看点一：中海时隔16个月东莞再拿地，首入石碣镇
看点二：地价创石碣镇新高
看点三：中海需加较高房价上涨预期
文/好地研究院 黄卓贤
今天，东莞石碣出让1宗商住地，经过66轮竞拍进入终次报价，最终地块由深圳市中海启宏房地产开发有限公司（中海）以83165.75万元+配建20%竞得，溢价率49.9%，成交楼面价13134元/㎡，实际楼面价18807元/㎡。
宗地信息：
宗地位置：石碣镇北潢路以西、裕田路以南
宗地编号：2020WR035
宗地面积：25327.73㎡
容积率：≤2.5
建筑面积 ：≤63319.32㎡【须无偿配建宗地计容建筑面积10%的比例（即不少于商品住房计容建筑面积6015㎡）作为安居房；商业建面≤总计容建面5%】
挂牌起始价：55500万元，楼面起价：8765.1元/㎡
竞拍轮数：66轮+终次报价
成交价：83165.75万元+配建20%
溢价率：49.9%
成交楼面价：13134元/㎡，实际楼面价：18807元/㎡
竞得人：深圳市中海启宏房地产开发有限公司（中海）
地块位置图（来源：好地大数据）
看点一：中海时隔16个月东莞再拿地，首入石碣镇
此次拿地，是中海今年在东莞拿下的第一宗涉宅地，也是其首入石碣镇。
中海上一次于东莞拿地在去年4月17日，其以14.4亿元竞得石美社区2019WG007地块，溢价率76%，成交楼面价16089元/㎡，实际成交楼面价18283元/㎡。
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看点二：地价创石碣镇新高
此次中海以实际楼面价18807元/㎡拿地，创下石碣镇新高，比此前13810元/㎡的最高地价高了4997元/㎡。该记录由美的于去年所创，其以12.8亿元竞得石碣镇北潢路以东、兴龙路以南2019WG018地块，溢价率达28.6%，案名为美的招商东樾，目前在售中。
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看点三：中海需加较高房价上涨预期
综合考虑建安（3500元/㎡）、财务及税费，对应保本房价约29095元/㎡（带装修）。
与地块紧邻的达鑫江滨新城，高层产品在售带装修均价28000元/㎡，而东面美的招商东樾高层产品在售带装修均价25500元/㎡，由于达鑫江滨新城在售的为望江产品，因此以美的招商东樾均价作参考，地块未来需要加14.1%的预期才能保本。