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4.17东莞土地战点评:中海高溢价拿地,加了多少预期?

日期:2019-04-17

4.17东莞土拍前瞻:近三十家房企报名,万江石美地块将拍到多高?

文/好地研究院  钟绮雯

在未来一个多月内,东莞将成为大湾区土地市场的“主战场”,共有8宗住宅及商住地块出让,总起价76.5亿。其中,今日出让的万江石美地块拉开此轮东莞土地潮的序幕,该地块报名房企约30家,创下今年以来大湾区土地市场的新高。

经过62轮竞价,中海地产东莞投资有限公司(中海)以143786万元竞得该地块,成交楼面价16089元/㎡,实际成交楼面价18283元/㎡,溢价率76%

根据竞拍过程可以看到,报价最高的前五家房企差距很小。据悉,本次报价第2高的是新城,最高报价142786万,仅仅比中海低了1000万。3-5位则是荣盛(最高报价141786万)、金科(最高报价140786万)、鹏瑞(最高报价138786万)。

地块指标统计表(数据来源:东莞市公共资源交易网)

注:视地块商业部分地价为住宅部分地价的60%,实际成交楼面价=地价/(住宅可售建面+商业可售建面*60%)

航拍图

看点一:中海补仓东莞

据好地研究院统计,中海上一次在东莞拿地已是2017年9月,位于东莞东城区,此次强势竞得万江石美地块,表明中海有深耕东莞的意向。

2016年至今中海东莞拿地分布图(数据来源:好地大数据)

截止今日,中海于今年在大湾区已摘获4宗涉宅地,分别是广州2宗,佛山1宗,东莞1宗,总金额66.4亿元。

2019年中海大湾区拿地分布图(数据来源:好地大数据)

看点二:10%的上涨预期

经好地研究院测算,本案实际成交楼面价达到18283元/㎡,假设加上3500元/㎡建安成本,综合考虑财务成本、营销管理费、税费等,保本房价在26400元/㎡左右(毛坯)。

保本房价测算一览表(单位:元/㎡)

目前区域内新盘在售均价最高是金地风华项目,均价最高达24000元/㎡(毛坯),与其相比,本案有10%的预期涨幅方可保本。

看点三:预测东莞后续出让地块的热度

接下来5月东莞将开启推地潮,7宗住宅及商住地块将陆续出让,总出让面积为31.5万㎡,总起价68.3亿元。

5月东莞土地出让分布图(数据来源:好地大数据)

根据地块现有地段、规划要求及地价进行热度预测,分4档(见下表):

后续东莞土拍市场将会给出怎样的成绩单呢,我们拭目以待!

本文来源:好地网