文/好地网研究员 孙航海

最近10天，杭州工业用地出让有了新的景象：

5月13日，位于仁和街道奉口村的20亩工业用地，由杭州骏跃科技有限公司以上限价格1795万元竞得，成交亩价89.75万元/亩，溢价率79.5%，亩均年税收从50万元/亩竞报至81万元/亩。

5月15日城云科技（中国）有限公司竞得的滨江区杭高新工业[2020]1号地块，总价1321万元，亩价89.96万元/亩，亩均年税收从100万元/亩竞报至250万元/亩，竞贡献达到150万元/亩。

还有5月15日杭州石码科技有限公司竞得的西湖区双桥单元21.8亩工业用地，总价1963万元，亩价89.98万元/亩，最终竞亩均年税收至275万元/亩。

据好地网了解，这样的变化，是在杭州是推出“控地价，竞贡献”新政之后发生。

一、什么是“控地价，竞贡献”？

“控地价”，即对出让的工业用地设定上限价格，到达上限价格后，转为在此价格基础上投报亩均年税收程序，按照投报亩均年税收最高者确定竞得人。

所谓的“竞贡献”，即在初始设定的亩均年税收基础上，以1万元/亩的加价幅度，竞报至最高亩均年税收。

亩均税收是指入驻项目投产达效后，每个会计年度每亩地纳税标准。计算方式为亩均税收=实缴税金/占地面积。

这样的出让政策，是契合了当前土地集约化利用的要求，以“亩产论英雄”，带动产业高质量投资。

二、新政后市场反响如何？

杭州原先工业用地出让，是“勾地”模式，即由镇街平台与产业企业沟通需求，明确招引意向和条件后，落实工业用地指标，再进入出让流程。

虽然工业用地在流程上需要招拍挂，但是由于前期勾地的默契，往往以底价成交为主。

据好地大数据，在新政推出之前的2018年-2019年，杭州工业用地平均溢价率不到0.2%。

而自5月13日至今，杭州市已经成交60宗工业地，均采用“控地价，竞贡献”的方式出让，总用地面积1740.5亩，土地出让金达到7.54亿元，平均溢价率3.06%，平均溢价率有了明显的上涨。

其中，7宗地块竞拍到上限价格，总用地面积284.9亩（占限价地的16.37%），成交金额1.29亿元（占比17.1%），平均溢价率20.24%。

7宗地块分布在西湖区、滨江区、临安区、余杭区和桐庐县。

7宗竞拍至上限价格的工业地块成交详情

三、这样的市场反应说明了什么？

1.从供给端来看

好地研究院认为，杭州市政府推出的“控地价，竞贡献”新政，是契合了“杭州制造”走向“杭州智造”的全新发展要求，即：在控制地价的同时，要提升产业的品质。

今年创新实施杭州工业用地“云上供地”，共推出杭州市域内工业用地总计15345亩，其中属收储土地、供地后即可开工面积仅5778亩。

通过云上供地，打开了杭州工业用地对外信息发布的渠道，让更多的企业了解到可工业用地的供应信息，匹配到企业的实际需求。

之后通过线上出让，吸引更多的企业来参与竞争，通过市场化的方式实现杭州制造产业升级的目的。

2.从需求端来看

杭州目前产业结构清晰，形成了杭州智造大走廊、杭州城西科创大走廊等鲜明的产业空间格局，未来发展势头强劲。

而产业用地的价格，却维持在较低水平，据好地大数据，2019年，杭州工业用地亩价仅60.5 万/亩。

为了保障工业高质量发展，杭州市规划和自然资源局出台多项措施，例如在地价方面，不高于长三角同类城市平均地价，对重点培育引进的战略性新兴产业、制造业“单项冠军”“隐形冠军”以及世界500强、中国500强的招商引资项目，在不突破《全国工业用地出让最低价标准》基础上，可以统筹确定。

在地价控制的情况下，对于一些优质产业，有条件，也能够创造更多税收的企业，也有强烈的需求通过竞争在杭州取得产业用地，开展产业投资。