看点一：中海今年大湾区拿地金额近百亿

看点二：实际楼面价创佛山新高

看点三：地块至少需加7.2%的涨价预期能保本

文/好地研究院 黄卓贤

今天，佛山市出让1宗商住地，位于南海区桂城街道，吸引了7家房企参拍。经过28轮竞价，最终地块由佛山中海千灯湖房地产开发有限公司以上限价328431万元+配建4500㎡人才住房竞得，溢价率19%，成交楼面价19858元/㎡，实际楼面价23603元/㎡。

值得一提的是，根据地块《转让协议》规定，该宗地有部分在建工程建（构）建筑物，按现状移交给竞得人，由竞得人自行处置，转让价款为人民币15690.684263万元。加上转让价款实际楼面价24690元/㎡，如中海考虑将原建工程拆除重建，则实际楼面价将更高。

地块基本信息：

宗地坐落：南海区桂城街道南港路北侧、金谷路西侧

交易编号:TD2021(NH)WP0001

土地用途：商住

用地面积：55145.23㎡【A区（居住兼容商业用地）：52839.29㎡，B区（公园绿地）：2305.94㎡】

容积率：≤3.13（A区）

建筑面积：≤165386.98㎡（2000㎡≤A区兼容商业服务业设施总计容建筑面积≤5000㎡）

起价：276000万元，楼面起价：16688元/㎡

成交价：328431万元，成交楼面价：19858元/㎡，实际楼面价：24690元/㎡（含转让价款）

配建：4500㎡人才住房

溢价率：19%

已知参拍房企：美的、龙光、万科、保利、龙湖、中海、绿城

竞得人：佛山中海千灯湖房地产开发有限公司

位置图（数据来源：好地大数据）

看点一：中海今年大湾区拿地金额近百亿

中海上一次在佛山拿地于去年5月28日，其以46.25亿元竞得南海三山新城149亩商住地（即“中海文锦国际”项目），此次拿地时隔一年补仓佛山南海。

另外，今年以来，中海（含中海宏洋）已在大湾区竞得4宗地，分布于广州、佛山、东莞、惠州，总建筑面积43.7万方，拿地总额95.7亿元。

中海今年大湾区竞得4宗地分布（来源：好地大数据）

看点二：实际楼面价创佛山新高

此次中海以实际楼面价24690元/㎡拿地，创佛山地价新高，比此前22539元/㎡的全市最高地价高了2151元/㎡。

原记录由华润于今年4月9日所创，其以64.5亿元竞得顺德陈村135亩商住地（报道回顾）。

看点三：地块至少需加7.2%的涨价预期能保本

如按照4000元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价在37526元/㎡（带装修）。 

目前，位于地块西侧约1.5公里的映月新城两个新盘，绿城桂语映月与映月湖·保利天珺带装修售价2.8-3.5万/㎡，如按中间值3.2万/㎡测算，地块需加17.3%的涨价预期能保本。如按最高价3.5万/㎡测算，则需加7.2%的涨价预期。