文/好地研究院 钟绮雯

今日，广州市成交4宗涉宅地，分别位于荔湾区（1宗）和番禺区（3宗）。

【2.28挂牌】广州连挂5宗地，总起价58.38亿元

地块指标信息表（数据来源：好地大数据）

地块位置图（数据来源：好地大数据）

此次土拍看点：

1、央企电建首进广州，此前已在广东省摘取3宗商住地，分别位于深圳（1宗）、佛山（2宗）。

电建在广东省拿地分布图（数据来源：好地大数据）

2、中海继3月26日以总价18.5亿，实际楼面价15490元/㎡竞得顺德北滘商住地，今天又以总价33.6亿元摘取荔湾广钢地块和番禺石楼镇地块，距离其上次在广州拿地已过1年多。

2016至今中海在广州拿地分布图（数据来源：好地大数据）

3、龙光时隔近10年再次进入广州，此前一共只拿了2个项目，均在黄埔区，已开发且售罄。

荔湾广钢地块

地块出让面积为12460㎡，最大容积率4.55，最大计容建筑面积56706㎡。地块起价159571万元，起拍楼面价28140元/㎡，上限价231378万元，上限楼面价为40803元/㎡。

最终，经过38轮竞价，中海以196571万元竞得该地块，楼面价34665元/㎡，实际成交楼面价35875元/㎡，溢价率23.19%。

实际楼面价计算过程（荔湾广钢地块）

依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在51769元/㎡左右（具体见下表）：

住宅售价简易计算表（荔湾广钢地块）

广钢新城在售项目均价情况（数据来源：好地大数据）

目前广钢新城板块新房成交均价48000元/㎡，有 4918元/㎡价差空间，预估房价需要有10%的预期涨幅方可保本。

但从广钢新城在售的项目分析，受景观面的影响，南区售价普遍低于北区。以葛洲坝南北对望的海德公馆与紫郡府为例，紫郡府新房在售均价却要低于海德公馆。

更何况目标地块在保利地王的南面，几乎与中央公园绝缘，价差将扩大。

其他注意事项：

1.竞得人须按规划要求配建地块外的中小学用地（AF040136地块），无偿移交给广州市荔湾区政府有关部门。

2.办理房屋首次登记前，受让人需申请缴交地下空间出让金，以出让人依法受理缴交出让金申请时点的市场评估地价，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收出让金，出让金计收政策明确不需计收出让金的除外。

番禺横江地块一

地块出让面积为59975㎡，可建设用地面积38818㎡，最大计容建筑面积108542㎡。地块起价161918万元，起拍楼面价14918元/㎡，上限价234782万元，上限楼面价为21631元/㎡。

最终，经过32轮竞价，电建以上限价234782万元竞得该地块，成交楼面价21631元/㎡，实际成交楼面价25969元/㎡，溢价率45%。

实际楼面价计算过程（番禺横江地块一）

依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在38902元/㎡左右（具体见下表）：

住宅售价简易计算表（番禺横江地块一）

其他注意事项：

1.竞得人须按规划要求配建地块用地范围内服务设施用地（BC0407068地块，配套9班幼儿园），并无偿移交给广州市番禺区政府有关部门。

2.竞得人须在地块内提供15000㎡住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/㎡的价格回购。

3.出让宗地总面积为59975㎡，其中出让宗地面积为38118㎡。其余为宗地范围内应由受让人配建的道路用地18347㎡，BC0407068幼儿园地块3510㎡。

番禺横江地块二

地块出让面积为50198㎡，最大容积率3，最大计容建筑面积102582㎡。地块起价161618万元，起拍楼面价15755元/㎡，上限价234347万元，上限楼面价为22845元/㎡。

最终，经过29轮竞价，龙光以217811万元竞得该地块，成交楼面价21233元/㎡，实际成交楼面价26644元/㎡，溢价率34.8%。

实际楼面价计算过程（番禺横江地块二）

依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在39779元/㎡左右（具体见下表）：

住宅售价简易计算表（番禺横江地块二）

其他注意事项：

1.地块用地范围内城市道路由竞得人按规划要求配建，按照该地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定的竣工时间建成并验收合格后无偿移交给广州市番禺区政府相关部门。

2.竞得人须在地块内提供20000㎡住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/㎡的价格回购，政府回购住房在办理交易手续时，双方按规定各自支付相应的税费。

综合横江两宗地块预估住宅售价进行分析：

目前周边在售的大夫山·尚东高层毛坯26000元/㎡，因项目年份较早（1995年的地），产品的打造上已经不具竞争力，参考意义不大，而5公里左右的华南、市桥、桥南均价已超4万元/㎡。

两宗地块的保本房价基本与周边板块新房均价持平，而相比周边板块，当前片区现正处于发展起步阶段，成熟度偏低，因此对于两家房企挑战不小。

番禺石楼镇地块

地块出让面积为28801㎡，最大容积率3，最大计容建筑面积86403㎡。地块起价95908万元，起拍楼面价11000元/㎡，上限价139067万元，上限楼面价为16095元/㎡。采用“限地价+竞自持商品住房比例+摇号”确定竞得者。

最终，经过41轮竞价，广州广奥房地产发展有限公司（中海）以上限价139067万元竞得该地块，成交楼面价16095元/㎡，实际成交楼面价18398元/㎡，溢价率45%。

实际楼面价计算过程（番禺石楼镇地块）

依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在26280元/㎡左右（具体见下表）：

住宅售价简易计算表（番禺石楼镇地块）

目前周边在售的亚运城在售高层89㎡-103㎡，带装修均价26000元/㎡左右，存在价差较小，预估房价需要1%的预期涨幅方可保本。

其他注意事项：

竞得人须在地块内提供10000㎡住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/㎡的价格回购，政府回购住房在办理交易手续时，双方按规定各自支付相应的税费。