地块指标信息表（数据来源：中山市公共资源交易中心）

位置图

看点一：越秀补仓中山，首入西区

越秀深耕中山多年，已经在东区、南区、石岐及东升镇开发了可逸豪苑、星汇云锦、星汇隽庭、星汇品峰等4个住宅项目，目前除了星汇品峰酒店式公寓尾盘在售，其他均已售罄，而在中山公开市场，越秀已经多年没有拿地，有补仓需求。

越秀中山住宅项目分布

看点二：需要12%的涨价预期

剔除8912㎡的公建配套（总建面的5%）及300㎡的物业管理用房，实际楼面价11324元/㎡，对应保本房价19500元/㎡左右，而目前周边最贵的合景招商映月台精装售价17500元/㎡，房价需要加12%的上涨预期方可保本。

注：实际楼面价=（起价+公建成本）/实际可售建面，公建成本按2600元/㎡计算。

保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）

看点三：一个多月，大湾区斥资近百亿拿地

据好地大数据显示，从2019年6月21日至今的一个多月时间内，越秀已接连在大湾区公开市场竞得4宗涉宅用地，4宗地块分别位于广州增城、深圳宝安、广州从化、中山西区，总拿地额95.9亿，除深圳地块达到限价外，其余3宗均以低溢价竞得。

此外，7月16日，越秀首次涉足广州旧改，竞得中国淘宝第一村——番禺区南村镇里仁洞村的旧改资格，预计总投资210亿。

越秀近期大湾区公开市场拿地情况