作为首次限价地土拍，成交结果出现没有利润或者明亏的可能性是存在的，过去竞拍中“加一手”的逻辑是清晰的，因为新房价格未定，还有预期，现在预期完全消失。
在限价的情况下，加一手就是自己的口袋里多出一手的成本，有人愿意明亏，那么，拿地的逻辑不是为了赚钱，而是为了给团队找活干，或者为配套的建筑商供货商找活干，这样的逻辑不能持久，除非限价地政策取消。
在本文中，好地研究院只预测10%销售利润率与保本这两个拿地价格，而把拿地资金的成本算作零。对于前者，如果算上拿地资金的收益的话，也就每年3-4个百分点的收益，与银行活期存款的利息差不多；如果是后者，那么，实际是资金在空转，团队在白劳碌。
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核心提要：
1、下沙中心区单元地块：达到10%利润时，溢价率为16%，保本溢价率为31.8%
2、钱江世纪城核心区块地块：达到10%利润时，溢价率为11.4%，保本溢价率为25.3%
3、市北西单元B-23地块：达到10%利润时，溢价率为12.3%，保本溢价率为26.7%
4、蜀山西商住地块：达到10%利润时，溢价率为16.8%，保本溢价率为28.1%
5、空港新城商住地块：达到10%利润时，溢价率为11.8%，保本溢价率为25.8%
6、新湾新城综合体地块：由于需自持五星级酒店3.2万方，预计溢价率不高
文/好地研究院 方晓泉、孙航海
本月29-30日这两天，杭州首批试点限房价的地块将出让，一共有8宗地块，分布于主城区、钱塘新区、萧山、余杭4大区域，望江新城、金沙湖、钱江世纪城、萧山市北西、南部卧城、新湾、空港、乔司等8个板块。因为是杭州限房价的试点地块，因此备受业界关注。
限价之下，地价会拍到多高？由于有明确的限价，开发商比拼的将是开发运营、成本控制，以及利润率指标。同时，针对不同地块，不同房企将有不同策略。
29日首先出让6宗地块，其中，最优质、最受关注的地块无疑是金沙湖、世纪城、市北西这3宗纯宅地，开发商或选择降低利润率要求来争夺，特别是对于缺项目的房企来说，拿地意愿想必更强烈。
而空港、新湾、蜀山西等3宗地，商业比例较大，由于杭州实施“禁酒”，商业最小分割面积300方，这3宗地的吸引力不及3宗核心区纯宅地，但由于楼面价不高，住宅部分利润较大，可补贴商业，因此也有一定吸引力。
接下来，好地研究院就每宗地块单独分析，进行测算。
测算说明：
①住宅部分按照限价来测算地价，房价取限价（毛坯最高均价）+装修价，同时考虑车位利润(（限最高均价含装修*10.5-10万）/每个车位对应建筑面积)。
②成本=楼面价+契税（地价3%）+建安成本+装修成本（精装限价的1/2）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。
③销售利润率=（房价-成本）/房价
④包含其他用途和配建的地块，实际楼面价=（地价+配套配建成本）/可售住宅计容建面。
⑤商业部分地价参考周边相似项目。
地块指标及结果预测表
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
下面为每宗地块的具体分析：
首先我们来看下纯宅地，包括金沙湖、世纪城、市北西这3宗地段优质地块。
（1）下沙中心区单元JS0410-10地块
地块指标：地块建面171595.2㎡，起价346880万元（楼面起价20215元/㎡），上限价450880万元（楼面价26276元/㎡）。
限价标准：毛坯最高均价33500元/㎡，毛坯最高单价36850元/㎡，装修标准4000元/㎡。
板块房价/地价：目前金沙湖地块周边无在售新房，而二手房（名城湖左岸）成交均价已经达到了4.2万元/㎡，比限价高5000。周边无参考地价。
地价测算：按照限价测算，①保本地价为26651元/㎡，已超上限楼面价（26276元/㎡）。
②若要有10%的销售利润率，地价为23618元/㎡，溢价率16%。
地块属性：优质地段+稀缺一线湖景。该地块位于金沙湖板块，体量大，具备规模，北侧紧邻金沙湖，景观优势显著，交通便利（距离地铁1号线金沙湖站600米），周边拥有优质的商业（龙湖天街、银泰、印象城等）、医疗（邵逸夫医院下沙分院）、教育（金沙湖实验学校等）配套，十分适合打造标杆项目。
库存情况：低。金沙湖板块已多年未供地，目前仅地块西面的湖景居项目还有3幢楼未领证。
预测：如果要达到10%的销售利润率，溢价率为16%；若不考虑拿地资金的利息与前期成本，地块保本地价为26651元/㎡，此时超过上限楼面价。
