编者按：在未来一个多月内，东莞将成为大湾区土地市场的“主战场”，共有8宗住宅及商住地块出让，总起价76.5亿。其中，明日出让的万江石美地块拉开此轮东莞土地潮的序幕，该地块报名房企约30家，创下今年以来大湾区土地市场的新高。地价会拍到多高？哪家房企会拿下？我们拭目以待！竞拍将于明日10点开始，敬请关注好地网带来的直播！

好地网4月16日消息（研究员 钟绮雯）明日（4月17日），东莞出让本年度首宗商住地，位于万江石美社区新城东路东侧、新城大道北侧。

地块出让面积25535㎡，最大容积率3.5，最大计容建面89371㎡（其中住宅≤70%，商业≤30%）。地块起价81786万元，楼面起价9151元/㎡，上限价149520万元，上限价楼面价为16730元/㎡，采用“最高限价+竞商业用房自持比例”数量最高者确定竞得人。

地块指标信息表（数据来源：东莞市公共资源交易网）

区位图

四至图

航拍图

据好地研究院了解，该地块报名房企近30家，这块地的看点在哪里？

1、区位优越

万江属东莞副中心，银龙桥的通车和轨道交通1号线的动工将进一步加强万江与主城区的联系。

地块所在片区又是万江未来行政中心，区位优势凸显。

2、板块土地供应稀缺

万江板块自2016年以来仅出让一宗商住地，位于地块西侧，由阳光城以楼面价11563元/㎡竞得，目前已开发金地风华。

万江板块因长期缺少土地入市，楼市供应较为紧缺，加上后续出让的胜利地块，此次土拍将会很大程度地刺激万江沉寂的楼市现状。

 3、起拍楼面价低

视地块商业部分地价为住宅部分地价的60%，粗略估算地块实际楼面起价为10399元/㎡，实际上限楼面价19012元/㎡（见下表）

按照实际楼面起价，假设加上3500元/㎡建安成本，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本售价在18387元/㎡左右。而目前板块内新房均价约21700元/㎡（毛坯），地块仍存在3313元的盈利空间。此外，地块自身合适的商业体量可以作为项目的配套，有利于提高项目溢价。

好地研究院认为，万江石美地块作为东莞2019年首宗出让商住地，明日竞拍将奠定今年东莞土地市场主基调。经打听，多家主流开发商对东莞市场看好，明日势在必得。值得注意的有四类房企：

1、深耕房企：金地，旁边就有多个项目布局，可以说是万江“地主”，此次土拍可守可攻，但更倾向于全力拿下；

2、补仓房企：这类房企已经进驻东莞，但时间不长、项目有限；

3、进驻东莞：其他城市已经布局，意图扩大大湾区的版图；

4、意图借东莞进驻大湾区：打算进驻大湾区的新面孔，意图借助东莞开拓大湾区市场，例如东原地产。据悉，东原地产将积极参与东莞此次及接下来的土拍。

最终万江石美地块成交价格如何，哪家房企胜出，敬请关注好地网在线直播！