好地网11月5日讯（研究员 黄卓贤）11月2日，广州第三批集中出让地块正式公告，共17宗地，总出让面积94.25万方，总建面296.36万方，总起价434.1亿元，计划将于12月2日分9时与12时2个时间段出让。
其中，白云区推出3宗地，分布于均禾街、太和镇、钟落潭镇，总出让面积14万方，总建筑面积61.4万方（占17宗地总建面的20.7%），起价49.1亿元（占17宗地总起价11.3%）；番禺区推出3宗地，分布于大石街（2宗）、石楼镇（1宗），总出让面积29.58万方，总建筑面积74.59万方（占17宗地总建面的25.2%），起价129亿元（占17宗地总起价29.7%）。
6宗地总建筑面积136万方，总起价178.1亿元，均采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高自持商品住房建筑面积比例50%，将于12月2日9时出让。
值得一提的是，除白云钟落潭雅园新村地块外，其余5宗地均为第二批次流拍地块，本次重新挂牌，通过下调起拍价、降低配建要求、地价款分期等方式降低了出让门槛（详见下表）。
这6宗地块具体指标和规划要求如何，周边市场情况怎样？好地网将逐一解读。
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白云区、番禺区地块指标
白云区、番禺区6宗地分布图（数据来源：好地大数据）
穗规划资源挂出告字〔2021〕88号地块
白云区均禾街清湖村上官苑二期AB2002015、AB2003002地块，出让面积34487㎡，容积率3.6，最大建筑面积124153㎡。
地块起价242471万元，楼面起价19530元/㎡，实际楼面起价21930元/㎡，上限价278841万元，上限楼面价22459元/㎡，上限实际楼面价25122元/㎡，竞买保证金为48495万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：地块位于白云中央湿地公园南侧，距离地铁3号线北延线和14号线换乘站嘉禾望岗站2.5公里，周边有均禾大道、机场高速等主干道，对外交通较为便利。
地块周边有铁一中学（白云校区）、清湖小学、清湖商业步行街等配套，南侧拟建设三甲医院，但目前整体城市面貌一般，周边多为工业园，居住氛围一般。
参考地价：2020年8月10日，保利以底价32.9亿元竞得与本地块西南侧4.6km处的白云湖东侧地块，成交楼面价23130元/㎡，实际楼面价24566元/㎡，项目联合首开开发，案名为“首开保利云湖壹号”。
参考房价：距离本地块约1.59km的华润置地·广州润府，在售复式带装修均价38000元/㎡。
地块要求：1.配建3000㎡政府性房源（安置住房），按3500元/㎡回购，计容，需装修。
2.配建道路用地（25654㎡）和绿地（23208㎡）。
3.配建12班幼儿园，建面2880㎡。
4.装配式比例70%。
5.出让价格已包含地下空间非计容建面52150㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/b9056b5b6c1240d9b04bb1be6f5ca838/8a45a7e47ca24f03017cdaa9afb10bfb/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕89号地块
白云区太和镇沙亭北路南侧地块，出让面积86209㎡，容积率4.96，最大建筑面积427980㎡，其中商业商务等建面223980㎡（扣除配建后51023㎡），居住及配套设施204000㎡。
地块起价200000万元，楼面起价4673元/㎡，实际楼面起价14786元/㎡，上限价230000万元，上限楼面价5374元/㎡，实际上限楼面价16330元/㎡，竞买保证金为40000万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：地块位于广佛环线城际太和站TOD上盖，南邻广州民营科技园核心区，距离白云机场约9公里，距离太和镇政府约2公里，距离珠江新城、白云新城约20公里，整体区位一般。
根据规划，地块所在片区定为TOD集聚发展大型综合安置区，周边安置房已动工，未来有一定的居住氛围，目前周边配套较为缺乏，而本地块超22万方商业体量可填补板块商业配套不足的短板。值得一提的是，今年太和镇人大会议透露，谋划在沙亭北路南侧地块引进广东外语外贸大学托管该地块配套建设九年一贯制学校。
参考地价：近5年地块5公里范围内无涉宅地成交。
