【挂牌】中山取消现房销售！广州、佛山、中山共计挂牌7宗地块，总建筑面积79.7万方

文/好地研究院  钟绮雯

下周一（7/29），广州将有3宗涉宅地出让，分别位于增城区（1宗）和南沙区（2宗）。

地块指标信息表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

地块分布图（数据来源：好地大数据）

看点一：增城荔城地块大概率以底价或低溢价成交

地块属于二类居住用地，出让面积1.8公顷，建筑面积4.4万方（商业不大于计容建面3.3%）。起价6.1亿元，楼面起价13682元/㎡，上限价7.1亿，上限楼面价16000元/㎡，采用“限价+竞企业自持商品住房建筑面积＋摇号“的形式确定竞得人，网上限时报价时间为7月29日10时。

四至图

（1）对标近期成交地块

据好地研究院统计，2019年增城区荔城街道共出让3宗宅地，楼面均价13284元/㎡，平均溢价率17%。

2019年至今增城荔城出让宅地分布图

与本案信息比较表

本地块与其他地块相比，虽地段位于地铁上盖，但楼面起价更高，报价房企数少，竞争热度减弱。

（2）仅5%的盈利空间，去化周期长

假设考虑公共配建成本，成本按3000元/㎡计算，则本地块实际楼面价为14126元/㎡。按照3500元/㎡建安成本计算，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本房价约为23257元/㎡（带装修），目前周边在售均价24500元/㎡（带装修），盈利空间涨幅小，加上周边去化慢，地块将大概率低溢价成交。

（3）能拍多高？

以目前项目周边在售的创基天峰项目均价24500元/㎡作为参照，估算的保本地价为15087元/㎡，溢价率10%，因此好地研究院认为：增城荔城地块大概率底价或低溢价成交。

保本地价（参考房价24500元/㎡）

看点二：南沙地块或将低溢价成交

2019NJY-8地块属于商住用地，出让面积4公顷，建筑面积8.3万方，需配建5700平方米人才公寓。起价9.6亿元，楼面起价11557元/㎡，上限价13.4亿，上限楼面价16024元/㎡，采用“限价+竞企业自持商品住房建筑面积＋摇号“的形式确定竞得人，网上限时报价时间为7月29日15时。

2019NJY-9地块属于商住用地，总用地面积3.8公顷（出让面积3.0公顷），建筑面积7.9万方，其中住宅、商业建面共7.7万方，需配建4500平方米人才公寓。起价8.6亿元，楼面起价11164元/㎡，上限价12.4亿，上限楼面价16188元/㎡，采用“限价+竞企业自持商品住房建筑面积＋摇号“的形式确定竞得人，网上限时报价时间为7月29日15时。

地块相关指标信息表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

四至图

（1）对标近期成交地块

据好地研究院统计，2019年灵山岛尖共出让2宗商住地。

灵山岛尖2019NJY-4地块共有17家房企参拍，最终由佳兆业以14.8亿元+自持25%竞得，成交楼面价15633元/㎡，实际成交楼面价19483元/㎡，溢价率34%；

灵山岛尖2019NJY-5地块共有17家房企参拍，最终由金茂以13.7亿元+自持15%竞得，成交楼面价15691元/㎡，实际成交楼面价18643元/㎡，溢价率38%。

2019年至今灵山岛尖出让涉宅地分布图

与本案信息比较表

本案两宗地块与其相比，可售住宅建面比例相当，报价房企数减少，进入自持可能性减弱。

（2）17%的盈利空间

假设楼面起价剔除人才住房以及加上配建成本，另外商业部分按住宅部分地价60%计，2019NJY-8地块实际楼面起价14820元/㎡，2019NJY-9地块实际楼面起价14903元/㎡，按照3500元/㎡建安成本计算，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本房价均去到约24000元/㎡（带装修）左右。

目前明珠湾板块在售时代香海彼岸带装修均价29000元/㎡，有17%的盈利空间。

（3）能拍多高？

以时代香海彼岸在售带装修均价29000元/㎡作为参照，估算的保本地价为18539元/㎡，对应两宗地块溢价率均约为25%。而2019NJY-8地块实际上限楼面价20512元/㎡，2019NJY-9地块实际上限楼面价21512元/㎡，其保本房价均未达到地块实际上限价。

保本房价（参考房价29000元/㎡）

因此好地研究院认为：房企资金趋于紧张，南沙两宗商住地的商业比例较大，预计溢价率不高。