文/好地网 卢丹

今天（3月29日），杭州春节后单日规模最大的土地出让会落幕：

萧山和余杭区共有5宗地块出让，均经过较为激烈的竞争后成交，地块成交总额达73.1666亿元，平均溢价率37.43%，其中有两宗地块进入了自持竞拍的环节，分别为兴议地块和塘栖地块。这是今年继闲林佳兆业地块之后的两宗自持地块。

以下为5宗地块的成交情况——

九乔地块：经过166轮竞价，新希望以总价346064万元竞得，楼面价21008元/㎡，溢价率31.30%，据悉，与新希望拼抢至最后的房企主要是金地和绿城两家房企。

塘栖地块：经过149轮报价，合景泰富以上限价格49655万元竞得，楼面价10484元/㎡，竞配自持面积比例2%。据悉，竞价到倒数第二轮的房企是中梁。

市北西单元兴议地块：绿城以上限价格196994万元竞得，楼面价25768元/㎡，溢价率49.81%，自持22%。滨江集团是与之竞价到最后的房企。

戴村仙女湖地块：仅8轮报价，银泰成功补仓，以总价14759万元竞得，楼面价6628元/㎡，溢价率10.5%。

戴村市政路地块：经过190轮报价，德信击退新城，以总价124194万元竞得，楼面价8018元/㎡，溢价率45.78%。

五宗地块成交情况表

成交地块位置分布

近期，房企在杭州拿地的普遍情况是：在周边项目售价的基础上，都加了预期。

那么，今天的出让会吹出了什么风？对于后市有怎样的参照意义？

好地研究院分析，今天五宗地块的出让共透露出四个风向——

1.萧山兴议地块：热门地块需正面强攻

从成交结果来看，今天竞拍最为激烈的是位于萧山市北的兴议地块，最终是绿城与滨江的PK，竞拍至自持环节。

绿城拿下的兴议地块，成交楼面价为25768元/平米，若自持部分按照成交地价的六折计算，可售宅地部分实际地价成本为28675元/平米。

单纯从地价来看，已经回到，甚至超过了2017年市场最热时候的价格水平：

2017年9月11日，温州时代以上限价24991元/平米（自持21%）竞得北干街道B-11\B-23地块，实际地价成本为27648元/平米，今天绿城兴议地块如果按照自持部分打六折计算的话，比温州时代地块高出了1027元/平米。

周边另一宗值得比较的是招商地块：去年5月21日，招商以上限楼面价25796元/平米（自持4%）竞得市北西单元兴议区块C-21地块，位于此次绿城兴议地块南侧550米处，实际成交楼面价为26226元/平米，同样低于绿城兴议地块。

绿城兴议地块和周边成交地块对比

从房价的角度，也是大幅加了预期。据好地研究院测算，按照28675元/平米的地价成本，保本房价为40482/平米（高层精装，建安与资金利息按5000元/平米，车位加2000元/平米的利润），这个价格与地块周边时代滨江·翡翠之星项目在售价格（高层精装3.58万元/平米）比，高出了4682元/平米，即预期房价上涨13.07%才能保本。

好地点评：对于兴议地块的成交结果，我们认为热度偏高，但是由于翡翠之星当前售价下去化良好，兴议地块属于热度较高的热门地块。这样的地块报名参拍的房企众多（达20多家），要拿下只能通过正面强攻的方式，预期溢价率13.07%，与近期热度较高的佳兆业闲林地块（13.5%）相仿。

2.九乔地块：同一板块，分属不同行政区，可能带来的价差红利

今天九乔地块的得主是新希望，与其竞拍至最后的对手是金地和绿城，最终的溢价率锁定在31.3%成交，楼面价21008元/平米。

若建安成本按照4500，装修成本按照2000元每平米计算，测算的保本房价为33184元/平米，再考虑车位利润1500元/平米，则房价最终卖到31684元/平米，新希望即可以实现不亏。

由于九乔数字商贸城（余杭部分）板块已经9个月没有新的预售证领出，板块内售价缺乏参照，而新希望地块从配套和交通方面，要优于与之距离1公里的金地玖峯汇项目，差别则在于分属不同的行政区域上。

新希望地块若能达到金地玖峯汇3.4万/平米的售价，据估算，每平米可以有2400元左右的利润。

九乔地块与金地玖峯汇位置关系

好地点评：此前本网预计在拱墅与良渚之间的5000元地价与房价的价差，九乔板块兼跨江干与余杭两区，同一板块不同分属不同行政区域的地块，其价差到底是多少呢？今天的土拍就是一个很好的实证。

金地玖峯汇的拿地楼面价21590元/㎡（自持26%），若按照自持部分相当于可售部分六折的价值计算，大概实际价格为24096元/㎡，当时拿地时间为2017年9月，也是市场热度相当高的月份，与目前的拿地气氛有的一拼，按照这个计算，这次的土拍结果显示，在同一板块上江干区的地价比余杭区的每平米高出3088元左右，与拱墅运河板块高出毗邻的余杭良渚板块5000元相比，价差缩小了40%。