参考房价：距离本地块约4.8km的绿地云央，高层精装售价2.7-3万/㎡。
地块要求：1.配建道路用地305㎡、绿地用地9871㎡。
2.无偿配建商业、商务物业计容建面123593㎡，配建地下机动车泊位989个。
3.配建回购商业、商务物业计容率建面49364㎡，按3620元/㎡回购；配建回购地下机动车泊位395个，按4320元/㎡回购。
4.须按无偿配建广佛东环线太和站配套交通衔接设施建筑面积29500㎡，包含公交首末站12000㎡（10线）、出租车/K+P临停800㎡（27泊）、社会停车场5000㎡（145泊）、自行车1700㎡、太和站枢纽运营管理中心10000㎡。
5.签订《出让合同》之日起30日内，一次性向广东珠三角城际轨道交通有限公司支付广佛东环线太和站上盖预留荷载所增加的建设成本人民币7859.01万元。
6.用地范围内规划的社会停车场由竞得人建成后进行使用和组织经营管理，社会停车场须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售。
7.装配式比例50%。
8.出让价格已包含地下空间非计容建面156240㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/ae1af05a2b644a05aac9f4369699eab0/8a45a7e47ca24f03017cdac909f40cb8/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕90号地块
白云区钟落潭镇雅园新村AB1011021地块，出让面积19340㎡，容积率3.2，最大建筑面积61888㎡【保留建筑面积21054㎡，新建建筑面积40834㎡（其中新建住宅38500㎡，新建商业1054㎡，公建配套1280㎡)】。
地块起价48372万元，楼面起价7816元/㎡，实际楼面起价13135元/㎡，上限价55627万元，上限楼面价8988元/㎡，上限实际楼面价15020元/㎡，竞买保证金为9675万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块点评：地块紧邻地铁14号线竹料站与广从公路，交通通达性较好。所在的竹料片区生活配套级别低，与成片开发的健康城板块距离约4公里，难以享受板块规划的医疗、商业、教育等配套，且自身体量较小，难做大配套，未来与周边竞品无优势。
参考地价与房价：2019年至今，钟落潭共成交5宗涉宅地，总建面达144.44万方（详见下表），其中楼面价最高为正荣地块，成交楼面价16658元/㎡，实际楼面价17236元/㎡。目前，板块内有保利珑玥公馆与旭辉绿地铂云天境两个项目在售，精装均价约2.7万/㎡。
地块要求：1.无条件配合镇政府完善项目内保留三栋物业（地上计算容积率建筑面积21054平方米）的工程改造报建、验收、产权交换和权属确认手续，并承担完善本项工作所需资金约人民币1376万元。
2.无偿配建新建计算容积率建筑面积1054平方米的商业用途安置物业。
3.无偿配建用地范围内城市绿地用地313平方米。
4.无偿配建用地红线外东侧2853.73平方米防护绿地。
5.装配式比例70%。
6.出让价格已包含地下空间非计容建面19149㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/ba78da8c87fe492ead7550a3db05f2ca/8a45a7e47ca24f03017cdad209320cef/GGRC/tdkc
番禺区（3宗地）
大石将出让2宗相邻宅地，总出让面积18.11万方，总建筑面积45.29万方，总起价90.7亿元。
2宗地邻近广州南站、长隆旅游度假区，目前周边以工业园区、旧村为主，周边有一定的生活配套资源，此外，两宗地分别配建1所幼儿园、小学，未来可满足业主子女3-12岁的教育需求。
3公里范围内，2020年至今共成交6宗涉宅地，仅1宗为非定向出让：2020年5月18日，越秀以74.9亿元竞得汉溪大道北侧BA0902101、BA0902102、BA0902103地块（相距约3公里），溢价率16%，成交楼面价29164元/㎡，实际楼面价33551元/㎡。
住宅售价方面，目前地块附近长隆珑翠带装修售价约4.6万元/㎡。
2宗地位置图（来源：好地大数据）
航拍图
穗规划资源挂出告字〔2021〕91号地块
番禺区大石街飘峰路西侧地块一，出让面积84129㎡，容积率2.5，最大建筑面积210546㎡。
