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4.17东莞土拍前瞻：近三十家房企报名，万江石美地块将拍到多高？
文/好地研究院 钟绮雯
在未来一个多月内，东莞将成为大湾区土地市场的“主战场”，共有8宗住宅及商住地块出让，总起价76.5亿。其中，今日出让的万江石美地块拉开此轮东莞土地潮的序幕，该地块报名房企约30家，创下今年以来大湾区土地市场的新高。
经过62轮竞价，中海地产东莞投资有限公司（中海）以143786万元竞得该地块，成交楼面价16089元/㎡，实际成交楼面价18283元/㎡，溢价率76%。
根据竞拍过程可以看到，报价最高的前五家房企差距很小。据悉，本次报价第2高的是新城，最高报价142786万，仅仅比中海低了1000万。3-5位则是荣盛（最高报价141786万）、金科（最高报价140786万）、鹏瑞（最高报价138786万）。
地块指标统计表（数据来源：东莞市公共资源交易网）
注：视地块商业部分地价为住宅部分地价的60%，实际成交楼面价=地价/（住宅可售建面+商业可售建面*60%）
航拍图
看点一：中海补仓东莞
据好地研究院统计，中海上一次在东莞拿地已是2017年9月，位于东莞东城区，此次强势竞得万江石美地块，表明中海有深耕东莞的意向。
2016年至今中海东莞拿地分布图（数据来源：好地大数据）
截止今日，中海于今年在大湾区已摘获4宗涉宅地，分别是广州2宗，佛山1宗，东莞1宗，总金额66.4亿元。
2019年中海大湾区拿地分布图（数据来源：好地大数据）
看点二：10%的上涨预期
经好地研究院测算，本案实际成交楼面价达到18283元/㎡，假设加上3500元/㎡建安成本，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本房价在26400元/㎡左右（毛坯）。
保本房价测算一览表（单位：元/㎡）
目前区域内新盘在售均价最高是金地风华项目，均价最高达24000元/㎡（毛坯），与其相比，本案有10%的预期涨幅方可保本。
看点三：预测东莞后续出让地块的热度
接下来5月东莞将开启推地潮，7宗住宅及商住地块将陆续出让，总出让面积为31.5万㎡，总起价68.3亿元。
5月东莞土地出让分布图（数据来源：好地大数据）
根据地块现有地段、规划要求及地价进行热度预测，分4档（见下表）：
后续东莞土拍市场将会给出怎样的成绩单呢，我们拭目以待！
