文/好地研究院 钟绮雯

今日，珠海一口气成交3宗涉宅地，分别位于香洲区（1宗）和金湾区（2宗），成交总价超50.5亿元，平均溢价率达42.7%。

地块指标统计表（数据来源：珠海市公共资源交易中心）

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院认为，此次土拍代表珠海整体的热度，3宗地块的超预期成交，暗示珠海依旧被各房企看好。接下来是对各地块的预期盈利空间进行分析：

香洲区地块/建发地块

香洲区地块位于香洲区春风路南侧，地处新香洲板块，片区新盘带精装均价在40000元/㎡左右，而恒裕水墨兰庭45000元/㎡的原因来自于北面景观带来的溢价。

周边楼盘与地块成交情况图（数据来源：好地大数据）

依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在42000元/㎡左右（具体见下表），与目前周边房价相比，房价需要有5%的预期涨幅方可保本。

住宅售价简易计算表（香洲区地块）

好地研究院认为，片区发展已相当成熟，但近5年暂无宅地成交，周边竞品少，地块去化压力相对较弱，定价主动性高。

建发是国企，资金充裕，而项目体量不大，可等到行情较好的时候再上市。

航空新城地块/鹏瑞地块

航空新城地块位于金湾区金河东路南侧地块，地处航空新城滨海商务区，片区新盘带装修均价在26000元/㎡左右。

周边楼盘成交情况图（数据来源：好地大数据）

依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在31000元/㎡左右（具体见下表），与目前周边房价相比，房价需要有19.2%的涨幅方可保本。

住宅售价简易计算表（航空新城地块）

好地研究院认为，航空地块体量小，鹏瑞可参考崇峰壹号院走高端路线来提升溢价。

19017地块/融创地块

19017地块位于金湾区顺达路东侧、金水路南侧地块，地处西部城区B片区，片区除了珠海大道北侧已经开发外，其他区域基本上属于未开发区域。

参考地块东侧航空新城新盘带装修均价在26000元/㎡左右，依照地块实际成交楼面价，粗略计算住宅售价在28000元/㎡左右（具体见下表），与目前周边房价相比，房价需要有7%的预期涨幅方可保本。

住宅售价简易计算表（19017地块）

好地研究院认为：

融创地块体量大、周边配套不足、预期涨幅7%，融创作为高周转房企，面临的挑战或许更严峻；

建发地块是3宗地块中预期涨幅最小的，加上片区竞品少，建发定价有主动权，国企资金充裕，销售压力不大；

鹏瑞地块是3宗地块中预期涨幅最高的，但在3宗地块里体量最小，可以走产品换溢价的打法。