好地网9月22日消息（研究员 徐路加）溢价率封顶+20%自持，今天出让的杭州钱塘新区临江单元宅地，成了本月杭州出让的涉宅地中第5宗自持地块，自持比例排今年第二名。

本月至今共出让了9宗地块，自持地块超过一半。

本地块竞得者为三迪置业，成交价5.77亿元，楼面价6198元/㎡。

总部在上海的三迪置业在今年2月3日首入浙江，拿下的也是钱塘新区临江单元宅地（案名：枫丹雅居），距离本地块仅400米。当时也拍到自持，比例是13%。所以，今天是三迪在同板块补仓之举。

好地研究院昨日预测（预测链接），本地块竞争激烈，地价可能封顶，结果显示，市场热度超越预期。

据好地研究院测算，若将自持部分地价按可售6折计算，本地块的预期销售利润率仅0.71%。

那么，三迪预期的盈利点来自哪里？好地研究院分析如下：

地块成交情况

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

一、三迪的长线投资策略

今天的地块，若20%的自持部分（1.68万方）地价按可售的6折计算，再加上配建成本，可售住宅地价达到7923元/㎡。预期利润率0.71%，处于盈亏边缘。

距离本地块400米的枫丹雅居项目地块，是三迪2月份竞得的，13%的自持比例，楼面价5505元/㎡（计算配建、折算自持后，实际地价6921元/㎡）。新房限价与今日地块一致，均为14600元/㎡（含装修2000元），预期利润率为6.4%。

时隔7个半月，新房限价未变，实际地价上涨1000元/㎡，显示区域热度进一步升温。

从三迪的全国布局来看，主要集中在长三角经济区、海西经济区和西北经济区，其今日志在必得的气势，显示了对杭州乃至浙江市场的强烈看好。

具体到临江片区，三迪敢于放手自持，或许更看好板块未来产业进驻、人口导入，自持物业的租赁盈利空间。具体测算如下——

若自持部分不打折，计算配建成本后，住宅（含自持）部分地价为7289元/㎡。该地价下：

①可售部分（6.73万方），以上限价格销售，预期利润率4.3%，预期利润0.4亿元；

②自持部分（1.68万方），计算土地、建安及建安财务成本，沉淀自持2亿元。

综上，该项目总计将沉淀资金1.6亿元，相当于自持部分成本9482元/㎡。

目前该板块89方的房子租金约2200元/月/套，按此计算，自持部分可建189套房，年租金约500万元，收益率3.12%，能够跑赢大部分自持项目。而未来租金还有涨价预期。

二、杭州土拍限房价以来自持地块盘点

继昨日德信、广宇在富阳双双自持后，今天三迪地块再次自持，显示土地市场持续高热。

自持地块有何特点？今天，好地研究院从时间和区域两个维度，对杭州限房价以来自持地块进行盘点梳理。

1、今年自持地块数量比例明显上升

去年成交的51宗地块中，仅3宗达到自持；而今年104宗涉宅地块中，自持数量达到34宗，占比33%；

特别是今年三季度，19宗地块有9宗达到自持，占比近一半。

自持地块数量大幅上升，表明今年土地市场较去年下半年有明显升温。

2、自持地块主要分布在刚需区域

从地块分布来看，限房价以来，自持地块主要分布在偏刚需区域，如钱塘新区大江东、瓶窑、青山湖科技城、萧山南部乡镇等。

比如今天成交的钱塘新区大江东区域，今年总计出让7宗涉宅地，其中5宗纯宅地中有4宗达到自持。

从价格上看，总计37宗自持地块中，新房限价在3.5万元/㎡以下的有30宗，占比达到81%。

若以新房限价3.5万元/㎡分类：

①超过3.5万元/㎡地块，共出让43宗，自持仅7宗，比例16%；

②不到3.5万元/㎡地块，共出让112宗，自持30宗，占比27%。

好地研究院认为，在刚需区域（城市核心区周边），房企敢于自持拿地。

一方面是看好杭州城市骨架拉升及人口持续流入，后续将对这些区域价值会有更明显的拉升；

另一方面，周边区域地块地价较低，总价也相对较低，参与竞争的房企更多，竞争更激烈，常常容易拍到自持。另外，很多外地新进杭州的房企也喜欢选择外围区域先试水，也会推升周边板块的价格。

再者，低房价区域敢于自持，还由于一二手到挂的幅度较高价板块更大，未来预期涨幅更大。以大江东核心区为例，目前限价在19800元/㎡，而最新二手房成交价达到26000元/㎡，较限价高31%；而如果放在40000元/㎡区域，6200元/㎡的价差，涨幅仅16%。

而房价较高区域，相应地价也高，拿地门槛本身就比较高，有实力竞争的企业会少一些，竞争激烈程度会稍弱一些。

高价板块自持较少，还有一个原因是，若自持需沉淀的资金量较大，可售部分预期利润率低，自持部分租金收益较低下，房企自然也不乐意。

当然，在钱江世纪城、钱江新城这样城市最核心区域，也有像滨江集团这样的房企，为抢占资源，不惜自持作为企业资产，长期持有。

限房价以来自持地块分布图（来源：好地研究院）

附：限房价要来自持地块一览表