核心提要：
1、3宗宅地“冷热不均”，美的、荣盛“逢低”补仓
2、大发申旺地块9889元/㎡的楼面地价高不高？
好地网7月30日讯（研究员 张彬） 今天，徐州主城区3宗涉宅地块竞拍结束，最终的结果是：
美的以10690万元竞得大庙镇兴镇路地块，成交楼面价2271元/㎡，溢价率1%；
大发竞得申旺地块，成交总价41100万元，成交楼面价9889元/㎡，溢价率71%；
荣盛以62740万元底价竞得西卧牛S-4地块，成交楼面价2666元/㎡，溢价率0%。
地块成交
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
1、3宗地块“冷热不均，美的、荣盛逢低补仓
从出让结果看，中心城区申旺地块热度最高，竞拍125轮，最终成交楼面价9889元/㎡，溢价率71%，而城东、城西两宗涉宅地块分别经过2轮、1轮竞价即快速成交，其中美的竞得兴镇路地块，荣盛竞得城西卧牛S-4地块，城东、城西分别是美的、荣盛的深耕区域。
兴镇路地块仅吸引2家房企报名参拍，关注度相对较低。从板块看，大庙镇属于郊区板块，目前片区处于城镇改造阶段，受拆迁影响城市界面不佳，房地产发展尚处于起步阶段。
此次美的低溢价竞得兴镇路地块，可看做是在城东的进一步深耕，目前美的在东湖新城已先后布局3个项目，对区域市场极为熟悉，为项目后期营销带来一定的成本优势。
城西是荣盛大本营，截止目前荣盛已在城西竞得10宗地块（含住宅、定销房、商业），荣盛城项目已开发四期，4期目前处于尾盘状态，荣盛竞得卧牛S-4地块是住宅部分土地储备的一个补充。
（荣盛城西项目布局）
2、大发申旺地块9889元/㎡的楼面地价高不高？
经过125轮激烈竞争，最终大发以9889元/㎡竞得2019-24号申旺地块，楼面地价虽未破万，但也位列徐州楼面价排行榜第4位，那么9889元/㎡的楼面地价高不高呢?
从土地市场看，2018年地块周边3公里范围内共计出让4宗涉宅用地，平均楼面地价8792元/㎡。其中楼面地价最高为旭辉地块（案名：旭辉美的天阙），楼面地价11324元/㎡，次之为正荣地块（案名：玖玺），成交楼面价9311元/㎡。
本次成交的大发申旺地块楼面地价较旭辉地块低了1435元/㎡，较正荣地块高了578元/㎡。申旺地块在属性上不及旭辉地块，与正荣地块相近，此次拿地价格低于旭辉地块，高于正荣地块，可看做地价小幅上涨。
申旺地块开拍前，业内预测该地块楼面地价破万概率较大，9889元/㎡的楼面地价虽不低但未达市场预期，好地研究院认为地块未破万主要有以下4个方面的原因：
①利润空间小，限价政策面临不确定性：以9889元/㎡的地价测算，2019-24号申旺地块精装保本房价在19500元/㎡左右。目前地块周边待售项目有旭辉美的天阙，精装高层22600元/㎡；玖玺，精装高层19900元/㎡。以现时周边2万元/㎡新房住宅价格来看，利润空间较小，且未来限价政策面临不确定性。
②后续多宗优质地块入市，头部房企“持币”等待：近期，徐州市区挂牌多宗涉宅地块，其中不乏韩山C地块、淮海国际会展中心一期地块等多宗优质地块。本次出让的申旺地块体量较小，货值少，部分头部房企选择“持币”等待；
③地块受规划限制较多，项目方案排布时存在中小户型容积率排不满等问题；
④未来市场流量回落等不确定性因素：地块周边项目销售最好的项目当属旭辉美的天阙，两宗地块虽然相距不足1km,但地块属性差别较大。旭辉地块位于市中心核心位置，地块紧邻中山路和地铁2号线庆云桥站，苏宁广场、金鹰购物广场均在1KM范围内，地块稀缺属性高。此外，随着高价地项目入市，高端项目客群竞争更加激烈，高端市场有销售流量回落的可能性。
申旺地块位置图
3、土地供应增加，下半年土地市场以“稳”为主
虽然大发申旺地块成交楼面价接近1万元/㎡，但仍保有一定的利润空间，与上半年主城区土拍对比看，今天参拍房企表现较为理性，好地研究院认为主要受以下2个因素影响：
1、楼市调控再加码，房企融资渠道收紧
调控收紧主要体现在两个方面，一是“房住不炒”总基调不变，热点城市政策调控加码，二是房企融资渠道收紧。
今天（7月30日）中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，会议指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着下半年楼市政策放宽的可能性比较低。
5月以来，上半年房价涨幅较大的苏州、西安、杭州等热点城市先后加码调控，其中苏州于5月、7月先后两次加码调控，并将全年房价涨幅控制在5%以内，而开封3天时间内从“取消限售”到撤销“取消限售”更具信号意义。中央“房住不炒、因城施策”的调控思路仍将是未来一段时间内的政策主基调。
2019年5月以来，楼市融资渠道收紧，监管层发布多个文件规范房企融资，将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等，防范金融风险，房企的融资成本抬升，土地市场表现更加理性。
2、徐州市区土地供应增加
6月以来，徐州市区已先后挂牌12宗涉宅地块，其中主城区8宗，铜山区4宗，超过徐州前6月出让宅地宗数（11宗）。据好地网了解，近期徐州市区仍将有多宗地块入市。
上半年徐州市区土地市场“高热”的原因之一是涉宅地块供应较少，房企库存经过近3年快速去化接近见底，新房市场可售去化周期长期低于6个月，市场供需矛盾突出，房企补仓需求极为强烈。随着徐州市区加快供地，且其中不乏热点板块优质地块，房企拿地选择面更多，竞拍加价更加理性。
从2019年徐州市区推地节奏看，下半年会是土地供应高峰。随着地块供应增加，预计下半年优质地块的出让仍较为激烈，但整体土地市场会“以稳为主”。