文/好地评房 陆盈

上周五（11月15日），位于大江东核心地段（距离地铁7号线（在建）北二路站300米左右）的融创城新领出一张预售证，推出1号、5号和6号楼，共计164套房源（含高层71套，小高层93套），其中高层均价17800元/平米、小高层18600元/平米（均含装修报价2500元/平米），主力户型106-123方。

截止登记期限届满，摇号登记人数为7571，中签率2.17%，接近项目首开时（2019年10月22日）中签率。

据摇号管家数据，融创城首开摇号的中签率为2.13%。

这是融创开发的少有的单价在2万以下的刚需盘。由于限价销售，摇号验资仅需20万，总价门槛低，显然是一个值得积极参与摇号的楼盘。

那么这个盘的摇号红利到底多少呢？

本期房源示意图

一.市场比较：价格剪刀差有多少？

针对此次融创城推出新的房源，可从三个维度评判价格：

①与项目自身相比，小高层(11层)均价18600元/平米，与上一期比没有上涨，但是房源位置更优；高层(12层)的均价17800元/平米，比小高层低了800元/平米，但位置处于主干道北二路和国环三路的交叉口，相对要差一些。

②与周边新房项目——龙湖江与城相比高层精装价格相同，但融创城的装修报价比江与城低了1500元/平米，江与城三期开盘高层17800元/平米（含精装4000元/平米），正在登记中。

近期同时开盘还有卓越中锐·星央悦府，推出136套高层房源，均价17800元/平米（含装修2500元/平米）。

钱塘新区三盘情况比较

③周边二手房项目较少，条件比较相似的龙湖江与城、旭辉宝龙东湖城均未交付；

可比的是相距3公里处的滨江大江之星项目，虽然位于河庄板块，但是同样是距离地铁（地铁8号线河庄站）约300米，二手房毛坯成交均价在2.15万元/平米左右，与融创城高层价差约为6500元/平米。

二.存在哪些不确定性？

与附近二手房的价差达6500元每平米，这么大的价差幅度能理解为摇号红利吗？

“好地评房”认为，决定该项目摇号红利有多少，有两个不确定因素：

最大的不确定因素是，如果板块内后续的房价限定比较低，将使剪刀差红利缩小甚至消失。

融创城所处的大江东核心区最近还没有限价地出让，如果从整个大江东范围看，仅有新湾有涉宅地出让记录，限价设定为综合均价18000元/平米，（7月29日、浙江万固竞得新湾街道商住地）与限价前同处于新湾区域的滨江新希望未来海岸项目最后一期高层开盘均价精装17200元/平米相比，仅高出约800元，幅度不到5%。

如果后续供应的地块的新房价格限制在18000-20000元/平米的区间，那么，融创城交付之后的二手房价格与周边新房相比，将没有红利可言。

第二个不确定性是，大江东地区后续的供应量并不少，例如即将上市的云帆社区一期项目，面积就高达298亩。

如果今后2年，新出让的宅地价格设定在2万以内，并且后续板块内供应量较大的话，将使融创城此次摇号红利缩小或者“消失”。

三.综述研判：短期与长期看摇号红利有多少？

1.从短期投资角度，保守的可以将滨江大江之星的二手房售价作为参照，大约6500元/平米的价差空间作为短期可以转手套现的价格预期；

2.从中长期来看，大江东区域的未来可以有乐观的预期，而且，从整个杭州八区来看，刚需产品稀缺，精装修的融创产品，距离地铁300米，一套89方仅仅160万左右的价格，具有较好的增值空间。

鸟瞰图