新希望之所以力战金地与绿城成功摘牌，也是看中了九乔板块分属余杭与江干可能带来的机会，寄希望于余杭这一端的项目，能跨越行政区隔，实行同板块同价格，从而分享行政区隔被消融带来的价差红利，这一红利目前为每平方米2400元利润。

不过，由于新希望项目的开盘与销售将在明后年，届时限价的水平可能有所松动，利润也可能有超过2400元，当然，如果届时限价严格，也可能不达预期，给项目开发带来压力。

3.戴村地块：首次推地的陌生区域，未来售价有弹性空间

今天戴村的两宗地块，其中面积较小的低容积率地块被银泰摘得，由于地块面积较小，加上银泰要在戴村打造文旅小镇，前期已经有项目落地，最终的成交情况不能作为市场真实参考。

德信摘牌的另一宗地块，市场的意义却非常值得解读。

今天，德信成功拍得戴村体量达15万方的地块，楼面价8017元/平米，若剔除公租房和幼儿园的配建成本，实际地价为8957元/平米。

这个地价，在萧山南部乡镇中，处于中位。萧山南部乡镇包括义桥、临浦、戴村、河上等，目前，地价最高的是义桥，达10780元/平米，相对较低的是河上，仅4761元/平米。

南部乡镇最高地价示意图

德信8957元/平米的拿地成本，对应的保本房价是15808元/平米（已经减去车位利润500/平米，建安与资金成本按照3800元/平米，精装成本按1000元/平米 ）。

据好地研究院调查，萧山临浦碧桂园越溪府的最近一期预售证于去年10月领出，高层公寓价格为1.6万/平米（精装）。

德信地块容积率为1.8，限高50米，因此最终的产品业态将结合小高层和洋房，或者小高层和排屋，可以在1.6万/平米的基础上有所溢价。

今天参与竞拍的房企，拍到最后的几家，有些预期都在18000元/平米，相当于加了10%的预期，由于刚需价格的弹性较大，这个预期实现的可能性大于那些加预期的高价地块。

好地点评：随着杭州拥江时代的到来，钱塘江两岸已经成为杭州豪宅区，无论是钱江新城、滨江、还是钱江世纪城、萧山经开区，均已经地价房企高企，在钱江新城和滨江为中心，30分钟车程内，房价在2万以内的板块，较为罕见，也就是说，这里的刚需，难以找到合适的安居板块，萧山南部乡镇有可能将很好地承接这部分需求。

据悉，时代大道南延已经获批，将通往萧山南部乡镇，届时以戴村为代表的萧山南部区域，将与滨江的联系更加紧密。

若放到杭州市溢出的视角，到义桥或临浦去，还是到戴村去，区别并不是很大，加上银泰在戴村打造文旅小镇项目，将形成综合性的配套，可参照万科良渚文化村的先例经验。

从这个角度来看，德信今天拿下的地块可以说是比较有前瞻性，如果接下来戴村继续推地做强房地产业，德信作为进入板块第一个吃螃蟹的，将掌握主动。

碧桂园常常第一个进入新板块拿地享受新兴板块的“头口水”，德信也有类似的战略性建仓的举动，比如2017年第一个进入空港新城板块，连续拿地。

4.塘栖地块：城区边缘板块拿地，是库存极低的房企维持生存之举

今天，塘栖一宗体量不到5万方的地块，由合景泰富竞得，最终的代价不低：楼面价为10484元/平米，剔除掉公租房的成本后实际地价成本为11338元/平米。

这个价格与招商2018年4月份竞得的地块比，已经是超出了300多块每平米，创下了塘栖宅地价格（不含弘阳地块，容积率仅1.2）的历史新高。（招商地块楼面价为11034元/平米）

塘栖2018年以来成交地块情况

按照11338元/平米测算的保本房价为19242元/平米（已经减去车位利润500/平米，建安与资金成本按照3800元/平米，精装成本按1500元/平米）。由于板块内近期无高层项目在售，价格上参照弘阳隋唐项目洋房售价约2.28万（含精装3500），按照洋房与高层1.2:1的系数，高层预期售价为19000元/平米（精装）。按照这个计算，基本持平。

当然，高层与多层洋房的售价绝对比例关系也不一定是1:1.2，比如，时代滨江翡翠之星项目，洋房与高层的比例关系是1.1:1，如果这样的话，合景拿下的项目可以有20520元/平米的售价，有微利。

好地点评：合景今天拿地可谓不惜代价，这与上周佳兆业在闲林拿地的情形相仿。佳兆业在杭州已经几乎没有库存，再不拿地，团队都有可能面临解散，因此，佳兆业拿闲林地块，是刚性的补仓需求，是维持团队的需要。因为不得不拿，拿的代价不低，因此选择拿总价相对较低的项目。合景在杭州的情况与佳兆业类同，据统计，合景在杭州也是几乎没有储备。最终竞得的塘栖地块，也是符合了低总价（总价不到5个亿）的条件。

余杭区一些板块，像闲林，塘栖等，由于总价与单价都较低，非常适合新进入杭州的房企做试水用，同样也适合饥渴难耐库存极低的开发商急需补仓之用。风险不大，又可以新增项目以维持团队生存发展。