好地网10月13日消息（研究员 孙航海）今天，宁波市区内成功出让2宗涉宅地，分别位于鄞州区下应板块和江北区慈城板块，总建面14.37万方，总成交价18亿元。

其中，华润联合宁波轨交底价竞得鄞州下应商住地块，楼面价11000元/㎡，与本网预期一致；

龙光首次在宁波土地市场拿地，竞得江北慈城地块，楼面价14766元/㎡，最终溢价率34.23%，同样在本网预计的36%范围内。

出让地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

华润联合宁波轨交布局了多少个地铁上盖项目，龙光首入宁波项目利润情况如何？好地研究院分析如下：

一、华润联合宁波轨交底价竞得鄞州下应地铁上盖项目

今天鄞州下应商住地底价成交属意料之中，成交楼面价11000元/㎡。（其中住宅楼面地价15962元/㎡，商业楼面价1784元/㎡）

首先，来回顾下地块出让文件以及管理要求：地块商业部分占比达到35%（29458㎡），其中7000㎡按4500元/㎡回购，其余自持。需要竞得者有较强商业开发能力。

此外，更加重要的是，由于紧邻地铁站点，项目未来建设方案需经过轨道部分同意，对于项目设计有较高要求，还与地铁集团挂钩。

此外，更加重要的是，由于紧邻地铁站点，项目未来建设方案需经过轨道部分同意，因此，最好的结果就是与地铁集团合作拿地开发，同时竞得者有自己的商业品牌，打造精品TOD项目，提升项目乃至区域配套水平。

地块区位、周边项目情况（来源：好地大数据）

板块内已基本无在售项目，前期的售罄项目，如新希望堇麟府、荣安劝学里等价格已经达到3万左右。此次出让地块紧靠地铁四号线金达南路站，交通优势明显，同样3万的售价，更具备市场优势。

地块住宅部分地价15962元/㎡，新房限价28300元/㎡，加上全装修2000元，以3.02万元/㎡价格销售，预期销售利润率有18.2%，住宅部分能盈利2.9亿元。

不过，项目需自持2.2万㎡商业，回购的7000㎡商业和70个车位价格分别只有4500元/㎡和10万元/个，以及存在施工难度大、建设方案审批沟通，回款滞后等因素，最终利润率将大打折扣。

据好地大数据：2017年以来，华润在宁波竞得涉宅地共计6宗，总建筑面积56.2万方，总成交价格59.8亿元。

其中，4宗地块是联合宁波轨道交通竞得的地铁上盖地块，包含3号线永达路站地块、3号线儿童公园站地块、4号线柳西新村站地块以及今天成交的4号线金达南路站地块，总建筑面积23.9万方，总出让金31亿元，占比达到一半。华润与宁波轨交已成黄金搭档。

华润2017年至今宁波拿地情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

二、深圳房企龙光首入宁波，落子江北区慈城板块

江北区慈城宅地由深圳房企龙光竞得，成交总价87831.52万元，成交楼面价14766元/㎡。这是龙光首入宁波。

地块周边，最近的在售项目是东侧500米的富力御官山，今年5月推出五期，小高层毛坯均价17500元/㎡，多层毛坯均价24000元/㎡），整体去化较快，当前少量尾盘在售。

南侧1.2公里处，万科今年7月31日竞得的2宗宅地，小高层毛坯限价2.19-2.2万元/㎡，多层毛坯限价2.42-2.43万元/㎡。

2宗地块规划公示已经于9月份出炉，清一色打造的是6F产品，未来售价应该向2.42-2.43万元/㎡靠拢。

此次龙光竞得地块容积率仅1.6，与万科竞得的11地块一致，建筑密度同为35%，即同样可以打造售价较高的洋房产品。

但项目限价为毛坯22200元/㎡，车位20万元/个，比周边同产品售价和万科项目限价低了约2000元/㎡，以上限价格去化难度不大。此时成本为22854元/㎡，预期销售利润率5.56%。

龙光地块与万科今年7月31日竞得地块指标对比

周边成交地块、新房项目（来源：好地大数据）

值得一提的是，龙光地块北侧，还有2宗宅地将于明、后天出让，地块指标大同小异，总建筑面积15.6万方。若按照今天龙光拿地预期销售利润率（5.56%）计算：

14日出让的甬储出2020-118号地块，名义楼面价13562元/㎡，预计溢价率29%；

15日出让的甬储出2020-119号地块，名义楼面价14766元/㎡，预计溢价率33%。

龙光是否会继续出手，重仓慈城，还是由其他房企夺得？两宗地块相比今天成交结果会否更加火热？好地网将持续关注。

慈城3宗相邻地块指标对比

3宗地块位置分布（来源：好地大数据）