好地网5月25日消息（研究员 徐路加）明天（5.26），滨江区滨康综合体地块将出让，地块建筑面积36.02万方，起价66.69亿元，起始楼面价18512元/㎡，新房限价51500元/㎡（含装修4500元）。

这是一宗重新挂牌的地块，为地铁一号线和地铁五号线换乘站滨康路站上盖，该地块早在10年前的2010年5月20日已成交，由滨江地铁投资公司竞得，因规划调整迟迟未动工，最终重新挂牌。

这次挂牌与10年前挂牌相比，容积率由4下调为3.33，建筑体量减少了1.5万方；起始总价提高了47.91亿元；起始楼面价提高了13505元/㎡，涨幅269.7%。

2次挂牌地块指标对比

地块航拍（来源：好地大数据）

地块核心指标：地块总建筑面积36.02万㎡。根据出让条件要求，至少建设一栋218-220米的超高层；商业部分均不得分割转让，其中包括3.5万㎡五星级酒店，5万㎡商业综合体；另需配建21000㎡公租房、4907㎡幼儿园。

同时，由于涉及到地铁线路，项目全过程设计方案需得到杭州地铁集团同意。

一、板块限价上涨2300元/㎡，上限价格销售有挑战

滨江区的宅地供应较为稀缺，上一次出让涉宅地在去年11月19日，即为本地块北侧800米的滨江·御滨府项目。该项目新房限价49200元/㎡，而本次地块新房限价51500元/㎡，较之前板块限价上涨了2300元/㎡，涨幅4.67%。

这是钱塘江南岸首宗新房限价突破5万的地块，那么这个价格卖得动吗？

若以这个上限价格销售，对比周边项目：

①对比相邻的时代·滨江悦项目，本地块高出了5000元/㎡

本地地块与东侧时代·滨江悦项目仅间隔风情大道，均属西兴板块。温州时代项目高层毛坯售价42000元/㎡，无需摇号，项目去年7月首开以来，签约去化率仅50%。

②对比北侧1.8公里刚售罄的绿城·晓风印月项目，本地块限价高出了3400元/㎡

同板块的绿城·晓风印月也为地铁口项目，高层精装售价48100元/㎡，摇号中签率仅12%，开盘5个月就售罄。

③对比板块内次新二手房绿城·明月江南，限价低了270元/㎡

西兴板块内的绿城·明月江南（本地块北侧2.6公里），近6个月二手房成交均价达到52270元/㎡，比本地块上限均价还高了270元/㎡。但本次地块周边的中天官河锦庭、万科金宸之光，二手房成交价仅45000元/㎡左右。

周边成交地块、新房项目（来源：好地大数据）

通过以上各个项目价格对比来看，滨江区的价格体系较为复杂，既有42000元/㎡去化较慢的项目，也有48000元/㎡以上热销盘，板块内的二手房还能达到50000元/㎡以上。

好地研究院认为，这或与滨江区的特殊性有关。滨江区内购买力强但是供应稀缺，承受能力强，对单价不敏感的客户，就在滨江区内买品质楼盘；

承受能力稍弱的，对价格敏感，溢出到萧山经开区，甚至是萧山南部板块，买单价较低的。而温州时代项目，处于西兴板块边缘，但毛坯价格较东侧紧邻的萧山经开区板块精装项目还高了4500元/㎡，或是去化较慢的主要原因。

本宗地块也处于板块边缘，虽是地铁上盖的大型综合体地标项目，但是要实现51500元/㎡售价，是具有较大挑战的，既要有高质量的产品打造，还要基于板块内购房者认同的品牌房企来开发。

二、项目建设要求高，预计低溢价率成交

本宗地块商业部分均不得分割转让，其中包括3.5万㎡的酒店和5万㎡的商业综合体，若将酒店和商业综合体部分地价以零计算，其他商业部分地价参照区内商地最近成交楼面价6804元/㎡计算：

若底价成交，加上配建的公租房及幼儿园成本，住宅部分实际地价33485元/㎡。按新房上限价格51500元/㎡销售，扣除车位利润之后，成本价为45122元/㎡，住宅部分预期销售利润率12.38%。

好地研究院认为，本宗地块商业部分体量达到15万㎡，且建设要求高，未来销售变现难度较大；可售住宅占比仅52.5%，以上限价格销售又有较大挑战，想要实现预期销售利润率12.38%还是有很大难度的。

另外，由于为地铁上盖项目，项目设计需要经过地铁集团同意，若没有充分沟通，项目实施存在不确定性。

基于以上分析，本宗地块开发建设难度大，商业部分有较大的前期资金沉淀，住宅能否实现预期利润又有难度，总起价也达到了66.7亿元，需要较强实力房企来操盘。

好地研究院认为，该地块预计将以低溢价率成交。

三、谁将出手？

近年来竞得这样类似项目的有地铁集团（姑娘桥站项目、勾阳路站项目）、华润（城北万象城）、金茂（秦望城市眼）、融创（钱塘新区核心区2个项目），而之前杭州有这样操盘经验的还有龙湖（金沙湖天街等）、招商（招商花园城）等房企，这些房企都可能感兴趣，但是由于商业比例较高，估计万科绿城金茂等可能兴趣不大。

附：地块指标及测算分析

1.地块指标

杭政储出[2020]33号滨江区西兴单元BJ1305-B/R/S2-14地块，东至风情大道，南至滨康路，西至西兴路，北至滨安路。规划为商业服务业设施兼容居住兼容城市轨道交通用地。

地块出让面积108111㎡，综合容积率3.33，地上总建筑面积360248.2㎡。其中住宅建筑面积不大于210000㎡（不少于21000平米为配建公租房），占比58.3%。

地块起价666892万元，起始楼面价18512元/㎡，上限价格866892万元，上限楼面价24064元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于47000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于51700元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

2.周边土地市场

地块位于滨江区边界限处，与1号线和5号线换乘站滨康路站零距离。

地块北侧900米处，2019年11月19日，滨江集团以总价257546万元竞得滨江区西兴单元BJ1302-R/B-02地块，楼面价25446元/㎡，溢价率12.69%。新房限价49200元/㎡（含装修4500元）。

地块所在西兴单元相邻的萧山经开区内，今年4月20日，星耀以总价97816万元竞得北干西单元07地块，楼面价25975元/㎡，溢价率29.87%。

3.周边新房市场

西兴单元目前有2个在售楼盘，分别是地块东侧的时代·滨江悦，最近一次开盘是在今年3月7日，高层毛坯售价42000元/㎡。

还有绿城·晓风印月项目，去年12月19日领出预售证，高层精装售价48100元/㎡（含装修4500元）。

4.周边二手房市场

西兴板块内的绿城·明月江南（本地块北侧2.6公里），二手房近6个月成交均价达到52270元/㎡。本次地块周边的中天官河锦庭、万科金宸之光，二手房成交价45000元/㎡左右。

5.板块库存

滨江区西兴板块目前总库存仅11.3万方，去化周期9个月。

6.价格测算

若将酒店和商业综合体部分地价以零计算，其他商业地价参照区内商地最近成交楼面价6804元㎡计算：

若底价成交，加上配建的公租房及幼儿园成本，住宅部分实际地价33485元/㎡。

新房售价按上限均价51500元/㎡测算，扣除车位利润后，成本房价为45122元/㎡，住宅部分预期销售利润率12.38%。