核心提要：

1、 绿城地块和美的地块比较，谁更贵？

2、 对标6月灵山岛尖出让地块，实际楼面价上涨还是下滑？

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【7.29广州土拍前瞻】增城、南沙3宗涉宅地，能拍多高？

文/好地研究院  钟绮雯

今日，广州成交3宗涉宅地，分别位于增城区（1宗）和南沙区（2宗）。

增城荔城地块：经过2轮竞价，由东莞市宏隆实业投资有限公司（佳兆业）以61200万元竞得，成交楼面价13795元/㎡，溢价率0.8%，低溢价成交。

灵山岛尖2019NJY-8地块：经过12轮竞价，由广州同辉投资发展有限公司（绿城）以118330万元竞得，成交楼面价14197元/㎡，溢价率23%。这是绿城在板块内补仓，上次拿地是在2018年11月 ，以总价99150万元，楼面价9874元/㎡，拿下2018NJY-9地块。

灵山岛尖2019NJY-9地块：经过5轮竞价，由佛山市美的房地产发展有限公司（美的）以93511万元竞得，成交楼面价12209元/㎡，溢价率9%，这意味着美的首进灵山岛尖。

地块指标信息表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

地块分布图（数据来源：好地大数据）

看点一：绿城地块和美的地块比较，谁更贵？

假设加上配建成本（按3000元/㎡计）和绿地成本（按600元/㎡计），剔除人才住房成本，另外商业部分按住宅部分地价60%。

今日出让地块相关指标详情表

实际楼面价计算表（绿城地块）

实际楼面价计算表（美的地块）

计算得出：绿城地块实际成交楼面价18184元/㎡，美的地块实际成交楼面价16314元/㎡。原因在于绿城地块可售建面中住宅占比更高，吸引了更多房企参拍，因此热度更高。

看点二：对标6月灵山岛尖出让地块，实际楼面价上涨还是下滑？

假设加上配建成本（按3000元/㎡计），剔除人才住房成本，商业部分已全自持，得出：佳兆业地块实际成交楼面价20688元/㎡，金茂地块实际成交楼面价18578元/㎡。

6月出让地块相关指标详情表

实际楼面价计算表（佳兆业地块）

实际楼面价计算表（金茂地块）

下表显示，6月出让地块实际楼面价明显更高，这可能与可售住宅建面比例减少有关，加上下半年房企资金紧张，土拍热度有一定下滑。