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核心提要：
一、新房限价33500元/㎡，预计将快速去化
二、溢价率有望封顶
三、谁将出手？
文/好地网 徐路加
明天（4.30），萧山区宁围单元将出让1宗宅地，建筑面积9.48万方，起价16.1亿元，起始楼面价17000元/㎡，新房上限销售均价为33500元/㎡（含装修）。
地块指标
地块位置（来源：好地大数据）
宁围板块实际上处于断供状态，最近新房项目已于去年4月售罄，即为本次地块南侧200米的滨江碧桂园·翡翠江南。
一、新房限价33500元/㎡，预计将快速去化
作为宁围板块的首宗限房价地块，项目以33500元/㎡的限售均价，预计将快速去化。
理由有两点：
①本板块内以往项目以这个价格已快速去化
地块南侧300米的翡翠江南项目，2018年9月首开，7个月即清盘。高层精装33000元/㎡，小高层35000元/㎡，售价与本地块限价仅低500元/㎡。
②限价较萧山经开区板块低4000元/㎡，较钱江世纪城板块最近项目低12500元/㎡
本地块处于宁围板块西侧，距离萧山经开区和钱江世纪城距离仅1公里。
萧山经开区板块限价37500元/㎡，较本地块限价高4000元/㎡；
钱江世纪城板块内在售项目滨江·御虹府，距离本地块仅2公里，售价达到46000元/㎡，较本地块限价高12500元/㎡。
周边项目、成交地块（来源：好地大数据）
好地研究院认为，宁围板块与萧山市北板块和钱江世纪城仅间隔一条沪昆铁路，但该铁路为高架形式，实际对交通无影响。宁围板块限价33500元/㎡与上述板块存在较大价差，以上限价格销售，大概率将快速去化。
二、溢价率有望封顶
板块内最近出让涉宅地早在2017年9月14日，即为上述滨江碧桂园·翡翠江南项目地块，成交楼面价19805元/㎡，自持31%，自持按6折计算，实际地价达到22608元/㎡。
若本地块达到滨江碧桂园地块价格，名义楼面价为21023元/㎡，对应溢价率23.66%。新房按限价33500元/㎡销售，预期销售利润率5.1%。
但本地块预计将快速去化，预期销售利润率估计达不到5.1%。
预期销售利润率可参考南侧市北西单元4月20日出让的两宗宅地平均值2.15%，对应本地块名义楼面价22164元/㎡，溢价率30.38%，达到自持。若到达上限，预期销售利润率为2.41%。
预测：本地块新房预计将快速去化，溢价率有望封顶
三、谁将出手？
宁围板块前期处于断供状态，目前进入推地阶段，本地块作为首宗，对房企吸引力较大，意欲将钱塘江南岸深耕的滨江、绿城、新希望、保利等均将报名。
附件：地块指标与测算分析
地块指标：
宁围单元XSCQ1401-09/10地块，总用地面积53048㎡，其中：
住宅部分地块出让面积39489㎡，容积率2.4，建筑面积94773㎡，需配建面积为4739平方米的公租房；
代建幼儿园（12班）一所，用地面积6020㎡，容积率不大于1，无偿移交区教育部门；
需代建道路用地面积7539方米，建成后按审计认可的成本价有偿移交给杭州萧山交通投资集团有限公司。
地块起价161114万元，起始楼面价17000元/㎡，上限价格209114万元，上限楼面价22065元/㎡。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
周边房价：
板块内目前无在售项目，地块南侧200米的滨江碧桂园·翡翠江南项目此前高层精装33000元/㎡，小高层35000元/㎡。
南侧萧山经开区板块新房销售均价37500元/㎡；
西侧钱江世纪城板块内在售项目滨江·御虹府，距离本地块仅2公里，售价达到46000元/㎡。
周边地价：
板块内最近出让涉宅地早在2017年9月14日，即为滨江碧桂园·翡翠江南项目地块，成交楼面价19805元/㎡，自持31%，自持按6折计算，实际地价达到22608元/㎡。
库存：
宁围板块内目前断供、无库存。
测算：
①滨江碧桂园·翡翠江南项目地块实际地价22608元/㎡计算，本地块名义楼面价为21023元/㎡，对应溢价率23.66%，预期销售利润率5.1%。
②以预期销售利润率2.15%计算，本地块名义楼面价22164元/㎡，溢价率30.38%。
③以封顶成交，预期销售利润率为2.41%。
