文/《好地评房》 陆盈

华侨城叩开杭州楼市的大门，时值2018年春节前一个月，迄今为止1年10个月。

这个以旅游地产著称的央企，在进驻杭州时选择了环境优美的上塘河畔，皋亭山下；选择了杭州市场供应少有的180亩大地块。

项目周边环境图（加上塘河）

华侨城在豪掷57个多亿，以18350元/平米，自持28%的比重拿下这块好地（案名：华侨城芳菲与城）的同时，也为其在杭州的开发之旅留下了挑战。

华侨城芳菲与城拿地指标情况

挑战一：自持28%，体量达8.79万方-将6.8万方的商业全部自持，产品以公寓为主。

化解办法：拿地时政策允许自持商业部分，地块有22%的商业比重，所以大部分的自持在商业部分消化，最后规划方案中仅有两幢高层住宅自持。

据《好地评房》调查，芳菲与城在持有的安排上：商业部分全部持有，体量为6.8万方，建筑占比为22%；

剩余需要持有的住宅建筑面积不到两万方，为1.986万方，按照30200元/平米（周边在售的高层价格）计算，则这部分需要的货值沉淀是5.99亿元。

针对6.8万方的商业自持，由于拿地时间是在2018年1月份，在杭州“限酒令”政策出台之前，所以商业部分除了有一个商场之外，大部分打造公寓型产品，虽然都有持有上的要求，但是后续公寓的出租难度明显要小于办公的出租难度。

通过这样的操作，最后的结果是：对资金的投入要求依然非常大，但是好处是：有更多可售的住宅产品，如果去化速度快，能够回笼资金，减轻投入的压力。

项目鸟瞰图

挑战二：高地价与自持造成的高成本-力争较高售价，先开盘叠墅与洋房

化解办法：力争向政府部门争取较高的预售价格。在推盘策略上，先推洋房和叠墅产品，先将货值不大的高价位产品推出，为货值占比最大的高层争取更理想的价格，留出时间。

华侨城拿地成本楼面价18350元/㎡+自持28%，该宗地商业体量21.7%，若商业部分地价按照5000元/㎡，则折合住宅部分楼面价22044元/㎡，不考虑自持的保本房价是3.2万元/㎡（高层简装）。

周边最新拿到预售证的项目为龙湖武林上城，预售证领取时间为9月18日，高层均价30200元/平米（装修3500），要低于华侨城拿地的保本房价。

如果仅做高层，那么基本要锁定亏局。扭亏的出路只有在产品上做文章。据《好地评房》调查，项目规划16幢高层建筑（含两幢自持），7幢叠排、15幢洋房和16幢高层，一个商业中心和一所幼儿园。其中洋房、叠排和高层的建筑比重可达1：1.4：7（含两幢自持），若不考虑自持部分，则是1：1.4：6.1。

目前华侨城芳菲与城洋房的开盘价格为36000元/平米，叠墅均价为41000元/平米左右。

假设最终能够按照此价格卖出，那么即便高层以30200元/平米计算，可售部分的整盘均价也能够达到32660元/平米，超过了保本房价3.2万元/平米。

此外，丁兰新城还未出让过一宗限价地，后续高层限价限多少还存在一定的不确定性，如果后续新出的地在限价上能够有所突破，那么高层部分也有进一步提高售价的可能性。

因此，在推盘策略上，华侨城采取了先推高价的洋房和叠排产品，是一种“保价格，损流量”的做法，显然是做好准备慢慢卖，这与华侨城作为央企，资金成本较低也有一定的关系。

芳菲与城近期开盘情况

挑战三：降低高压线的视觉冲击—将高层沿上塘河分布

化解办法：地块北侧是上塘河，但同时又有高压线沿河分布，高压线不能移除，也做不到上改下，最后只能将高层沿上塘河布置，为洋房和叠墅产品遮挡高压线的视线。

据《好地评房》调查，高层普遍在16-18层，按照每层3米左右的层高，那么高层部分高在50米左右，甚至以上。而一般高压线的高度在10米及以上，高层的高度完全实现全遮挡，对洋房和叠墅部分不产生视觉上的影响。