核心提要：
一、余杭区数字商贸城地块，溢价率或封顶
二、临安区锦南地块，或低溢价率成交
好地网10月12日消息（研究员 徐路加）明天，余杭和临安将各出让一宗涉宅地，总建面30万方，总起价23.3亿元。
其中，余杭区的数字商贸城单元地块，处于全新打造的丰收湖板块，预计竞争激烈，溢价率或封顶；
临安区锦南新城商住地，3.5万方按五星级标注打造的酒店需自持10年方可整体转让，有较大资金沉淀；尽管住宅部分设置较高限价，但短期内实现难度极大，预计将低溢价率成交。
地块指标
出让地块位置（来源：好地大数据）
一、余杭区数字商贸城地块，溢价率或封顶
地块核心指标：建筑面积5.2万方，容积率2.0，起价8.3亿元，起始楼面价16000元/㎡，上限楼面价20730元/㎡，新房限价30000元/㎡（含装修3000元）。
1、新房预计能以上限价格较快速去化
地块位于杭州数字商贸城单元，现全新打造为丰收湖板块。从行政区位来讲，地块处于余杭区。
同板块内，余杭区今年已出让有3宗宅地，分别由敏捷、德信和银城竞得，起价均为16000元/㎡，新房限价均为30000元/㎡（含装修3000元），均与本地块一致。这3宗地块的竞争也极为激烈，平均预期销售利润率仅3.67%。
另外，周边在售项目中，地块西侧紧邻的金地·玖峯汇，高层精装售价33000元/㎡，且需要摇号。金地项目价格之所以高10%，主要是因为其位于江干区。
东侧1公里在售的新希望美的·长粼府，高层精装售价与本地块限价一致，为30000元/㎡，最近的摇号中签率57%。
综合目前销售情况及未来板块发展预期，预计本地块未来新房销售速度较快；而此前几宗地块的竞争激烈程度，也表明房企期望值较高。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
2、溢价率或封顶
好地研究院认为，丰收湖板块的全新打造，对本地块价值有较大提升，未来新房销售预期向好，竞争将较为激烈。
可对比分析板块内今年出让的3宗地块：
靠近地铁乔司站的敏捷地块最优，最终以总价封顶并自持2%的价格成交，预期销售利润率最低，为3.13%。
德信和银城的两宗地块与本次地块相似，均处在余杭和江干的交界区域，与地铁站点有一定距离，预期销售利润率较敏捷地块稍高，分别为3.67%和4.2%，平均为3.94%。
本地块，若参考德信和银城的两宗地块预期销售利润率3.94%，则名义楼面价为20701元/㎡，溢价率为29.4%；若达到上限楼面价20730元/㎡，预期销售利润率为3.64%。
今年，特别是刚过去的三季度，杭州土地市场持续火热。本次地块作为四季度的首批宅地，预计热度仍将延续。
预计本地块溢价率有望封顶。
3、谁将出手？
本地块具有较好的销售预期，10亿左右的地价较为适中，预计将吸引较多房企参拍。
如板块内已有布局的新希望、金地、中南、德信等；另外，前期拿地较少的房企，选择这样的纯宅地出手，也是不错的选择。
二、临安区锦南地块，或低溢价率成交
地块核心指标：总建筑面积24.9万方，用于商务金融和旅馆功能的地上建筑面积不小于5万方，其中按照五星级酒店标准建设的旅馆面积不少于3.5万，需自持10年后方可整体转让。
地块起价15亿元，起始楼面价6018元/㎡；新房限价25480元/㎡（含装修3500元），最高毛坯单价32970元/㎡。
1、新房限价高，但实现难度大
地块周边，锦南板块内在售项目较多，如融信美好宝龙·澜天、南樾府等，产品以高层为主，毛坯售价在17000-18000元/㎡左右，联排毛坯24000元/㎡，且均无需摇号，去化速度一般。
本宗地块，容积率2.4，扣除商业商务后，住宅部分总体量较大，有20万方左右，可设置一部分单价较高的低密产品，但是参考周边项目17000-18000元/㎡左右的售价，想要达到上限毛坯均价31780元/㎡，在目前行情下是难以实现的。
而且目前周边项目去化速度并不快，若售价提升将更不利于销售。
2、酒店部分需自持10年，溢价率或较低
根据要求，本地块商业商务部分面积不小于5万方（占比20%），其中3.5万方的酒店需按照五星酒标准打造，且需自持10年后方可整体转让，这对开发商有较大的资金沉淀压力。
考虑到锦南的房价并没有明显涨幅，区域库存也还有50多万方，即使当前行情较热，地价大幅走高的可能性也不大。
这样的前提下，我们以两个角度来做测算：
①酒店部分以零地价计算。其他部分地价参考西侧1.3公里，去年6月24日越秀竞得的纯宅地（容积率2.2，案名越秀悦映城）楼面价7945元/㎡，则地块名义楼面价为6547元/㎡，溢价率为8.8%；
②参考周边类似条件商住地。最具可比性的是本地块东北角600米，去年6月14日宝龙竞得的商住地，商业比例17%，且需要竞得人整体运营。本地块酒店部分比例有17.6%，条件更为苛刻。若参照宝龙地块成交楼面价6128元/㎡，本地块溢价率为1.8%。
综合以上分析，好地研究院认为，基于住宅部分去化速度不快，酒店部分又有自持要求，前期资金沉淀大，预计房企出价将较为谨慎。
溢价率或不超过8.8%，预计以低溢价率成交。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
3、谁将出手？
锦南板块内，进驻房企较多，包括地上、融信、宝龙、旭辉等，但是这些房企在杭州拿酒店资产还是较少的。
在杭州要引入酒店资产的地块得主，还有融创、绿地、龙湖等，从属性上看，本宗地块或更接近绿地塘栖地块，绿地出手可能性更大。