文/谢晓峰

今天，杭州首批双限地块（限地价、限房价）出让，6宗地块总出让面积393亩，总建筑面积66.6万方，吸金125.2亿元，平均溢价率24.6%。

杭州市政府应该对此次结果比较满意——6宗地块均未拍到上限价格，其中3宗纯宅地均拍到超过24%。

这已经是当前市况中各方比较能接受的较好结果了。假设今天出现拍到最高限价并自持的情况，只能说明此次调控的力度不够，再一次依据一城一策祭起更严厉的调控也在情理之中。

根据成交结果测算出来的保本房价也都接近限房价，不计算拿地资金收益的话，都有微利：

下沙地块竞得者为绿城，预期销售利润率3.2%；

滨江集团竞得市北西和世纪城核心区块2宗宅地，预期销售利润率分别为0.14%、1.7%。

3宗商住地则因为地块属性差异，测算的住宅部分利润率有高低。分别被浙江万固、东原和兴耀竞得。

地块成交情况

地块位置分布

在杭州的开发商首次在房价限定的天花板下争抢，今天的结果，有三个关注的焦点——

一、对于限价的明盘，今天的溢价率是否过高？

从我们昨天零利润的极限值衡量，今天都没有到，说明在限价天花板的高压下，房企拿地的欲望稍被抑制。

但是土拍结果显示行情火热是确定的——

滨江集团拿下的钱江世纪城地块，火热程度超过了附近保利·澄品项目，地价比保利项目下降了584元/平米，但是，限制的销售价也较保利项目下降了2000元/平米，项目利润空间进一步收窄。

市北的地块，目前板块内最高限价是滨江新希望·拥潮府，价格为37894元/㎡（高层），拿地价为24390元/㎡ ，这次的限制房价下降了394元/平方米，而土地楼面价却上升了2784元/㎡，利润接近于0。

另一宗纯宅地位于金沙湖板块，由于该区域久未推地，无法做相关比较。

商住地块中，新湾地块也超乎市场不少人士的预期：钱塘新区的新湾综合体项目需要建设一个五星级酒店，面积高达3.2万方，最后被来自浙江浦江的万固拿下，整体项目的成交溢价率仍然高达23%。

测算1：地块住宅部分实际利润情况

附：测算说明

①住宅部分按照限价来测算地价，房价取限价（毛坯最高均价）+装修价，同时考虑车位利润(（限最高均价含装修*10.5-10万）/每个车位对应建筑面积)。

②成本=楼面价+契税（地价3%）+建安成本+装修成本（精装限价的1/2）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。

③销售利润率=（房价-成本）/房价

④包含其他用途和配建的地块，实际楼面价=（地价+配套配建成本）/可售住宅计容建面。

⑤商业部分地价参考周边相似项目。

二、三宗纯宅地的得主，为什么是绿城与滨江？

滨江与绿城103.3亿元包揽了三宗宅地，占今天成交总金额的82.6%。

绿城

今年该公司在浙江省拿地19宗，总成交价248.2亿元，今天竞得下沙宅地总价44.3亿元，占17.8%。

今天，在广州与大连，绿城也分别以总价11.83亿元，16.24亿元拿下两地。

绿城为何在7月份大举拿地？比较合理的解释是，刚刚在不久前进行了董事会的调整，绿城必须有所振作，无论对团队还是对股东都要有所交代，毕竟在杭州这个大本营，基于后续土地储备不足，目前正在奋力拿地加大土储的时候。

滨江

滨江集团今天59亿元包揽萧山区市北西、钱江世纪城宅地，该公司今年在浙江省拿地14宗，总价248.3亿元，今天占23.8%。

滨江喊出冲千亿的口号，在上海深圳的开拓都不尽如人意的情况下，深耕杭州与浙江，在意料之中。

基于年销售1000亿的目标是按照全口径计算，滨江集团实行较为开放的合作体制，可以大股操盘，也可以小股操盘，目的是通过众多合作项目，把蛋糕做大。像今天拿下的两宗地，不排除后续引进合作伙伴。