鉴于报名者众多，在不考虑利润而是出于别的因素考虑的话，拍到上限价的可能性是有的。
地块位置及周边配套分布图
（2）钱江世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块
地块指标：地块建面138484㎡（住宅133107+养老院5377）。起价348980万元（楼面起价25200元/㎡），上限价452980万元（楼面价32710元/㎡）。
注：扣除养老院面积，加上配建幼儿园成本，地块实际楼面起价为26589元/㎡，实际上限楼面价为34403元/㎡。
限价标准：毛坯最高均价40500元/㎡，毛坯最高单价44550元/㎡，装修标准4500元/㎡。
板块房价/地价：保利澄品精装高层价格为4.7万，高于限价。最近一次土地成交也是最高地价，为保利2018/3/30/以总价101亿竞得钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元/㎡。
地价测算：①保本地价为31571元/㎡，与上限价（32710元/㎡）仅相差约1139元/㎡。
②若要有10%的销售利润率，地价为28062元/㎡，溢价仅11.4%。
注：扣除养老院面积，加上配建幼儿园成本，地块实际保本地价为33218元/㎡。
地块属性：优质地段+稀缺。地块位于钱江世纪城核心区，区域内宅地已经所剩无几，稀缺性高；地块交通便利，距离市心北路及地铁2号线飞虹路站仅300米。周边教育、医疗、商业配套均属于较高档次或等级。
库存情况：低。世纪城核心区域内存量不大，仅保利澄品与保亿绿城·奥邸国际。
预测：如果要达到10%的销售利润率，溢价率为11.4%。若不考虑拿地资金的利息与前期成本，地块保本地价为31797元/㎡，离上限上限楼面价（32710元/㎡）差1000元左右。
鉴于报名者众多，在不考虑利润而是出于别的因素考虑的话，拍到上限价的可能性是有的，不过，拍到上限意味着已经出现亏损了
地块位置及周边配套分布图
（3）市北西单元B-23地块
地块指标：地块建面61447㎡（需配建3073㎡公租房），起价122894万元（楼面起价20000元/㎡），上限价159394万元（楼面价25940元/㎡）。
注：扣除公租房面积，加上配建公租房成本（建安按4000元/㎡），地块实际楼面起价为21263元/㎡，实际上限楼面价为27516元/㎡。
限价标准：毛坯最高均价34000元/㎡，毛坯最高单价37400元/㎡，装修标准3500元/㎡。
板块房价/地价：目前周边无新房，二手房价在3.8-4.3万之间，高于限价。新近成交地块为今年3月绿城以上限楼面价25768元/㎡+自持面积比例22%拿下相邻地块，保本房价达4.3万，高于限价。
地价测算：①保本地价为25348元/㎡，与上限价25940元/㎡仅相差约592元/㎡。
②若要有10%的销售利润率，地价为22468元/㎡，溢价12.3%。
注：扣除公租房面积，加上配建公租房成本（建安按4000元/㎡），地块实际保本地价为26893元/㎡。
地块属性：优质地段。地块西面隔风情大道与滨江区相望，北邻奥体板块。
库存情况：偏低。周边仅2个待售项目，招商与绿城。招商拿地已有一年多，接近开盘；绿城今年3月拿地，体量不大。
预测：如果要达到10%的销售利润率，溢价率为12.3%。若不考虑拿地资金的利息与前期成本，地块保本地价为25348元/㎡，接近上限楼面价（25940元/㎡）。
鉴于报名者众多，在不考虑利润而是出于别的因素考虑的话，拍到上限价的可能性是有的，不过，拍到上限意味着已经出现亏损了。
地块位置及周边配套分布图
再来看下3宗商住地块。分布于萧山区空港、蜀山西和大江东新湾。
地块商业比例较大，或要求复杂，吸引力或将不如以上几宗纯宅地。
（4）蜀山西商住地块
地块指标：地块建面54184㎡（住宅不大于50%，并且配建公租房1355㎡），起价51475万元（楼面起价9500元/㎡），上限价66875万元（楼面价12342元/㎡）。
限价标准：毛坯最高均价24300元/㎡，毛坯最高单价26730元/㎡，装修标准3500元/㎡。
板块房价/地价：板块内高层新房售价最高的是绿城九龙仓桂语朝阳29800元/㎡（含精装4500），比限价高出2000元/㎡。周边新近成交地价为16700元/㎡，由平安于上个月竞得。
地价测算：①按照限价测算，可售住宅部分保本地价为18882元/㎡，商业部分地价取周边成交商业地价6596元/㎡计算，综合楼面价为12168元/㎡，溢价28.1%，与上限楼面价（12342元/㎡）仅相差174元/㎡。
