文/好地研究院 方晓泉

今天，杭州首批限价地块中的最后2宗将出让，分别是望江单元商住地、乔司宅地。两宗地的得主都是港资企业：

望江单元商住地溢价率仅3.93%，由新世界以总价97.9亿元竞得，楼面价24860元/㎡；

而乔司宅地则被路劲以上限价格2.2亿元竞得，楼面价18162元/㎡，溢价率29.72%。

地块成交情况

地块位置分布

好地研究院分析，今天有两个看点

一、两宗地都有预期利润

1、望江地块（住宅部分销售利润率26.8%）

地块商业建筑面积不少于24.2万方（占地上建筑面积的61.3%），若商业部分取金地商置今年4月2日竞得的商地（楼面价16089元/㎡），住宅部分实际地价为38787元/㎡，对应保本房价51081元/㎡（精装，计算1:1配建情况下车位利润，营销管理2.5%），有18719元/㎡利润，销售利润率26.8%。

好地研究院认为，望江地块总价高、商业比重大，同时带着商业招商的任务，因而低溢价成交，由新世界拿下。

地块位置及周边配套分布图

2、乔司地块（销售利润率7.84%）

地块成交楼面价18162元/平米，对应保本房价27023元/㎡（精装，计算1:1配建情况下车位利润，营销管理2.5%），有2251元/㎡利润，销售利润率7.84%。

好地研究院认为，乔司地块起价不高，有较大利润预期，因此引来争夺，但地块小，没必要拍自持，所以刚好拍到上限价。

地块位置及周边配套分布图

二、港资持续重仓杭州

最近这两年，港资在杭州呈现加速布局，表现在：

1、深耕杭州的九龙仓2017年以来连续拿下申花、下城区地块，拿地额共90.1亿。

2、恒隆与九龙仓激烈争夺百井坊地块，最终恒隆胜出，拿地额107.3亿。

3、香港置地曲线入杭，与仁恒、传化联合开发萧山科技城项目进入杭州市场。

4、路劲2017年8月10日竞得崇贤新城C-7地块入杭，迄今已经拿下3宗地块，拿地额22.4亿。

5、嘉里建设时隔13年再拿下城区地块，打造杭州第二个嘉里中心。

6、今天新世界斥资97.9亿拿地。

另外，比望江地块关注度更高的江河汇地块，也可能被港企拿下。

港资持续注入杭州，反映出杭州的城市发展潜力受到认可。加上杭州陆续推出备受港企青睐的地段好、体量大、商业为主的具有较大升值潜力的持有型物业。造就了这一“盛况”。

港资企业项目分布示意图

附：地块成交详情

上城区望江商住地

经过11轮竞价，安添国际有限公司（新世界）以总价979187万元竞得杭政储出[2019]41号上城区望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块，SC0402-B1/B2-13地块等地块，楼面价24860元/㎡，溢价率3.93%。

地块东至新开河、规划绿化，南至规划婺江路、望江单元SC0402-R21/B-14地块等，西至规划海潮路，北至规划近江路，出让面积93364㎡，容积率4.22，地上建筑面积393886.1㎡。地上商业建筑面积不少于24.2万方（占地上建筑面积的61.3%）,其中，地上商业商务建筑7万平方米自持不少于40年，9万平方米自持不少于20年(自通过用地复核验收之日起算)，自持部分在约定年限内不得分割、不得转让。限商品房毛坯最高均价63800元/㎡，毛坯最高单价70180元/㎡，装修标准6000元/㎡。

住宅部分实际地价为38787元/平米（商业部分取成交时间及距离均最近的金地商置今年4月2日竞得的商地，楼面价16089元/㎡），对应保本房价51081元/㎡（精装，计算1:1配建情况下车位利润，营销管理2.5%），有18719元/㎡利润，利润率26.8%。

周边有滨江·御品在售，高层价格69800元/㎡（含精装6000），与限价持平。最高地价为滨江集团2019/4/16竞得望江单元08地块，楼面价45325元/㎡，自持22%。若自持按6折计算，实际地价50439元/㎡。

地块成交结果

地块属性：市中心地段+高总价+高商业体量。地块处于市中心，火车城站东广场，地铁1、5、7号线等3条地铁在城站交汇，望江新城全新起步，进行城市更新，意味着项目未来的商业价值极高。

库存情况：适中。望江新城去年开始供地，目前一个在售项目：滨江金地御品；一个待售项目：滨江今年新拿地块。

余杭区乔司宅地

经过43轮竞价，上海隽圣置业有限公司（路劲）以上限价格22258万元竞得余政储出〔2019〕27号乔司新城中心区D2-6地块，楼面价18162元/㎡，溢价率29.72%。

地块东至相邻土地、南至相邻土地、西至规划道路、北至保庆街，出让面积9427㎡，容积率1-1.3，建筑面积12255.1㎡。限商品房毛坯最高均价25200元/㎡，毛坯最高单价27720元/㎡，装修标准3500元/㎡。

地块成交楼面价18162元/平米，对应保本房价27023元/㎡（精装，计算1:1配建情况下车位利润，营销管理4.5%），有2251元/㎡利润，利润率7.84%。

区域内无新房，二手房价低于2万。北面翁梅板块金辉2017年9月拿地，楼面价17226元/㎡，目前新房售价精装25500元/㎡，南面乔司商贸城新希望今年3月拿地，楼面价21008元/㎡。

地块成交结果

地块属性：一般。地块建面仅1.2万方。

库存情况：低。乔司新城多年未供地，新房库存为零。此外，乔司新城北面的翁梅板块，有两个在售项目：绿地艺尚府（售价：毛坯22000）与金辉江山云著（售价：精装25500）。南面乔司商贸城板块有一个待售项目：新希望于今年3月拿下的地块，楼面价21008。

测算说明：

①住宅部分按照限价来测算地价，房价取限价（毛坯最高均价）+装修价，同时考虑车位利润(（限最高均价含装修*10.5-10万）/110㎡)。

②成本=楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修成本（精装限价的1/2）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。

③销售利润率=（房价-成本）/房价

④包含其他用途和配建的地块，实际楼面价=（地价+配套配建成本）/可售住宅计容建面。

⑤商业部分地价参考周边相似项目。