核心提要：
一、祥符东地块热度将比融创运河西地块高出多少？
二、三塘地块：能超越九龙仓地块的价格吗？
三、近江地块：钱江新城绝版商业地块如何估值？
文/好地网 卢丹
4月2日（周二），杭州主城区将推出四宗地块，包含两宗宅地（含商住），一宗商业用地和一宗租赁住房用地，四宗地块出让总面积137亩，总起价437629万元。
本次出让会，住宅（含商住）溢价封顶30%，也是杭州封顶溢价率下调之后的首次出让会。
其中两宗宅地，分别为拱墅区祥符地块和下城区三塘地块，商业用地位于钱江新城近江单元，租赁住房用地为三里亭地块，具体地块指标情况如下：
祥符东单元地块，为居住用地，位于石祥路以北，通益路以西，地块出让容积率为2.5，建筑面积79002.5㎡，起价135995万元，起始楼面价17214元/㎡，需要配建10%的公租房，若按照4000元/平米的建安成本剔除公租房，地块实际起始楼面价为19571元/㎡。
地块上限总价为175995万元，上限楼面价为22277元/平米，上限楼面价下的实际地价为25197元/㎡。
三塘地块，为商住用地，商业占比为30%，地块位于东新路西侧，距离地铁五号线西文街站仅约500米，地块容积率2.4，建筑面积59815㎡，起价121090万元，起始楼面价20244元/㎡。
钱江新城近江单元商业地块，是钱江新城一期范围内稀缺的商业地块供应，地块容积率5.3，建筑面积141414.6㎡，起价174520万元，起始楼面价12341元/㎡。
四宗地块出让指标情况表
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
分析三宗地块（不含租赁用地），有如下看点：
1.祥符东地块，与春节前融创前摘牌的运河西地块距离仅一路之隔，可比性较强，鉴于目前的土拍热度，最终溢价率大概率将超过融创地块，但具体超出的幅度有多少？是目前市场最大的关注点。
2.三塘地块，由于周边有明确的新出让地块作为对标，但缺乏在售新房对标，因此，需要寻找可能的价格参照系，市场可能因此出现价格分歧。
3.近江商业地块，将是开发商入主钱江新城一期核心商办开发的最后机会，最终谁是得主值得期待。
一、祥符东地块热度将比融创运河西地块高出多少？
祥符东地块起始楼面价17214元/㎡，剔除10%的公租房，地块实际起始楼面价为19571元/㎡。
从区位上来看，祥符东地块与融创春节前摘牌的运河西地块最为接近，仅相距一路之隔，两宗地块能够共享区域配套；从出让的时点上也最为接近，融创拿地时间是2018年11月26日，迄今4个多月的时间，杭州土地市场的热度已经上涨了不少。
从新房市场来看，最大的可能是对标万科中城汇项目，与将出让地块的距离约1.2公里。
从地块属性，分别与中城汇和融创地块进行比较：
①与融创地块比：融创地块有一线沿运河的优势，并且东侧的地块容积率更低（2.2），而祥符东地块容积率为2.5；从交通上，祥符东地块与融创地块距离地铁都比较远，在1公里以上。
因此，综合判定，融创地块属性要优于，或接近此次出让的祥符地块。
②与万科中城汇相比：此次出让的祥符东地块与运河距离更近，但是万科中城汇的零距离地铁优势非常明显；
此次出让的祥符东地块与融创地块、万科中城汇位置关系图（数据来源：好地大数据）
即便地块属性上并无明显优势，但基于当下的市场行情，我们认为竞拍的热度将比较高。
从新房的参照选择上，房企大概率会参照万科中城汇的售价（预售证备案价格约4万元/平米，含精装4000元/平米），并在此基础上有所突破。若最终拍到上限价格25197元/平米（按实际地价），测算保本房价为39061元/平米（高层精装），与中城汇的售价比较接近，由于当前的高热度，最终可能进入竞拍自持的阶段。
好地点评：若按照近期热门地块普遍加10%的预期看，如果中城汇加10%的售价为44000元/平米，由此倒推零利润情况下地价上限为27514元/平米。（建安与利息按4900元/平米，精装按2600元/平米，车位利润按2000元/平米），比封顶价高出2517元/平米，约相当于高出封顶价10%的幅度，最后自持多少取决于参拍房企对自持幅度的评估。
二、三塘地块：能超越九龙仓地块的价格吗？
上周，萧山兴议地块、塘栖等地块的成交情况，已经体现了杭州土地市场已经重回2017-2018年上半年的高点。
