核心提要：

一、鄞州区下应商住地块，或低溢价率成交

二、江北慈城地块，溢价率或不超过36%

好地网10月12日消息（研究员 徐路加）明天，宁波市区内将有2宗地块出让，分别位于鄞州下应板块和江北慈城板块，总建面14.37万方，总起价15.8亿元。

其中，鄞州下应商住地块商业部分要自持，紧靠地铁站点，并需建设下沉广场，建设方案需经轨道部分同意，有较高施工难度，预计低溢价率成交，或由地铁资质单位竞得；

江北慈城地块，热度可参考今年7月底万科竞得的同板块两宗低密地块，预计将超过21.5%，但或低于36%。     

具体分析如下：

出让地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

一、鄞州区下应商住地块，或低溢价率成交

根据出让文件及监管要求：地块住宅（含配套）建面不大于65%（54709㎡），其中含配套用房不小于2350㎡，实际可售住宅将小于52359㎡。住宅部分起始楼面价15962元/㎡，新房毛坯限价28300㎡。

商业部分占比35%（29458㎡），其中7000㎡按4500元/㎡回购，其余自持；商业部分起始地价1784元/㎡。

对于地块的分析，首先来看住宅部分：

1、住宅存在较大利润空间

新房限价28300元/㎡，算上全装修，3万/㎡的售价，将具有较高的市场认同度。

一方面，板块内已基本无在售项目，未来竞争压力不大；另一方面，板块内前期的售罄项目，如新希望堇麟府、荣安劝学里等价格也已经达到3万左右。

另外地块紧靠地铁四号线金达南路站，交通优势明显。

若按照住宅部分起始地价15962元/㎡，以30300元/㎡销售（28300毛坯+2000装修）,预期销售利润率有18.2%，住宅部分能盈利2.9亿元。

地块区位、周边项目情况（来源：好地大数据）

2、项目难点在于商业和靠近地铁的不确定性

但本宗商住地，难点在于商业部分和项目靠近地铁：

①根据出让条件，非住宅部分面积占比35%（29458㎡），其中仅7000㎡能以4500元/㎡回购，按商业部分起始地价1784元/㎡，再加上70个车位10万/个，保本尚有困难；

其他的商业部分，面积有2.2万方，这部分需要自持，仅能通过租赁获得收益。以起始地价+5000元/㎡建设成本计算，也将沉淀至少1.5亿元。而地块处于非核心位置，开发商对于自持还是会有谨慎态度。

②由于4号线金达南路站尚在施工建设，为保障轨道4号线顺利通车运营，轨道交通集团在8个月内完成建设后移交给地块竞得者，交地滞后也不利于高周转。

综合以上分析，好地研究院认为，即使以低溢价率成交，项目的预期利润也不大。同时，地块靠近地铁，施工难度大、建设方案审批也存在一定沟通成本，房企或兴趣不大。

预计将低溢价率成交。

3、谁将出手？

考虑到整盘项目利润空间不大，但是若地铁公司出手，自持部分做自用，则住宅部分还是能够产生较多利润。

二、江北慈城地块，溢价率或不超过36%

地块核心指标：总建面5.95万方（扣除配建后，可售住宅5.7万方左右），容积率1.6，建筑密度35%，限高60米。起始地价6.54亿元，起始楼面价11000元/㎡；上限地价9.02亿元，上限楼面价15169元/㎡。

新房毛坯限价22000元/㎡，最高毛坯单价26640元/㎡，车位限价20万元/个。

1、项目以上限均价销售预计将快速去化

地块周边，最近的在售项目是东侧500米的富力御管山，今年5月推出五期，小高层毛坯均价17500元/㎡，多层毛坯均价24000元/㎡），整体去化较快，当前少量尾盘在售。

本地块1.6的容积率，或以低密的洋房为主，上限毛坯限价22000元/㎡，加上全装修2000元/㎡，24000元/㎡的价格预计将快速去化。

2、地价或低于今年7月成交的万科两宗地块，溢价率或不超过36%

地块所在的慈城板块内，今年7月31日已出让有2宗纯宅地，距离本地块不过1.2公里，均由万科竞得。

万科的两宗地块，与本地块不论是区位、体量、容积率，都十分相近，可横向对比。

本地块与万科今年7月31日竞得地块指标对比

据好地研究院测算，保障房按4500元/㎡成本计，万科-11号地块，可售住宅实际地价16134元/㎡；万科-12号地块可售住宅实际地价15728元/㎡。

根据目前两宗地块规划公示，项目均以洋房为主，则可实现毛坯均价24200元/㎡和24300元/㎡，若以上限价格全装修销售（装修计2000元/㎡），预期销售利润率分别为8%和10%。

周边成交地块、新房项目（来源：好地大数据）

但本宗地块，尽管容积率也只有1.6，但是新房限价方式有所转变：万科地块根据产品不同设置不同限价，最终设置为洋房，实现最高档位限价；本地块限的是整盘均价，毛坯均价只有22000元/㎡，仅相当于万科地块设置小高层的价格。

即，由于新房限价方式不同，本地块地价预计将低于万科两宗地块。

取实际地价较低的万科-12号地块15728元/㎡，本地块对应名义地价为14982元/㎡，溢价率为36.2%。此时预期销售利润率仅2.85%，低于市区限价地平均值4.56%。

考虑到本宗地块，若也以洋房设置，但是由于22000元/㎡的毛坯限价，售价较万科项目低，更具竞争优势，预期销售利润率或低于8%（万科两个地块预期利润率较低值为8%）。

当预期销售利润率为8%时，本地块名义楼面价为12496元/㎡，溢价率为21.5%。

好地研究院预计，本地块溢价率大概率将超过21.5%，不到36%。

由于本月14号、15号地块北侧将继续出让两宗地块，最终能拍到多高，有待观察。

3、谁将出手？

慈城地块，可与北侧两宗即将出让地块整体打造，预计竞争将较为激烈。近期在宁波参拍的主流房企均有望出手，特别是万科有望继续加仓。