核心提要：
一、新希望补仓丰收湖板块，前期项目有盈利或是最大优势
二、世茂首拿杭州限房价地，项目盈利有考验
好地网10月13日消息（研究员 徐路加）今天，杭州两宗涉宅地出让，一宗竞到自持，一宗溢价率远超预期，显示杭州四季度土地市场热度依旧。
其中，新希望以10.74亿元竞得余杭区数字商贸城单元地块，成交楼面价20730元/㎡，溢价率封顶并自持2%。
世茂以18.08亿元竞得临安锦南商住地，成交楼面价7264元/㎡，溢价率20.7%。这是世茂首拿杭州限房价涉宅地。
与昨日好地网预测（预测链接）相比，新希望竞得的数字商贸城地块符合预期（预测封顶），但世茂拿下锦南地块溢价率达到20.7%，则大大超出预期（预测为低溢价率）。
好地研究院认为，房企迫切拿地的原因是多方面的，既有像新希望这样的板块补仓需求，也有世茂这样在杭州空窗较长时间，亟需土地储备，或显示了开发商对于下阶段土地供应稀缺的恐慌心理。
具体两宗地块成交结果点评如下：
地块指标
成交地块位置分布（来源：好地大数据）
一、新希望补仓丰收湖板块，前期项目有盈利或是最大优势
新希望竞得的余杭数字商贸城地块，成交楼面价20730元/㎡，若2%的自持部分地价按可售的6折计算，则实际地价20897元/㎡。未来新房实现上限均价30000元/㎡难度不大，预期销售利润率仅3.18%。
地块所处的数字商贸城单元，现全新打造为丰收湖板块，将以丰收湖为核心，打造集聚数字时尚总部、商业文化中心、居住配套服务，未来板块发展可期。
围绕丰收湖，今年余杭区内此前已出让3宗宅地。从位置来看，本次新希望地块或与德信和银城两宗地块更为接近，但最终新希望地块实际地价更高，预期销售利润率更低。
本宗地块地价、预期销售利润率及自持比例均与敏捷乔司南站东侧地块一致，但敏捷地块有地铁优势。这显示板块热度略有升温。
丰收湖板块今年出让4宗地块对比
周边今年成交地块、在售项目（来源：好地大数据）
好地研究院认为，本次新希望以自持代价力夺商贸城单元地块，可视为补仓性质。
地块东侧800米的在售项目新希望美的·长粼府，即为去年3月29日新希望竞得的。彼时新房不限价，楼面价21008元/㎡较今天地块还高了111元/㎡，不过项目设置大部分产品为小高层，而小高层售价达到33000元/㎡，预计整盘利润率较本地块更高（按目前成交均价31940元/㎡计算，利润率7.1%）。
长粼府项目今年5月开盘，目前已经去化6成以上，本次竞得地块，恰能让新希望在板块内形成接替。
对新希望来说，两个项目可共用售楼处、建筑团队，而且长粼府所蓄客群也能降低新项目的营销成本，因而整体运营成本更低，这或许是其今天能够从20多家房企中杀出的较大优势。
二、世茂首拿杭州限房价地，项目盈利有考验
今天较为意外的是临安锦南商住地高溢价率成交。
值得注意的是，本地块是锦南板块的首宗限房价涉宅地。竞得者世茂，是在杭州竞得的首宗限房价地块，也是在公开市场上竞得的首宗临安地块。
地块溢价率达到20.7%，成交楼面价7264元/㎡。若将自持10年的3.5万方酒店地价零地价计算，可售部分（含1.5万方商业）地价达到8452元/㎡，超过了板块内去年成交的越秀和三盛宏业地块。
世茂地块周边出让地块、在售项目情况（来源：好地大数据）
对于项目利润情况，好地研究院从两种方式测算：
1、从整盘考虑，不区分各业态地价
①3.5万方五星级酒店，若按照建安4500元/㎡+装修8000元/㎡计算，再加上土地成本，预计将沉淀资金7亿元。
②可售部分21.4万方（含可售商业1.5万方）。若整体参照周边项目最高售价——南樾府9月7日新领高层毛坯预售证均价19200元/㎡，预期销售利润率24.5%，预计盈利10亿元。
综合以上两部分计算，若可售部分按毛坯19200元/㎡销售，将盈利补贴到酒店成本中，预计将盈利3亿元，并净得3.5万方五星级酒店，前期可运营，10年后可整体转让。
但这只是理想状态，实际情况是：
1）锦南区域销售并不像摇号热门区域，营销成本较高，若营销费用按8%计算，则将减少利润1.6亿元，即项目利润仅1.4亿元，另外部分需通过酒店运营及后期转让；
2）项目体量较大，近20万方的住宅，去化周期较长，回款较慢；
3）3.5万方的五星级酒店，或存在运营亏损风险，后期转让也有一定难度。
2、若引入合作方，酒店部分零地价
若世茂能引入合作方，世茂只负责住宅和可售商业部分，酒店以零地价折算。
则可售部分（21.4万方）实际地价8452元/㎡，还是以毛坯19200元/㎡测算，则预期销售利润率15.4%，预期利润5.9亿元。
不过地块位于非核心区域，酒店部分即使零地价转让，也存在较大难度。
那么有如此难度的项目，世茂为何要奋勇拿下呢？
好地研究院认为，或是因为世茂的迫切拿地需求，亟需在杭州有项目落地。
世茂上次一次在杭州市区拿地已要追溯到2018年7月，竞得余杭区北部新城两宗宅地，即为世茂·璀璨澜庭和世茂·璀璨澜宸项目，均已售罄。
目前，世茂在杭州的住宅总可售面积仅10万方，包括滨江浦沿世茂栖棠誉湾（7.7万方）、城东新城的世茂·钱塘天誉（3万方），库存已见底。
近两年，世茂在杭州的销售额保持在50亿元左右，通过锦南项目，至少后续仍有货源供应。
而根据好地研究院观察，或由于利润率考核要求较高，世茂前期参拍并不多，随着库存见底，预计下阶段表现将更为积极。本次地块周边，后续还有几宗地块出让，好地网也将持续关注。
2016年以来世茂在杭州竞得地块分布（来源：好地大数据）