文/谢晓峰

杭州，作为全国房地产规模数一数二的城市，这次出台限价地，在整个房地产业界反响较大，此次实行了连上海、深圳都没有实施的限价地措施，一举与北京的限价地政策并驾齐驱，但是，实际上，人地供给矛盾，杭州远远落后于北京上海，更远远比深圳要缓和的多。

为何杭州要与北京一样实施限价地呢？

从政策出台的动机看，唯有一个解释，就是新房均价的上涨压力极大，逼使政府通过限价这样的硬手段，强行使市场降温，改变开发商与购房者的预期。

从最近2年半土地市场的涨幅可以看出，地价一直在高位徘徊，导致上市项目的成本居高不下，同时整个市场中低成本项目越来越少，导致计算全市均价中低价格的对冲力量消耗殆尽，控制房价上涨的形势十分严峻。

这次的限价，等于说为未来输送了一批价格稳定的项目，为稳定整个均价上涨起缓“涨”作用。

限价地出来之后，好地研究院与部分房企沟通下来，有几个主要的观点：

1、拿。

该拿还是要拿，尤其是几宗好地，价格合适的话坚决拿；

2、不拿。

不拿的开发商又分为两类：

一类是对当前的行情一直持观望犹疑态度的，这些开发商会因为资金问题，或因为谨慎保守的策略，一直非常谨慎于高位行情下的拿地；

一类是认为限价策略是暂时的短期的，如果拿下的地限价，没有利润，白白占用资金与团队精力，还不如观望，或者到别的城市去找找机会。

不拿地的开发商，是出于谨慎观望的原因。但是对于拿地的开发商，惯性思维可能带来较大的投资风险，这是因为：

以往拿地策略是建立在加预期的情况之下：按照周边现有的房价为基准，在未来2年项目开盘时，加每年一定房价涨幅作为预期，换算到当下，给目标地块加上未来房价涨幅的预期，以符合公司的投资收益率指标。

这样的加预期策略，即使项目不达预期，整个内部决策流程的逻辑是清晰的。

但是当限价地出来之后，一切改变了，对于开发成本，未来的变量只有2个:

1、缩短开发时间，降低资金成本；

2、压缩供应商价格。无论是建筑施工单位还是装修公司，装修材料提供商，能压就压。

（以上两项，将大大增加政府质量监管部门的监管工作量与监管力度，以确保项目质量达标）

除了这两个变量，在团队薪酬、营销成本上有压缩空间较小。

剩余的只能是地价上想办法压缩，但是僧多粥少，要想在杭州拿地的房企太多，地价大幅下降暂时不可能，想拿到地的房企，只能将公司内部收益率的考核标准降低，如果不降低，难以拿到地。

在这个逻辑下，要想拿到地，只能将收益率越降越低。限价地，成了从明面上倒逼各大房企降低收益率的关键因素。

而在此前，不少项目是暗亏的方式存在——

实际上，最近2年来，亏损项目不在少数，但是由于部分项目预售价格没有确定，亏损还处于隐藏阶段。

基于此，限价地的出现，不但使加预期拿地的策略失效，而且，根据价高者得的土地竞买规则，在拿地争夺激烈的现实环境下，非常容易导致一拿地即明亏的结果。

而且，目前限价地的新房价格是基于目前行情火爆的情况之下，按照这个价格销售问题不大；如果未来行情不好需要降价，届时的亏损发生的可能性更大。