核心提要：

1、地块自身属性较好且取消现房限制；

2、实际楼面价偏高，即使底价拿地也需要11%的涨价预期；

3、在下行行情中，低溢价的概率较大

土拍背景：

在历经二季度的高热行情后，7月大湾区各市的土拍热度明显下降，7月22日，江门杜阮板块龙光底价拿地，实际楼面价创板块新低；昨天，广州、佛山两地土拍，南沙灵山岛尖实际楼面价较6月下降2400元/㎡，顺德伦教实际楼面价较6月下降6%。

同时，今天召开的政治局会议明确了短期内房地产市场调控不放松的基调。

文/好地研究院  宣烨锋

明天（7.31），中山迎来2019年的首场宅地出让会，地块位于西区街道，总出让面积5.9万方，总建面17.8万方，总起价18.7亿元，地块将于明天9：30进入限时竞价阶段。

该地块是中山土地政策从现房销售改为成品住宅销售的首宗地块。

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地块指标信息表

 地块位置图

看点一：地块自身属性较好

地块位于中山西区板块，周边有中山市中医院、西区中心小学、迪卡侬、彩虹绿洲公园等市级生活资源配套，且交通通达度高，出行便利，还直面老城区石岐街道的外溢。

地块实景图

看点二：实际楼面价偏高

地块为纯宅地，剔除8912㎡的公建配套（总建面的5%）及300㎡的物业管理用房，实际楼面价11220元/㎡，对应保本房价19458元/㎡，而目前周边最贵的合景招商映月台精装售价17500元/㎡，房价需要加11.2%的上涨预期方可保本。

注：实际楼面价=（起价+公建成本）/实际可售建面，公建成本按2600元/㎡计算。

保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）

 中山已经半年未出宅地，2019年首拍直接拿条件较好的西区地块试水，但在行情下行的背景下，加上起价定的过高，报名开发商较少，预计将以低溢价成交。