好地网7月25日消息 （研究员 王迪）昨夜，苏州市人民政府网站发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》。今日正式开始实施，苏州市区的网签业务已全部暂停办理。

时隔2月，苏州再度加码房产调控，而此次调控政策升级了什么，又将为苏州楼市带来怎样的影响呢？

1、限购：购房资格1年变2年

政策：非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

解读：值得注意的是，此次新政中常熟、张家港依然没有纳入限购的范围。

2、限售：新房3年、二手房5年限售的范围扩大至苏州市区（六区）

政策：自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

解读：相对于5月11日发布的调控政策，此次扩大了限售区域：新房限售（限3年）区域从原来苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）扩大到苏州市区范围；二手房限售（限5年）区域从苏州工业园区全域扩大到苏州市区范围。

常熟、太仓、昆山3个县级市暂未纳入限售范围，张家港仍保持此前的两年限售政策。

3、限价：鼓励实行“限房价、限地价”出让方式

政策：严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

解读：此次7.24新政实施后，将对竞买企业的资金流做出更大的考验，不但要求说明并承诺购地资金来源，还提高了竞买保证金的设置区间。

此此新政还首次提出鼓励实行“限房价、限地价”的出让方式，如果正式实施，这将让苏州与邻近的上海、杭州一样，由拍后限价变为拍前限价，提前卡死房价。

4、限贷：严格控制房地产贷款占比

政策：进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

解读：简单的说，就是会进一步限制钱流入房地产市场，再度收紧开发商融资渠道。

1、新房市场：投资需求外溢，刚需上车的最佳时机

①苏州拒绝短期投资客，需求或外溢

此次调控，“限购+限售”双管齐下，2年的限购期，再加上3年的新房限售期，整整五年的时间，大幅度降低了苏州楼市的流动性，而低流动性下的楼市，投资性需求也必然会随之降低，让绝大多数想要在苏州市区进行房产投资，短期内快速套取利益回报的投机客望而却步，苏州或将成为一个拒绝投机客的城市。

投资客的投资需求在苏州得不到满足，短期内像常熟、张家港、南通这样的环沪不限购城市，苏州周边的无锡、南通等，都可能会吸收到一定的购房外溢需求。但从长期来看，如果政策调控持续严苛，市场具有轮动性，最终也会影响周边城市的投资热情。

②政府或将让利，刚需上车的最佳时机

严格落实“房住不炒”，依然是此次调控的最终目的，拒绝了投资客，苏州的楼市将留给切实居住在苏州，在苏州持续深耕的人，而这样的人中有很大一部分是刚需。

鼓励“限房价、限地价”的出让方式，意味着政府对房价的调控将更有主动权，在苏州的房价已经到达阶段性顶点的情况下，掌握控制房价主动权的政府很可能会进行让利，以达到人才导流的目的，而此刻或将成为刚需在苏州上车的最佳时机。

2、土地市场：不确定性降低，“抽签式”拿地

此次苏州调控，可谓是“精准布点，全面狙击”，一方面在新房市场实行“限购+限售”，降低市场流动性，扼制投资客炒房；另一方面则在土地市场实行“限价+限贷”，收紧开放商融资渠道，引导竞买人理性报价。

“限房价、限地价”的出让方式，将拍后限价变为拍前限价，开发商在拿地前，便能计算出拿到自己的预期利润，需要在什么样的价格下拿地，避免盲目加价的同时，也杜绝了房企加高预期拿地的情况，不可确定性降低。

一位业内人士表示，在苏州城市基本面依旧持续向好的大背景下，苏州房企不一定会大幅调整在苏州的拿地策略，而是会进入到一种“抽签式”拿地的状态。当然，继续收紧开发商的融资渠道，提高对开发商的资金流“门槛”要求，或导致部分开发商转战周边城市，以完成自己的业绩目标。