好地网5月26日消息（研究员 徐路加）明天（5.27），萧山区有5宗涉宅地将出让，总建面36万方，总起价54.2亿元。

其中，宁围板块有4宗，新房限价都为33500元/㎡（含装修3500元），新街板块1宗，新房限价25000元/㎡（含装修3000元）。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

好地研究院预测：

1、宁围板块，两宗纯宅地或封顶，两宗商住地溢价率或超过16%

2、新街地块，溢价率或在21%左右

一、宁围板块，两宗纯宅地或封顶，两宗商住地溢价率或超过16%

宁围板块此次出让的4宗地块，位置相近、新房限价均为33500元/㎡（含装修3500元），我们统一分析。

核心指标：4宗地块均要求配建5%公租房，其中08、09两宗商住地块，要求商业比例不低于25%，地块起始楼面价16000元/㎡；04、18两宗纯宅地块，起始楼面价17000元/㎡。

1.以上限均价33500元/㎡销售，预计具备较快去化速度

宁围板块今年4月30日已出让有一宗宅地，由大家竞得，限价也与本次4宗地块一致。

在4.29本网前瞻文章《宁围板块首宗限房地会封顶吗？》中已分析到，板块内以往项目售价已经达到这个限价水平，且快速去化。

与周边板块限价对比，宁围也有一定价差，比萧山经开区板块低4000元/㎡，较钱江世纪城板块最近项目低12500元/㎡。

好地研究院认为，宁围板块建设步入快车道，此前断供，目前也就大家项目的9万方库存，在与周边板块较大价差下，有望以上限价格较快速度去化。

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

2.参考大家地块地价，两宗纯宅地有望封顶，两宗商住地溢价率或在16%以上

今年4月30日，板块内成交的大家地块，可售住宅部分实际地价为23895元/㎡，预期销售利润率仅1.94%。

大家地块与本次地块距离都在1公里范围内，出让时间间隔也不足1个月，可以作为重点对标。

①04、18两宗纯宅地块

若住宅部分实际地价若与大家地块的23895元/㎡一致，04、18纯宅地块名义楼面价均为22500元/㎡，对应溢价率均为32.35%，超过上限溢价率。

04地块达到上限楼面价22048元/㎡时，预期销售利润率为3.11%；

18地块达到上限楼面价22052元/㎡，预期销售利润率为3.10%。

②08、09两宗商住地块

两宗地块均要求不少于25%的商业，由于商业部分价值各房企测算有较大差异，若统一将商业部分售价以住宅的6折计算，计20100元/㎡。

宁围板块市场较热，此前大家纯宅地预期销售利润率仅1.94%，远低于杭州市区今年宅地平均利润率5.4%。

若将本次两宗商住地，住宅与商业部分综合预期销售利润率5.4%作为预测下限：

以此计算，名义楼面价均为18624元/㎡，对应溢价率为16.4%。

综合以上分析，宁围板块04、18两宗纯宅地溢价率均有望封顶，但若房企顾虑铁路的影响，邻近沪昆高速铁路的04地块可能影响到房企拍地热情。

08、09两宗商住地块，溢价率或超过16%。

但本次宁围板块4宗地块为集中出让，房企选择面大，或在一定程度上影响最终结果，溢价率不达预期也是有可能的。

3.谁将出手？

刚进入供地期的宁围板块，预计将吸引较多房企参与，江南岸重仓的滨江、融信、德信等房企将出手。

二、新街地块，溢价率或在21%左右

地块核心指标：建筑高度要求24-80米，需配建公租房5468㎡，起始楼面价12000元/㎡，新房限价25000元/㎡（含装修3000元）。

1、25000元/㎡的限价有支撑，预计去化速度较快

新街板块内，自去年3月中南君奥时代最后一批房源清盘后，板块内无新房供应。近两年拿地的中铁置业、保利两个项目尚处于待售状态。

中南君奥时代项目2018年7月首开，高层精装售价21000元/㎡，摇号中签率均低于10%。与本次地块上限价格25000元/㎡比，价差达到4000元/㎡。

极低的摇号中签率或反映了售价与市场价值存在价差红利，我们来看能较好反映市场价值的二手房成交情况：

①本次地块北侧紧邻的花城名苑，有12年房龄、没有电梯的房源，二手房成交均价达到24400元/㎡，仅比本地块限价低了600元/㎡；

②地块一公里范围内的次新房，郡望府、融创东南海，成交价格普遍在28000元/㎡左右，较本地块限价高了3000元/㎡。

好地研究院认为，从板块限价25000元/㎡来看，新街板块比西侧宁围板块低了8500元/㎡，比南侧新塘板块低了600元/㎡，在地铁七号线建设利好下，有望成为承接刚需置业的又一个重要板块。

本宗地块距离地铁七号线新街站不到1公里，南侧还有北塘河景观。

基于此，25000元/㎡的限价有一定红利空间，预计去化速度较快。

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

2、溢价率或21%左右

新街板块近两年出让有两宗宅地：

最近一宗出让宅地在去年5月9日，由保利封顶并自持5%竞得，住宅部分实际地价19939元/㎡；

另外，中铁置业于2018年3月30日也竞得一宗纯宅地，溢价率50%封顶并自持3%，实际地价19725元/㎡。目前，上述两个项目均未开盘。

若本地块实际地价与最近出让的保利地块一致，名义楼面价为18742元/㎡，溢价率达到56.18%，预期销售利润率为-11.4%，将大幅亏损。本宗地块显然达不到保利地块地价。

