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核心提要：
一、富春地块，溢价率或接近24%
二、银湖地块，溢价率或在18-25%
好地网9月20日消息（研究员 徐路加）9月杭州的“供地大户”富阳区，明天将出让本月最后两宗地块，分别位于富春板块和银湖板块，总建面15.1万方，总起价15.84亿元。
加上这两宗，富阳9月总计出让了5宗宅地，是杭州出让量最大的区域。
今年富阳区已出让的8宗涉宅地，平均溢价率达到16.41%，是去年同期5.9%溢价率的2.78倍，反映市场热度比较高。
明天出让的两宗纯宅地，区位都不错，预计竞争也较激烈——
富春地块，溢价率或接近24%；
银湖地块，溢价率或在18-25%。
具体分析如下：
地块指标
出让地块位置（来源：好地大数据）
一、富春地块，溢价率或接近24%
地块核心指标：总建面6.9万方，容积率2.3，建筑密度22%，限高80米。起价8.46亿元，起始楼面价12240元/㎡，新房限价25000元/㎡（含装修3000元）。
1、25000元/㎡的新房限价，去化压力较大
地块所在的富春板块，今年出让地块较多：
杭富城际线桂花西路站上盖的两宗商住地（分别由绿地香港和融创竞得），新房限价均为27000元/㎡；
西环北路西侧，阳光城和联发的两宗宅地（距离本地块分别为0.8Km、2.2km），新房限价均为22000元/㎡。
对比以上4宗地，本次出让地块位置不及两个地铁口商住项目，但较联发和阳光城地块位置更优。从限价来看，本宗地块25000元/㎡，也处于中间档。
板块在售项目中，地块西南方向2.2公里的大家云上金铭府，高层精装售价在22000元/㎡。若本项目以上限价销售，均价需上涨3000元/㎡，涨幅13.6%。
周边成交价地块、在售项目、配套（来源：好地大数据）
不过对比大家项目，本次地块位置确也更优——
如下面航拍图和配套图可见，东北角是富阳第一医院，西南角是青少年宫，距离杭富城际线公望街站不过400米。各类配套十分齐全，周边城市面貌较佳。
好地研究院认为，基于地块较好的属性，待明年开盘时，房企或有上限价格销售的预期。
尤其是已有27000元/㎡限价的融创和绿地香港地块在前，本地块25000元/㎡的价格有一定合理性。
另外，地块2.3的容积率，产品打造上相对从容，可以有多种方案来实现整盘均价达到上限。
但需注意到，本地块与新房限价22000元/㎡的阳光城地块，距离仅800米。本项目若均价25000元/㎡，去化压力不小。
地块航拍（来源：好地大数据）
2、溢价率或接近24%
地价预测上，我们可与今年板块内出让地块对标——
地铁口的融创和绿地香港地块，都有一定比例商业、商务要求，对比性不强；
同为纯宅地的，今年6月阳光城竞得地块，实际地价12063元/㎡；本月7日联发竞得地块，实际地价12499元/㎡。
本次地块位置更优，新房限价更高，预计地价将超过12499元/㎡。
好地研究院认为——
①若均按照上限价格销售，本地块的销售难度或较联发地块更大，因此以联发地块6.5%的预期利润率作为上限；
②结合地块位置，若最终房价仅较阳光城地块上涨5%（23100元/㎡），这样的价格下，是具有相当竞争力的。此售价时，6.5%的预期利润率可以作为预测限价。
预计地块名义地价13495-15200元/㎡，溢价率10-24%。
溢价率在下限10%附近是较为理性的；但是在目前行情下，房企饥渴程度较高，报名房企也有十余家，预计竞争激烈，或更接近预测上限。
3、谁将出手？
本地块纯宅地，区位较优，配套成熟，地价10亿元左右也较适中，预计感兴趣的房企会较多。其中最有望出手的是距离最近的阳光城。
二、银湖地块，溢价率或在18-25%
地块核心指标：总建面8.2万方，容积率1.8，建筑密度30%，限高36米。项目需无偿配建5%公租房，2500㎡社区服务中心。
地块起价7.38亿元，起始楼面价9011元/㎡，新房限价21380元/㎡（含装修3000元）。
1、21380元/㎡的新房限价，有望快速去化
地块位于九龙大道附近，距离最近的地铁银湖站1.6公里，位置较好。
周边以低密住宅为主，如西侧的颐景山庄，南侧三江鸣翠蓝湾等。
地块航拍（来源：好地大数据）
但本宗地块大概率不会设置联排，因为最高精装单价才23210元/㎡，而周边距离700米的泰禾野风·大城小院，联排毛坯售价已经达到25500元/㎡。
容积率1.8，限高36米，建筑密度30%的要求下，除去5%的安置房，产品预计以洋房为主或者打造小高层+洋房/叠墅。
周边在售项目中：
高层产品：南侧1公里，为本月首开的众安·顺源府，高层精装售价20500元/㎡，摇号中签率54%；东北侧1.5公里，为绿城·桂语映月，高层（18层）精装售价20330元/㎡，中签率36%。
洋房产品：还是绿城·桂语映月，目前预售证公示中，经计算，洋房精装均价21280元/㎡左右，预计也需要摇号。
叠墅产品：西南侧700米的泰禾野风·大城小院，毛坯售价19200元/㎡。
由此可见，本地块不论是以全洋房，还是以小高层+洋房/叠墅设置，21380元/㎡的新房限价能够达到，且有望较快去化。
周边成交价地块、在售项目（来源：好地大数据）
2、溢价率或在18-25%
银湖板块内，今年成交了两宗地，分别为本次地块南侧1公里的众安地块（今年2月出让，案名众安·顺源府）和东北侧1公里的绿城地块（今年4月出让，案名绿城·桂语映月）。
本地块新房限价21380元/㎡，绿城和众安项目新房限价均为20500元/㎡，比本地块低880元/㎡，所以直接以地块楼面价对比不合适。
从预期销售利润率上看，2月份的众安地块为8.96%，4月份绿城地块仅3.85%。
好地研究院认为，本地块容积率比绿城地块更低，但限价更高，去化速度会稍受影响，但仍具有一定快销预期。
预期销售利润率可取众安与绿城地块中间值6.41%，作为预测下限；绿城地块3.85%的预期利润率作为预测上限。
按6.41%预期利润率测算，地块名义楼面价为10648元/㎡， 溢价率为18.2%。
按3.85%预期利润率测算，地块名义楼面价为11259元/㎡， 溢价率为24.9%。
即，预计地块楼面价在10648-11259元/㎡，溢价率18-25%。
3、谁将出手？
地块周边，今年拿地的绿城、众安，都已经开盘，且销售形势不错，预计有再次拿地的信心；前期拿地不足的其他房企，加入争夺的可能性也较大。
