看点一：安居集团包揽今年以来深圳13宗人才房地块
看点二：中海时隔近一年补仓龙华民治，深耕深圳意图明显
看点三：龙光深耕深圳大本营，重仓湾区
看点四：中海地块保本问题不大，龙光地块需加约14.2%预期
文/好地研究院 黄卓贤
今天，深圳市出让4宗宅地，分别位于南山南头、龙岗宝龙、龙华民治和坪山马峦，其中南山南头、龙岗宝龙地块为可售人才住房，龙华民治和坪山马峦为普通商品住房。四宗地总出让面积5.3万方，总建筑面积27.02万方，成交总价494000万元。
1.南山区南头街道T503-0063地块由深圳市南山人才安居有限公司以39100万元+无偿移交3800㎡人才住房面积竞得，溢价率44.8%，成交楼面价21351元/㎡。
2.龙岗区宝龙街道G02302-0022地块由深圳市龙岗人才安居有限公司以46400万元+无偿移交18000㎡人才住房面积竞得，溢价率45%，成交楼面价6564元/㎡。
3.龙华区民治街道A808-0020地块由中海深圳房地产开发有限公司以308500万元+无偿移交41600㎡人才住房面积竞得，溢价率45%，成交楼面价26191元/㎡，实际楼面价49398元/㎡。
4.坪山区马峦街道G11341-0137地块由深圳市龙光房地产有限公司以100000万元+无偿移交15300㎡人才住房面积竞得，溢价率45%，成交楼面价15783元/㎡，实际楼面价26553元/㎡。
宗地信息：
T503-0063地块
宗地坐落：南山区南头街道
宗地面积：3285.91㎡
容积率：≤5.57
建筑面积：≤18313㎡
挂牌起始价：27000万元，楼面起价：14743.62元/㎡
成交价：上限价39100万元+无偿移交3800㎡人才住房面积
成交楼面价：21351元/㎡
溢价率：45%
竞得人：深圳市南山人才安居有限公司
备注：项目建成后，宗地人才住房销售均价不高于46200元/㎡（不含室内装修，下同），最高销售单价不高于48500元/㎡。
位置图（数据来源：好地大数据）
G02302-0022地块
宗地坐落：龙岗区宝龙街道
宗地面积：12852.83㎡
容积率：≤5.5
建筑面积：≤70690㎡
挂牌起始价：32000万元，楼面起价：4526.81元/㎡
成交价：上限价46400万元+无偿移交18000㎡人才住房面积
成交楼面价：6564元/㎡
溢价率：45%
竞得人：深圳市龙岗人才安居有限公司
备注：项目建成后，宗地人才住房销售均价不高于23100元/㎡（不含室内装修，下同），最高销售单价不高于24300元/㎡。
位置图（数据来源：好地大数据）
A808-0020地块
宗地坐落：龙华区民治街道
宗地面积：23558.38㎡
容积率：≤5
建筑面积：≤117790㎡
挂牌起始价：212800万元，楼面起价：18066.05元/㎡
成交价：上限价308500万元+无偿移交41600㎡人才住房面积
成交楼面价：26191元/㎡，实际楼面价：49398元/㎡
溢价率：45%
竞得人：中海深圳房地产开发有限公司
备注：项目建成后，宗地普通商品住房销售均价不得高于67200元/㎡。
位置图（数据来源：好地大数据）
11341-0137地块
宗地坐落：坪山区马峦街道
宗地面积：13285.65㎡
容积率：≤4.77
建筑面积：≤63360㎡
挂牌起始价：69000万元，楼面起价：10890.15元/㎡
成交价：上限价100000万元+无偿移交15300㎡人才住房面积
成交楼面价：15783元/㎡，实际楼面价：26553元/㎡
溢价率：45%
竞得人：深圳市龙光房地产有限公司
备注：项目建成后，宗地普通商品住房销售均价不得高于39585元/㎡。
位置图（数据来源：好地大数据）
看点一：安居集团包揽今年以来深圳13宗人才房地块
今年以来，深圳累计推出的13宗人才房地块均被安居集团竞得，总建面121.45万方，总成交额96亿元，13宗地分布于：宝安区2宗，龙华区3宗，光明区1宗，龙岗区2宗，坪山区2宗，盐田区1宗，南山1宗，深汕特别合作区1宗。
今年以来安居集团竞得深圳人才住房分布（来源：好地大数据）
看点二：中海时隔近一年补仓龙华民治，深耕深圳意图明显
中海上一次在深圳拿地，是在2019年11月22日，其以总价502000万元竞得龙华区民治街道A816-0068号地块，成交楼面价37404元/㎡，实际成交楼面价约43109元/㎡。（报道回顾）此次拿地，为中海今年在深圳拿下首宗地，时隔近一年补仓龙华民治。
值得一提的是，中海今天还参与了两宗可售人才房竞拍，深耕深圳意图明显。
中海两宗龙华民治地块分布（来源：好地大数据）
看点三：龙光深耕深圳大本营，重仓湾区
坪山马峦地块是龙光今年在深圳拿下的第二宗宅地，第一宗地是在5月15日以近116亿+配建约4.08万方人才房夺得前海前湾地块拿下前海48亩宅地，实际楼面成交价约为88301元/㎡，成为深圳单价地王。（报道回顾）
今年内以近126亿元拿下深圳两宅地，体现出龙光深耕大本营的决心。
此外，今年以来，龙光在湾区内共计拿下11宗地块，拿地额高达241亿元，拿地建面113.44万方。
今年以来龙光湾区竞得地块分布（来源：好地大数据）
看点四：中海地块保本问题不大，龙光地块需加预期
①综合考虑建安（5000元/㎡）、财务及税费，中海民治地块对应毛坯保本房价64690元/㎡，未超地块最高销售毛坯均价67200元/㎡。
目前，周边龙光玖悦台、中城宴华府带装修售价约90000元/㎡，因此中海民治项目以最高毛坯均价67200元/㎡销售仍有一定竞争力，保本问题不大。
②综合考虑建安（4000元/㎡）、财务及税费，龙光马峦地块对应毛坯保本房价36495元/㎡，未超地块最高销售毛坯均价39585元/㎡。
周边方直谷仓府带装修均价36300元/㎡已贴近龙光坪山马峦项目毛坯保本房价，因此项目需加一定的预期涨幅才能保本。
注：保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%），楼面价3万以内建安成本按4000元/㎡计，超过3万按5000元/㎡计。