若参考杭州市区今年纯宅地平均预期销售利润率5.4%，本地块名义楼面价为14557元/㎡，对应溢价率为21.31%。

好地研究院认为，本地块新房以上限价格销售压力不大，预期销售利润率不会太高，溢价率有望达到21%左右。若竞争激烈，溢价率不排除进一步上探至封顶（封顶时对应预期销售利润率1.9%）。

3、谁将出手

板块内此前高价拿地的保利、中铁置业最有望出手，通过本宗地块能摊薄成本。另外，在板块内中南建设、阳光城、融创等也有可能参与。

附：地块指标与测算分析

一、宁围街道2宗宅地、2宗商住地

地块指标：

1、萧政储出(2020)15号宁围单元XSCQ1406-09地块

地块东至通城快速路绿化带，南至振宁路，西至万向直路，北至规划商住用地。

地块出让面积37476㎡，容积率2.5，建筑面积93690㎡。其中商业建筑比例不小于25%；需配建面积为3514㎡的公租房。

地块起价149904万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格193904万元，上限楼面价20696元/㎡。

2、萧政储出(2020)21号宁围单元XSCQ1405-04地块

地块东至新宁路，南至振宁路，西至绿地，北至利群河东路。

地块出让面积24564㎡，容积率2.5，建筑面积61410㎡。其中需配建面积为3071㎡的公租房。

地块起价104397万元，起始楼面价17000元/㎡，上限价格135397万元，上限楼面价22048元/㎡。

3、萧政储出(2020)22号宁围单元XSCQ1402-08地块

地块东至通城快速路绿化带，南至宁牧路，西至规划支路，北至新中二路。

地块出让面积23089㎡，容积率2.5，建筑面积57722㎡。其中商业建筑比例不小于25%；需配建面积为2165㎡的公租房

地块起价92355万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格119855万元，上限楼面价20764元/㎡。

4、萧政储出(2020)24号宁围单元XSCQ1402-18地块

地块东至规划公园绿地，南至规划公园绿地，西至新宁路，北至利华路。

地块出让面积15042㎡，容积率2.5，建筑面积37605㎡。其中需配建面积为1881㎡的公租房。

地块起价63928万元，起始楼面价17000元/㎡，上限价格82928万元，上限楼面价22052元/㎡。

周边地价：地块所在的宁围单元，今年4月30日成交了1宗宅地。

大家以上限价格209114万元竞得宁围单元XSCQ1401-09/10地块，楼面价22065元/㎡，溢价率29.79%，自持2%。该地块新房限价同样是3.35万元/㎡（含装修3500元）。

考虑地块需配建公租房，代建幼儿园以及自持2%地价以可售的6折计算，最终可售住宅部分实际地价为23895元/㎡。

周边房价：

板块内目前无在售项目，地块南侧200米的滨江碧桂园·翡翠江南项目此前高层精装33000元/㎡，小高层35000元/㎡。

南侧萧山经开区板块新房销售均价37500元/㎡；

测算：

若参照板块内，今年4月30日大家地块实际地价23895元/㎡倒推：

宁围单元XSCQ1406-04地块和XSCQ1402-18地块两宗宅地名义地价22500元/㎡，溢价率32.35%，超过上限价格。

若商业部分售价以住宅的6折计算，计20100元/㎡，住宅与商业部分综合预期销售利润率5.4%作为预测下限：

宁围单元XSCQ1406-09地块和XSCQ1402-08地块两宗商住地名义地价为18624元/㎡，溢价率16.4%；

二、新街东单元C-28地块

地块指标：

萧政储出(2020)23号萧山城区新街东单元C-28地块，东至国槐路，南至北塘路绿化带，西至合欢路、规划居住用地，北至建设一路、规划居住用地。

地块出让面积43744㎡，容积率2.5，建筑面积109360㎡。其中需配建面积为5468㎡的公租房。

地块起价131232万元，起始楼面价12000元/㎡，上限价格170232万元，上限楼面价15566元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于24200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：地块周边，最近一次出让地块为保利于2019年5月9日竞得的新街单元E-09地块，楼面价18194元/㎡，溢价率29.96%，竞配自持面积比例5%。

此外，2018年3月30日，中铁置业以上限价格19.4亿元竞得新街街道居住地块，楼面价19044元/㎡，溢价率50%，自持面积比例3%。

两宗地块项目案名分别为保利欣品和中铁诺德雅逸府。

周边房价：

板块内2016年成交的2宗地块项目阳光城翡丽公园和中南·君奥时代均已售罄。其中中南·君奥时代最后一次领出预售证是在2019年3月13日，高层精装售价

二手房方面，本次地块北侧紧邻的花城名苑，有12年房龄、没有电梯的房源，二手房成交均价达到24400元/㎡；

地块一公里范围内的次新房，郡望府、融创东南海，成交价格普遍在28000元/㎡左右。

测算：

若参照板块内，保利地块实际地价19939元/㎡（配建公租房和代建幼儿园成本按4000元/㎡计算，自持地价按可售的六折）倒推，地块名义地价18742元/㎡，此时溢价率56.18%。

今年以来杭州十区纯39宗宅地预期销售利润率5.4%，按照这个销售利润率倒推，地块名义地价为14557元/㎡，溢价率21.31%。

若拍到上限楼面价15566元/㎡，则实际地价为16596元/㎡，按照新房上限价格（2.5万元/㎡含300元装修）销售，扣除车位利润后，成本为24525元/㎡，此时销售利润率预计1.9%。