文/好地研究院 方晓泉、孙航海

明天（7.30），杭州首批限价地块中的最后2宗将出让，分别是望江新城商住地、乔司宅地。

今天已经拍出的6宗地块，给出了参照：纯宅地拍到接近上限价，预期利润接近零；商住地的竞争也比较激烈，虽然有利润，但商业部分存在挑战。

而明天的2宗地块中，望江地块的商业比例高达六成，虽然地段很好，但因为总价高（起价94亿、上限价122亿），据本网了解，参拍房企少。而乔司宅地体量小，总价门槛低（起价1.7亿，上限价也才2.2亿），即使拍到上限价也有利润，从而吸引了接近10家房企参拍。

地块指标及结果预测表

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

测算说明：

①住宅部分按照限价来测算地价，房价取限价（毛坯最高均价）+装修价，同时考虑车位利润(（限最高均价含装修*10.5-10万）/110㎡)。

②成本=楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修成本（精装限价的1/2）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。

③销售利润率=（房价-成本）/房价

④包含其他用途和配建的地块，实际楼面价=（地价+配套配建成本）/可售住宅计容建面。

⑤商业部分地价参考周边相似项目。

下面为每宗地块的具体分析：

1、望江单元综合体地块

地块指标：地块建面393886.1㎡（住宅152195.84㎡+商业241690.26㎡），起价942187万元（楼面起价23920元/㎡），上限价1224178万元（楼面价31079元/㎡）。

限价标准：毛坯最高均价63800元/㎡，毛坯最高单价70180元/㎡，装修标准6000元/㎡。

板块房价/地价：周边有滨江·御品在售，高层价格69800元/㎡（含精装6000），与限价持平。最高地价为滨江集团2019/4/16竞得望江单元08地块，楼面价45325元/㎡，自持22%。若自持按6折计算，实际地价50439元/㎡。

地价测算：按照限价测算，①住宅部分保本地价为55196元/平米，商业部分取成交时间及距离均最近的金地商置今年4月2日竞得的商地（楼面价16089元/㎡），综合楼面价为31200元/㎡，已达上限楼面价（31080元/㎡）。

②若要有10%的销售利润率，住宅部分地价为48570元/㎡,综合楼面价为28640元/㎡，溢价率为19.7%。

③若按照楼面起价，住宅部分的销售利润高达27.8%。

地块属性：市中心地段+高总价+高商业体量。地块处于市中心，火车城站东广场，地铁1、5、7号线等3条地铁在城站交汇，望江新城全新起步，进行城市更新，意味着项目未来的商业价值极高。

库存情况：适中。望江新城去年开始供地，目前一个在售项目：滨江金地御品；一个待售项目：滨江今年新拿地块。

预测：一般而言，溢价率较低，可能以几家合作开发为主，因为量体足够大，即使两三家合作，能分到的蛋糕也足够大。虽然价格测算上有较大溢价空间，但由于地块总价高、商业比重大、开发周期长，需要资金实力强同时有丰富大型商业操盘能力的房企。若最终溢价较高，说明房企对后期商业部分盈利的信心强烈，因为地块所处核心地段，又处在城市更新改造初期，后期的升值潜力巨大。

地块位置及周边配套分布图

2、乔司新城中心区D2-6地块

地块指标：地块建面12255.1㎡（需配建5%公租房），起价17158万元（楼面起价14001元/㎡），上限价22258万元（楼面价18162元/㎡）。

限价标准：毛坯最高均价25200元/㎡，毛坯最高单价27720元/㎡，装修标准3500元/㎡。

板块房价/地价：区域内无新房，二手房价低于2万。北面翁梅板块金辉2017年9月拿地，楼面价17226元/㎡，目前新房售价精装25500元/㎡，南面乔司商贸城新希望今年3月拿地，楼面价21008元/㎡。

地价测算：保本地价为19030元/㎡，超过了上限价。若要有10%的销售利润率，地价为17274元/㎡，溢价23%。

地块属性：一般。地块建面仅1.2万方。

库存情况：低。乔司新城多年未供地，新房库存为零。此外，乔司新城北面的翁梅板块，有两个在售项目：绿地艺尚府（售价：毛坯22000）与金辉江山云著（售价：精装25500）。南面乔司商贸城板块有一个待售项目：新希望于今年3月拿下的地块，楼面价21008。

预测：可能拍到上限价，因为总价低，即使上限价也有利润。

地块位置及周边配套分布图