地块起价428580万元，楼面起价20356元/㎡，实际楼面起价27816元/㎡，上限价492867万元，上限楼面价23409元/㎡，实际上限楼面价31400元/㎡，竞买保证金为85716万元。
地块要求：1.宗地红线范围内规划道路（面积10471㎡）由竞得人负责出资建设。
2.无偿配建1所计容建面5040㎡幼儿园。
3.配建计容建面21055㎡的住房（政府性房源、人才住房），按3500元/㎡回购，并须提供机动车停车位316个，按政府审定的价格回购。
4.装配式比例70%。
5.出让价格已包含地下空间非计容建面88445㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/d8758fbc2d4940ebb23723498b0cd7b3/8a45a7e47ca24f03017cdad6e48d0d50/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕92号地块
番禺区大石街飘峰路西侧地块二，出让面积96940㎡，容积率2.5，最大建筑面积242348㎡。
地块起价478233万元，楼面起价19733元/㎡，实际楼面起价24969元/㎡，上限价549967万元，上限楼面价22693元/㎡，实际上限楼面价28619元/㎡，竞买保证金为95647万元。
地块要求：1.无偿配建1所计容建面16800㎡小学。
2.配建计容建面24235㎡的住房（政府性房源、人才住房），按3500元/㎡回购，并须提供机动车停车位364个，按政府审定的价格回购。
3.实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计容建面的70%。
4.出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积101815㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/986f5fc1c0cf4cd8af29a2c625347d55/8a45a7e47ca24f03017cdae3a4ac0d9d/GGRC/tdkc
穗规划资源挂出告字〔2021〕93号地块
番禺区石楼镇利丰北侧地块，出让面积114724㎡，容积率2.55，最大建筑面积293005㎡。
地块起价383548万元，楼面起价13090元/㎡，实际楼面起价13592元/㎡，上限价441080万元，上限楼面价15054元/㎡，实际上限楼面价15600元/㎡，竞买保证金为76800万元。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
航拍图
地块点评：地块属于莲花湾板块，位于狮子洋西岸、山海连城北侧、利丰大道东侧，未来可打造成一线望江住宅。
地块毗邻南大干线，通过南大干线接驳新光快速、华南快速等交通动线，另外距离地块约3公里的莲花山站枢纽，建成后可通过穗佛莞城轨实现3站到琶洲、4站到南站。
周边配套方面，目前略显不足，但随着凯德山海连城和智联汽车小镇两个楼盘逐步开发入住，周边商业与教育配套将逐步完善。
参考地价与房价：地块5公里范围内，近5年仅成交2宗涉宅地，均为定向出让。
1.2018年12月6日，广州智联汽车小镇投资发展有限公司以底价29.3亿元竞得本案西侧番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块一，楼面价7627元/㎡，实际楼面价7690元/㎡（定向）。
2.2018年12月6日，保利以底价16.5亿元竞得番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块二，楼面价7627元/㎡，实际楼面价7886元/㎡（定向）。
两宗地统一开发为“智联汽车小镇”项目（70%房源定向出售给汽车城相关人才，30%对外出售），带装修均价约2.8万/㎡。此外，地块南侧的凯德山海连城，带装修均价约2.85万/㎡。
地块要求：1.无偿配建红线范围内城市道路（面积20774㎡）、绿地（面积11043㎡）。
2.装配式比例70%。
3.出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积123060㎡的价格。
附公告链接：
http://prt.gzggzy.cn/ggzy/tkmh/#/transaction-package-index/f38e5cedefb54fecaae94fde97d31483/8a45a7e47ca24f03017cdaec9b8c0db2/GGRC/tdkc
