核心提要：

一、新房限价未上涨，预计能较快去化

二、参考周边地块，溢价率或达上限

三、谁将出手？

好地网9月21日消息（研究员 徐路加）明天，杭州钱塘新区临江板块一宗宅地出让，总建面9.3万，起价4.47亿元，起始楼面价4802元/㎡，新房限价14600元/㎡（含装修2000元）。

地块西北侧400米，是今年2月癀大國際首入杭州时拿下的标的。

好地研究院认为，本地块尽管处于大江东产业区，距离杭州城区较远，但预计激烈仍将激烈，不排除会有进驻杭州欲望强烈的外地房企出手，溢价率或达上限。

具体分析如下：

地块指标

地块卫星图

一、新房限价未上涨，预计能较快去化

本地块新房限价14600元/㎡，与今年2月癀大國際地块的新房限价一致。这个价格基本是目前杭州市区的最低价了。

周边在售新房，南侧紧邻的渔人码头，今年5月首开，洋房毛坯成交均价14500元/㎡，摇号中签率仅18%；新一批预售证9月刚领出，洋房毛坯均价15100元/㎡。

周边二手房，东裕华庭和临江佳苑，成交价在14000-14500元/㎡左右

以上项目参照来看，本案未来以精装14600元/㎡的上限价格销售是具有强支撑的。

临江片区以智造产业为主，位于大江东最东翼，距离地铁一期终点站新湾路站5.5公里，与杭州市区的关系度不强。预计购房客群主要以周边产业人员和本地拆迁客户为主，具备较快去化预期。

周边成交地块、在售项目（来源：好地大数据）

二、参考周边地块，溢价率或达上限

地价预测方面，与本地块可直接对标的是癀大國際地块，两宗地块区位相似，新房限价相同，容积率也相近。

癀大國際地块今年2月3日成交，成交楼面价5505元/㎡，溢价率封顶并自持13%。若10%公租房成本按4000元/㎡，并将自持部分地价按可售的6折计算，实际地价6921元/㎡，预期销售利润率6.4%。

本地块若参考癀大國際地块实际地价6921元/㎡，计算9000㎡配建成本后，则名义楼面价为5866元/㎡，溢价率22.2%。

名义楼面价若达到上限地价6198元/㎡，则预期销售利润率为4.3%。

好地研究院认为，临江板块一二手房价倒挂不明显，项目距离城区较远，周边暂无地铁配套，投资客群较少，将自住为主，需要更重视产品质量，房企应保留一定利润预期。

但在目前行情下，房企拿地较为饥渴，达到上限地价时，4.3%的预期利润率或仍在接受范围。

即，预计地价有望达到上限。

三、谁将出手？

本宗地块周边富丽达竞得有两宗涉宅地，可能会出手，癀大國際也可能补仓；

另外，不少首入杭州的房企会选择大江东这样的城区外围区域作为试点，今年临江、新湾都有首入房企，因而不排除明天的竞拍会有更多开发商参与。