核心提要：

一、得主清一色为央（国）企

二、中海2019年深圳拿地额破百亿

三、较上半年热度明显下降

①参拍房企减少

②地价下降

③平均预期销售利润率近10%

文/好地研究院  宣烨锋 

今天，深圳迎来2019年下半年的首场出让会，出让6宗涉宅用地，最终1宗流拍、5宗成交，吸金127.5亿。

成交、流拍地块分布图

流拍地块：

坪山区坑梓街道G14313-8018号地块，起价238500亿元，楼面起价10772元/㎡，人才房初始配建50400㎡，配套配建7950㎡，实际楼面价22571元/㎡，最终因无人报名而流拍。

成交地块：

①安居集团以底价48900万元竞得大鹏新区坝光地区G15401-1508号地块（人才房地块），楼面价9333元/㎡。

②五矿以总价256000万元竞得坪山区马峦街道G11340-8034号地块，楼面价19820元/㎡。如剔除人才房（11080㎡）、配建配套（9350㎡），地块实际成交楼面价约24189元/㎡。

③招商&华润联合体以底价204200万元竞得坪山区碧岭街道G11325-8023号地块，楼面价15404元/㎡。如剔除人才房（11160㎡）、配建配套（7950㎡），地块实际成交楼面价约18575元/㎡。

④中海以总价502000万元竞得龙华区民治街道A816-0068号地块，楼面价37404元/㎡。如剔除人才房（13100㎡）、配建配套（3250㎡），地块实际成交楼面价约43109元/㎡。

⑤中国电建以总价264000万元竞得光明区新湖街道A650-0376号地块，楼面价24789元/㎡。如剔除人才房（10000㎡）、配建配套（6550㎡），地块实际成交楼面价约29984元/㎡。

地块成交信息表

注：配建人才房按照4000元/㎡成本计算，配建配套按照2600元/㎡成本计算

此次土拍的特征：

一、得主清一色为央（国）企

5宗地块的得主清一色为央（国）企，这与近几年深圳土地市场的趋势相符合，据好地研究院统计，2015年至今，深圳公开市场成交的涉宅地，70%以上由央（国）企竞得，非央（国）企仅有3家，分别是龙光、泰禾、平安不动产。

而从报名情况来看，清一色的结果并不意外，据好地研究院了解，参与竞拍的13家房企中仅龙光、金地非央（国）企。

报名房企：华发、华润、招商、中海、龙光、平安、金茂、金地、五矿、金融街、电建、天健、安居集团。

二、中海2019年深圳拿地额破百亿

2019年6月24日，中海以上限价540800万元+人才住房42330㎡竞得光明区观光路北侧、明政路南侧A510-0151地块，今天再次以超过50亿的总价竞得龙华区地块，梅开二度，2宗宅地总拿地额104.3亿，居2019年房企深圳公开市场拿地额（涉宅地）排行榜首位，其次是龙光（65.9亿）、越秀（59.1亿）、中建电建（46.5亿）。此外，中国电建2019年在深圳公开市场也斩获2宗宅地。

2019年电建、中海深圳拿地分布（来源：好地大数据） 

三、较上半年热度明显下降

与上半年的土拍相比，下半年热度明显下降，体现在：

①参拍房企减少

今天5宗宅地共吸引12家企业报名（不考虑人才房地块，下同），单宗地块平均参拍企业仅5家，而上半年，同样是5宗地块，参与竞拍的房企数达37家，单宗地块的平均参拍企业超过15家，5宗地块均达到上限价并竞配建人才房，平均溢价率45%。

2019年深圳市2场出让会对比

②地价下降

以龙华新区为例，2019年6月24日，龙光以上限价658500万元+配建人才住房36700㎡竞得龙华区民治街道A817-0609地块，楼面价44403元/㎡，实际成交楼面价约64700元/㎡。

而今天中海以总价502000万元竞得龙华区民治街道A816-0068号地块，实际成交楼面价约43109元/㎡，相比半年前的龙光地块，中海地块楼面价下降33%。

中海、龙光地块分布（来源好地大数据）

③平均预期销售利润率近10%

今天成交的4宗地块价格较为合理，用4宗成交地块的实际楼面价推算项目保本房价，对比目前周边在售新房的价格，4宗地块平均预期销售利润率为9.8%。

而2019年上半年成交的5宗地块，均需加预期，平均预期达15%。

4宗地块地价、周边售价、最高限价对比

注：保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%），楼面价3万以内建安成本按4000元/㎡计，超过3万按5000元/㎡计。地块周边售价低于入市最高均价，因而预期销售利润率按周边售价测算。