三、限价下的突围：如何增加利润？

今天的结果，从房价天花板已经确定的情况下，提升收益率，还有以下三种路径：

1、压缩营销管理费

我们在测算中的营销管理费，共4.5个百分点。

因为限价，像金沙湖的项目，销售价为37500元/㎡（含装修），又是绿城作品，该区域多年未推地，库存接近零状态，不排除出现火热摇号销售的情况，营销管理费可以大幅缩减，这里可以省下2个百分点左右的可能性较大。

经测算，仅仅节省2.5%的营销管理费，下沙、市北西和世纪城核心区宅地利润率分别上升2.49、2.49和2.5个百分点。

2、向总包商与建材供货商要求更多优惠

因为量体大，其中下沙宅地、市北西宅地和世纪城宅地货值（不计车位）分别为64.3亿元、21.9亿元和59.9亿元，总包商的承包费用，装修与材料费用为7.7亿元、2.6亿元和6亿元。

这里的成本有一定的压缩空间。

尤其是绿城与滨江集团在摘牌之后，即使与别的房企合作，在掌控运行线（管工程）、采购方面有一定的主动权，这里的管理费收益不容忽视。

3宗宅地货值与装修、材料费用

3、适当多建造车位，向地下多要空间多要利润

可以将1：1的车位配置增加到1：1.5甚至更多，一个车位10-20万的利润，多建车位，尤其是限价之后，一般会多做小户型，多做高层，尤其是钱江世纪城这样大户型众多的板块，小户型比较走俏。小户型占比高，户数加多，车位数量也随之增多，车位利润也随之增多。当然，多出来的车位配比，能否顺利销售出去是个未知数。

测算2：营销管理费为2%、不同车位配比情况下6宗地块住宅部分利润情况

附：每宗地块成交详情

一、下沙金沙湖宅地（绿城）

经过53轮竞价，杭州浙帆投资有限公司（绿城）以总价442880万元竞得杭钱塘储出〔2019〕2号下沙中心区单元JS0410-10地块，成交楼面价25810元/㎡，溢价率27.68%。

地块东至海达南路绿化，南至海通街，西至下沙南路，北至天城东路，出让面积61284㎡，容积率2.8，建筑面积171595.2㎡。限商品房毛坯最高均价33500元/㎡，毛坯最高单价36850元/㎡，装修标准4000元/㎡。

地块实际地价25810元/㎡，对应保本房价33836元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价37500元/㎡（含装修），尚有3664元/㎡（即9.8%）的销售利润。

周边无参考地价。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

二、萧山市北西单元宅地（滨江集团）

经过68轮竞价，杭州滨禹企业管理有限公司（滨江集团）以总价157394万元竞得萧政储出(2019)23号市北西单元B-23地块，成交楼面价25615元/㎡，溢价率28.07%。

地块东至规划萧邮路，南至规划兴九路，西至规划风情大道防护绿带，北至规划B6路，出让面积25603㎡，容积率2.4，建筑面积61447㎡。需配建面积为3073平方米的公租房。限商品房毛坯最高均价34000元/㎡，毛坯最高单价37400元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块实际地价27174元/㎡，对应保本房价34991元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价37500元/㎡（含装修），尚有2509元/㎡（即6.7%）的销售利润。

周边最近成交地块为今年3月绿城以上限楼面价25768元/㎡+自持面积比例22%拿下相邻地块。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

三、世纪城核心区块宅地（滨江集团）

经过52轮竞价，杭州滨碌企业管理有限公司（滨江集团）以总价432980万元竞得萧政储出(2019)26号世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块，成交楼面价31266元/㎡，溢价率24.07%。

地块东至永晖路，南至经二十一路，西至纬二十一路，北至飞虹路，出让面积49746㎡，容积率3，建筑面积138484㎡，其中住宅133107㎡，自持养老院5377㎡。此外，需代建一处幼儿园（18班），用地面积12358㎡，容积率1。限商品房毛坯最高均价40500元/㎡，毛坯最高单价44550元/㎡，装修标准4500元/㎡。