②若按照新近成交的平安项目的地价，则溢价率为17.2%。
③若要有10%的销售利润率，住宅部分地价为16626元/㎡，综合楼面价为11095元/㎡，溢价16.8%；
④若按照楼面起价计算，住宅部分的销售利润达21.77%。
地块属性：较优。地块与萧山老城区一路之隔，周边居住氛围较浓厚，因而对商业的需求较大。且因为地块小，商业面积不大，加上地块紧邻主干道，交通流量大，商业部分的价值也比较高。
库存情况：偏大。板块内在售及待售项目多达12个，总存量达150万方。
预测：溢价率或在16%以下。若高于16%，则可能是由于地块总价不高所导致。
地块位置及周边配套分布图
（5）空港新城商住地块
地块指标：地块建面93666㎡（商业不少于40%，公租房2810㎡），起价62756万元（楼面起价6700元/㎡），上限价81556万元（楼面价8707元/㎡）。
限价标准：商品房毛坯最高均价17000元/㎡，毛坯最高单价18700元/㎡，装修标准3500元/㎡。
板块房价/地价：板块内有德信浙旅·天空之翼高层在售，价格21100元/㎡（含精装3500），比限价高出600元/㎡。最近一次成交是在2018年7月，德信以楼面价8519元/㎡拿下空港核心区4号商住地（商业比例不小于30%），与本次地块属性接近。
地价测算：①按照限价测算，可售住宅部分保本地价为12147元/平米，商业部分地价取周边成交商业地价4066元/㎡计算（杭州新宝今年4月竞得的商地），综合楼面价为8430元/㎡，溢价率25.8%，与上限楼面价（8707元/㎡）仅相差277元/㎡。
②若要有10%的销售利润率，住宅部分地价为10503元/㎡，综合楼面价7493元/㎡，溢价11.8%。
③若按照楼面起价计算，住宅部分的销售利润达16%。
地块属性：较优。地块为地铁上盖综合体地块，未来商业前景较明朗。
库存情况：低。地块周边仅1个在售项目德信时代公馆。
预测：溢价率在11-25%的安全区间。若溢价低于11%，说明房企对地块商业部分估价较低。若超过25%，则有亏损风险。
地块位置及周边配套分布图
（6）新湾新城综合体地块
地块指标：地块建面146496.6㎡（住宅90720㎡+商业53500㎡），起价71418万元（楼面起价4875元/㎡），上限价92818万元（楼面价6336元/㎡）。
限价标准：商品毛坯最高均价15000元/㎡，毛坯最高单价16500元/㎡，装修标准3000元/㎡。
板块房价/地价：目前周边有滨江新希望未来海岸在售，高层精装价格17200元/㎡（含精装6000），高于限价。新湾近一年无宅地成交，最近一次成交是在2018年1月，滨江竞得新湾B-31号地块，楼面价10297元/㎡（自持6%），且是新湾最高地价。
地价测算：①按照限价测算，住宅部分保本地价为10083元/平米，商业部分参考周边成交商业地价3725元/㎡计算，自持五星级酒店部分地价以0计算，综合楼面价为6948元/㎡，高于上限价。
②若要有10%的销售利润率，住宅部分地价为8649元/㎡，综合楼面价6038元/㎡，溢价23.9%。
③若按照楼面起价计算，住宅部分的销售利润达19%。
地块属性：中。位于新湾新城，靠近规划大江东高铁站。但地块并非紧邻地铁站，有1公里的距离。
库存情况：低。板块内只有一个体量仅3.5万方的至高项目待售。
预测：由于五星级酒店的面积达到3.2万方，投资大，资金沉淀时间长，预计溢价率不高。此时，住宅部分的利润可以补充于五星级酒店的长期投资成本。
如果溢价率较高，说明有房企对于五星级酒店的投资测算与前景比较乐观。
地块位置及周边配套分布图
（1）金沙湖地块较大概率拍到上限价。但由于总价较高，也有可能低于上限价。如果达到10%的销售利润率，溢价率为16%。
（2）钱江世纪城地块接近上限价。若达到上限价，会面临亏损风险。如果达到10%的销售利润率，溢价率为11.4%。
（3）市北西地块接近上限价。若达到上限价，会面临亏损风险。如果达到10%的销售利润率，溢价率为12.3%。
（4）蜀山西地块溢价率或在16%以下。若高于16%，则可能有地块总价不高的因素。
（5）空港新城地块溢价率在11-25%的安全区间。若溢价低于11%，说明房企对地块商业部分估价较低。若超过25%，则有亏损风险。
（6）新湾综合体地块预计溢价率不高。如果溢价率较高，说明有房企对于五星级酒店的投资测算与前景比较乐观。
附：地块报名情况