而此次三塘11号地块距离500米，即为九龙仓于2017年9月份拿下的三塘地块，当时的拿地楼面价为36453元/平米，自持比例为25%，测算的实际地价成本为40503元/平米。
与三塘11号地块可比的，还有一宗为距离900米处的中冶地块，2017年6月5日，中冶以上限楼面价29810元/㎡竞得该地块，竞配自持面积比例为36%，不同的是，中冶地块需要现房销售，并且商业占比需达到25%。
此次出让的三塘11号地块，起拍价为20244元/平米，若30%商业部分价格取12649元/平米（2018年8月6日成交的商业地块），住宅部分实际起价为23499元/平米，达到上限时的住宅部分价格为32097元/平米，依然低于九龙仓的拿地价格，从这个角度来看，三塘11号地块最终将竞拍至自持环节，且自持比例不会低。
但是，由于九龙仓和中冶项目，均未售，缺乏价格的参照，未来能批出多少，还有一定的不确定性。
三塘11号地块与九龙仓、中冶项目位置关系（数据来源：好地大数据）
从区位上，最近可参考的是文晖单元，但最近一次预售证是在2018年7月，为万科·新都会1958（售价约4.4万元/㎡，含装修价格4300元）。由于文晖单元此前销售的项目拿地时间早，接下来也将不再有新房源推出，后续也不宜作为新出让地块的参照系。
在此情况下，我们再来寻找三塘11号地块的可对标项目，还存在一个逻辑，即：以杭州武林广场为中心，同等距离的板块，目前在售新房的价格情况，可作为参照。
以武林广场为中心，三塘11号地块的直线距离为5公里，同等距离板块主要有拱宸桥、申花、城东新城。
以武林广场为中心5公里范围圈（数据来源：好地大数据）
目前拱宸桥板块有杭州大家（传宸府）项目在售，高层售价4.81万元/㎡（精装6000元）。
申花板块有融信公馆·ARC在售，2018年9月26日推出洋房售价5.87万元/㎡（精装6000元）；2018年7月20日推出高层售价4.79万元/㎡（精装6000元）。
城东新城板块有首开·东城金茂府在售，2018年12月14日推出高层售价4.65万元/㎡（精装4500元）。
从区位属性来看，三塘地块更加接近拱宸桥板块，我们以大家传宸府每平米售价48100倒推，保本地价为31601元/㎡，接近于三塘11号地块的上限价格（32097元/平米）。
好地点评：最终竞拍预计会达到最高溢价的上限，虽然地块有30%的商业，但是杭州市政府明文规定自持部分只能是住宅，因此，房企对于自持的竞拍需相对谨慎一些。
最终地价达到九龙仓的可能性则不大，因为九龙仓拿地迄今已经一年半还未开盘，据测算，九龙仓的售价房价需达到57706元/平米（车位利润按照2000/平米）才能保本，这样的价格预期，要达到，显然难度比较大。
三、近江地块：钱江新城绝版商业地块如何估值？
此次一同出让的还有位于钱江新城近江单元的一宗商业用地，地块容积率为5.3，建筑面积14.14万方，起拍价17.452亿元，楼面起价12341元/平米。
由于地块容积率较高，占地面积仅仅40亩，预计将主要是商务办公的用途。
钱江新城作为杭州新的市中心，商业地块越来越走俏。回顾钱江新城最近几年的商业办公用地出让，主要是国企竞得，除了做地单位自己摘牌之外，得主还包括鲁能、越秀等国企，拿商业地也是越来越难，即便像红狮水泥这样的招商引资项目，在地块出让时设置了持有20年的要求，最终也是拍到了令人咂舌的71.52%的高溢价率。
因此，我们认为，即将出让的近江商业地块，具有较大不确定性：
如果像红狮地块一样，另有势在必得的国企参与争抢，那么这两个势在必得的竞争者，极有可能拍出高溢价率；
如果只有一家势在必得，最终的溢价率可以参照地块周边，做地单位望海潮建设在2017年9月份和2018年1月份竞得的近江单元07号地块与近江单元14号地的溢价情况——在22%-50%之间都有可能。
近江单元商地与红狮水泥地块位置关系（数据来源：好地大数据）
好地研究院认为，此次主城区推出的三宗地块（不含租赁用房地块）将呈现不同的竞争态势：
①祥符的宅地和三塘的商住地将达到溢价上限，进入自持竞拍的环节；
②钱江新城近江地块的最终结果却存在不确定性，如果有势在必得者，可能也会创下高溢价。
好地网将直播本次土地出让会，并对后续成交情况进行分析报道，敬请关注。