地块实际地价32900元/㎡（配建幼儿园成本按4000元/㎡，自持养老院不计成本），对应保本房价41188元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价45000元/㎡（含装修），尚有3812元/㎡（8.5%）的利润。

最近一次土地成交也是最高地价，为保利2018/3/30/以总价101亿竞得钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元/㎡。加上幼儿园与农贸市场的配建，实际楼面价为33484元/平米。

相比之下，今天的地价下降了584元/平米，但是，销售价也较保利项目下降了2000元/平米，利润空间进一步收窄，据好地研究院测算，销售利润率为8.5%。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

四、大江东新湾街道商住地（浙江万固）

经过156轮竞价，浙江万固实业集团有限公司以总价87818万元竞得杭钱塘储出〔2019〕3号新湾街道抢险湾东商住用地地块（新湾综合体），楼面价5995元/㎡，溢价率22.96%。

地块东至新湾大道，南至复兴路，西至抢险湾绿化带，北至横一路，出让面积60149㎡，总建筑面积146496.6㎡。限商品房毛坯最高均价15000元/㎡，毛坯最高单价16500元/㎡，装修标准3000元/㎡。

地块住宅部分地价8572元/㎡（商业部分参考周边成交商业地价3725元/㎡计算，自持五星级酒店部分地价以0计算），对应保本房价15558元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价18000元/㎡（含装修），尚有2443元/㎡（即13.6%）的利润。住宅部分总利润约1.6亿元，可以用于补充于五星级酒店的长期投资成本。

新湾近一年无宅地成交，最近一次成交是在2018年1月，滨江竞得新湾B-31号地块，楼面价10297元/㎡（自持6%），且是新湾最高地价。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

五、蜀山西商住地（东原）

经过25轮竞价，杭州东原益丰科技有限公司（东原）以总价56275万元竞得萧政储出(2019)22号蜀山西C-07地块，成交楼面价10386元/㎡，溢价率9.32%。

地块东至规划崇化路，南至规划沿河绿地，西至规划小白线，北至南环路，出让面积20840㎡，容积率2.6，建筑面积54184㎡。其中，商业占比不小于50%；需配建面积为1355平方米的公租房。限商品房毛坯最高均价24300元/㎡，毛坯最高单价26730元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块住宅部分实际地价15133元/㎡（商业部分地价取周边成交商业地价6596元/㎡计算），对应保本房价22303元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价27800元/㎡（含装修），尚有5497元/㎡（即19.8%）的利润，住宅部分总利润约为1亿元。

今年6月24日，平安竞得蜀山西单元C-26、D-20地块，楼面价15363元/㎡，溢价率14.65%。若计算公租房（5985㎡）和代建幼儿园（9027㎡）成本取4000元/㎡，则实际地价为16700元/㎡，高于此次东原拿地实际楼面价15133元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

六、空港新城商住地（兴耀）

经过39轮竞价，杭州兴耀投资有限公司（兴耀）以总价74156万元竞得萧政储出(2019)25号空港核心区1号地块，楼面价7917元/㎡，溢价率18.17%。

地块东至潮都西路，南至空港新城城市示范村（南阳区块）二期，西至南阳大道，北至港城大道，出让面积44603㎡，容积率2.1，建筑面积93666㎡。商业设施建筑可结合地铁站点布置，建筑面积不少于地上建筑面积的40%；需配建面积为2810平方米的公租房。限商品房毛坯最高均价17000元/㎡，毛坯最高单价18700元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块住宅部分实际地价11247元/㎡（商业部分地价取周边成交商业地价4066元/㎡计算），对应保本房价18496元/㎡（精装含车位利润），相比新房上限均价20500元/㎡（含装修），尚有2004元/㎡（即9.8%）的利润。住宅部分总利润约0.58亿元。

最近一次成交地块是在2018年7月，德信以楼面价8519元/㎡拿下空港核心区4号商住地（商业比例不小于30%），与本次地块属性接近。

地块位置图（数据来源：好地大数据）