好地网11月8日讯（研究员 黄卓贤）11月2日，广州第三批集中出让地块正式公告，共17宗地，总出让面积94.25万方，总建面296.36万方，总起价434.1亿元，计划将于12月2日分9时与12时2个时间段出让。
其中，从化区推出2宗地，分布于江浦街、温泉镇，总出让面积10.22万方，总建筑面积24.85万方（占17宗地总建面的8.4%），起价12.7亿元（占17宗地总起价2.9%）；增城区推出1宗地，位于朱村街，出让面积7.56万方，建筑面积22.67万方（占17宗地总建面的7.6%），起价20.5亿元（占17宗地总起价4.7%）。
3宗地总建筑面积47.52万方，总起价33.2亿元，均采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高自持商品住房建筑面积比例50%，其中从化2宗地将于12月2日9时出让，增城地块将于12月2日12时出让。
值得一提的是，除从化温泉镇地块外，其余2宗地均为第二批次流拍地块，本次重新挂牌，从化江埔街地块地价不变，取消了签订《产业项目进驻协议书》的要求，而增城朱村地块地价不降反升，但无须配建23000㎡人才公寓和公共租赁住房（按3500元/㎡回购）（详见下表）。
这3宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。
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从化区、增城区地块指标
从化区、增城区3宗地分布图（数据来源：好地大数据）
从化区（2宗地）
穗规划资源挂出告字〔2021〕94号地块
从化区江埔街河东南路与从化大道交汇处地块，出让面积46321㎡，容积率3.19，最大建筑面积147868.6㎡，其中住宅建面71439㎡（占比48.3%），商业金融业建面76429.6㎡（占比51.7%）。
地块起价78900万元，楼面起价5336元/㎡，实际楼面起价6781元/㎡，上限价90735万元，上限楼面价6136元/㎡，上限实际楼面价7791元/㎡，竞买保证金为15780万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：地块为广州大津电器旧厂房更新改造项目，东至七星体育公园，南至汽车配件厂，西至河东南路，北至防火门厂，位于河东片区起步区内，为从化中心城区。地块所处的从化大道是片区内重要的交通主干道，距离从化客运站地铁站约600米，快线2站可到达嘉禾望岗换乘，交通通达性高。
地块周边已建成雅居乐滨江花园等多个住宅小区，生活氛围浓厚，雅居乐小学、从化三中、欣荣宏国际商贸城、七星体育公园、木壳岭公园等教育、商业和市政配套均在地块方圆1公里范围内，各类生活配套成熟。 需要注意的是，地块商业金融业占比高达51%，高度考验房企资金实力与商业运作能力。
参考地价与房价：1.2020年5月18日，云星以4.1亿元竞得距离本地块约2.2公里的城郊街北星路东段南侧地块，溢价率20%，成交楼面价8388元/㎡，实际楼面价8433元/㎡。项目案名为“云星钱隆江景”，目前在售76-106㎡三至四房，毛坯均价约15500元/㎡。
2.2021年9月27日，奥和以底价0.87亿元拿下距离地块1.8公里的从化区城郊街向阳南路与向阳二路交汇处地块，建面1.27万㎡，成交楼面价6857元/㎡，实际楼面价8212元/㎡ 。
此外，距离地块最近的一手项目名城·御景世嘉（相距约500米），带简装售价1.7-1.8万/㎡。
地块要求：1.竞得人须按规划要求建设地块用地范围内道路用地（面积1543.5㎡）、绿地用地（面积10137.4㎡）。
2.社会停车场（用地面积3400.6㎡）由竞得人建成后进行使用和组织经营管理，社会停车场须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售。
3.装配式比例30%。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/fe176f74bcfa40b9939cfdaedadcd9f1/8a45a7e47ca24f03017cdaa816cf0bf1/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕95号地块
从化区温泉镇G105东南侧云星村地块，出让面积55897.09㎡，容积率1.8，最大建筑面积100614.762㎡【上述指标均不含FB0101018地块（中小学用地）】。
地块起价47780万元，楼面起价4749元/㎡，实际楼面起价7742元/㎡，上限价54947万元，上限楼面价5461元/㎡，实际上限楼面价8616元/㎡，竞买保证金为9556万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：地块位于云星村东南部，G105国道以东，大广高速以南，西距流溪河约850米，自身配建有幼儿园与小学，可满足业主子女3-12岁的教育需求。地块远离从化区中心，商业和医疗配套相对缺乏，且周边无地铁经过，整体区位条件较差。
参考地价与房价：2019年06月24日，越秀以底价11.1亿元竞得本地块西南侧约900米处的江埔街九里步果场〔2019〕12号地块，成交楼面价7200元/㎡。项目案名为“越秀逸泉锦翠”，带装修均价12500元/㎡。
地块要求：1.无偿配建政府性房源建面10000㎡（计容，需装修）。
2.无偿配建用地范围内城市道路用地（含管线）、绿地用地、水域用地。
3.无偿配建FB0101018地块（中小学用地）及FB0101022地块的幼儿园和托儿所。
4.装配式比例30%。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/33c27683c13b4081b5b77f9586f0f65b/8a45a7e47ca24f03017cdadf590c0d5d/GGRC/tdkc
增城区（1宗地）
穗规划资源增挂出告（2021）55号地块
增城区朱村街朱村大道西18003210A21035号地块，出让面积75568.93㎡，容积率3，最大建筑面积226707㎡。
地块起价205400万元，楼面起价9060元/㎡，实际楼面起价9925元/㎡，上限价236210万元，上限楼面价10419元/㎡，实际上限楼面价11368元/㎡，竞买保证金为41080万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：地块周边有富士康科技小镇、科教城、工业和信息化部电子第五研究所(增城总部)等重点项目，还有远洋招商保利东湾、科慧花园、江山时代花园等楼盘，一二手房供应充足，目前该片区存在住宅多、配套少的问题，主要依赖于各项目的自身配套，缺乏大型的商业、医疗等配套。
参考地价：在第二批次供地中，中建一局以总价15.5亿元竞得本地块南侧的18003210A21041号地块溢价率0.65%，楼面价9006元/㎡，实际楼面价10821元/㎡。
参考房价：中奥方直明日公元于9月30日首次开盘，带装修均价1.95-2.1万元/㎡；远洋招商保利东湾，精装复式均价2.5万元/㎡；西福蓝湾，毛坯售价约1.8-2万/㎡。
地块要求：1.无偿配建地块范围外南侧（L-01-03）市政道路。
2.若该地块与南侧（中建一局地块）地块为同一竞得人、同一项目公司，则该两宗用地规划指标可平衡。
3.实施装配式建筑比例30%。
4.本次挂牌成交价包括98000㎡地下车库及设备用房的土地出让金6076万元。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/347681b5914746e49e9347959b323ef8/8a45a7e57ca24eda017cdae697e70d72/GGRC/tdkc
