核心提要：
一、德信地块预期利润率3.94%，或有两种方式实现利润
二、广宇首入富阳，银湖地块预期利润率仅1.6%
三、9月本土房企拿地额占比近7成，比例大幅上升
好地网9月21日消息（研究员 徐路加）杭州土拍市场上，本土房企的风头越来越劲。
今天出让的富阳区富春板块和银湖板块两宗宅地，溢价率全封顶拍到自持阶段，最终由本土房企德信和广宇竞得，自持比例均为2%，总成交价达到20.54亿元。
富春地块由德信竞得，成交价10.96亿元，楼面价15856元/㎡，刷新富阳地价记录；
银湖地块由广宇竞得，成交价9.58亿元，楼面价11699元/㎡，居板块历史第二。这是广宇首入富阳。
据好地研究院测算，即使新房以上限价格销售，德信地块预期利润率仅3.92%，广宇地块仅1.6%。
继本月14日融创地块达自持后，今天两宗地块再次拍到自持，超出本网预期（预测溢价率分别为24%、25%），富阳土地市场持续高热！
地块成交情况
成交地块位置（来源：好地大数据）
一、德信地块预期利润率3.94%，或有两种方式实现利润
首先来看德信富春地块——
成交楼面价15856元/㎡，创富阳区新高。此前的记录为本月14日融创拿下杭富城际地块上盖商住地，楼面价13315元/㎡。
好地研究院测算，若将自持2%地价按可售6折计算，德信地块实际地价为15984元/㎡，保本房价达到23306元/㎡。
而目前板块内在售价格仅22000元/㎡（地块西南侧大家项目），德信需要涨价1300元/㎡才能保本。可见，房企对于新房以上限价销售有较强预期。
但即使按照上限25000元/㎡销售，预期利润率也仅3.94%。而地块西侧800米的阳光城项目限价也为22000元/㎡，未来涨价销售难度较大。
如何实现预期盈利？好地研究院认为可从两方面考虑：
①地块容积率2.3，可适当做高低配，通过低密产品溢价；
②项目货值考虑，车位配比提高，同时设置一部分底商来提高单价。
周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）
如此加预期拿地，德信或是出于补仓富阳考虑。去年年底，德信首次进驻富阳，竞得富阳东洲工业区宅地，即在售的佳兆业德信·云望璞园，目前库存9.2万方。
另外，杭富城际线开通在即，让德信看好富阳板块整体价格和去化速度提升。
二、广宇首入富阳，银湖地块预期利润率仅1.6%
今天广宇首入富阳，银湖地块也是其今年在杭州拿下的首宗地块。本地块竞争激烈，广宇利润如何？好地研究院测算如下：
①成交楼面价11699元/㎡，为银湖板块第二高，仅次于去年6月新房未限价的碧桂园地块，但碧桂园项目靠近城区，价格体系参照富春板块更合适。
计算配建成本及自持，实际地价达到13224元/㎡，对比板块内最近成交的绿城地块（东北侧1公里，4月13日成交），实际地价上涨1402元/㎡，但新房上限均价上涨才880元/㎡（本案限价21380元/㎡，绿城项目为20500元/㎡）。
②项目以上限价格销售，预期销售利润率仅1.6%，创了限房价以来富阳区纯地新低。
如本网昨日预测分析，本地块具有快销预期，但预期利润率低到1.6%，体现了广宇拿地心切。
作为杭州本土房企，广宇近两年在浙江其他城市布局并不多，仅在去年竞得绍兴新昌县两宗商住地。
在杭州，去年11月13日广宇底价竞得钱塘新区下沙沿江单元地块，即在售的广宇锦上文澜，这也是其在杭州的唯一一个可售项目。
2019年至今广宇在浙江竞得地块一览表
小结：
今年，富阳区土地市场热度提升明显。已成交的10宗涉宅地，平均溢价率18.6%，特别是9月份的5宗地块，平均溢价率达到22.4%，其中有3宗地块达到自持。
而去年富阳涉宅地的平均溢价率仅3.5%，且无一自持。
好地研究院认为，随着杭富城际线建设及后续轨道交通的远期规划，富阳与杭州主城的融合度将进一步提升，房企看好富阳后市，因而加预期拿地。
但目前富阳高限价项目都未开售，最终能否实现预期，还有待验证。
三、9月本土房企拿地额占比近7成，比例大幅上升
9月份，杭州市区共出让8宗涉宅地，总出让金95.4亿元，5宗被本土房企收入囊中，拿地额达到65.6亿元，占比68.7%。
5宗地块包括今天富阳这两宗宅地，还有兴耀滨江浦乐地块、中豪拱墅大关地块、华元余杭瓶窑地块。
自去年7月29日，杭州市区首批限房价地块出让以来，本土房企占比持续呈现上升态势。
好地研究院认为，由于杭州主城区单宗宅地地价高，又被实力更强的房企抢占的情况下，选择地价相对较低区域布局，或是其他房企的无奈之举。
今年前9月，主城区出让的33宗涉宅地，平均地价达到25.3亿元/宗，而像富阳区，今年单宗地块成交价仅11.2亿元，不到主城区一半。
本月，市区还将有5宗涉宅地出让，本土房企能否继续有所斩获，好地网也将持续关注。
注：拿地金额的计算按照谁摘牌归谁的方式，不计算摘牌后的合作；如果是多家房企合作摘牌，按比例分摊，未明确比例的，按房企数量均分。