好地网3月29日讯（研究员 邓春磊）今天，苏州工业园区国土环保局挂牌一宗住宅用地，地块位于钟南街东、港田路南，出让面积78440.69㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积117661.04，起始价258860万元，起拍楼面价22000元/㎡，地块将于4月29日出让。

地块信息

地块航拍图

 作为苏州的价值价格双高地，园区一直供地稀少，市场需求不断，本次挂牌的奥体中心港田路南地块又有着怎样的特点呢？

一、 地理位置优越

奥体中心港田路南地块位于苏州工业园区湖东板块核心区位，紧靠苏州奥体中心，是苏州高端改善项目聚集区域。

本地块距奥体中心仅500米，距儿童医院仅900米，距离湖东CBD约4.1公里，距离永旺梦乐城2.8公里，地理位置得天独厚，既享有城市核心配套资源，又承载了园区高端居住所需的环境配套，是较为少有的稀缺地段。

目标地块区位图

目标地块配套图

二、起拍楼面价适中

奥体中心港田路南地块起拍楼面价为22000元/㎡，容积率为1.3-1.5，与周边成交地块相比，紧邻地块北侧苏高新、仁恒地块成交楼面价为26018元/㎡，容积率为1.6，中海上东区地块容积率为1.7，成交楼面价为23231元/㎡，而今年成交的青剑湖板块首创地块成交楼面价也达到了23202元/㎡，容积率为1.5。与这些地块对比，奥体中心港田路南地块的起拍楼面价较为合适，而周边地价也普遍达到了26000元/㎡左右，因此也具有一定的溢价空间。

地块周边土地成交情况

三、地块需配建不限价人才房，不低于项目住宅总计容面积的50%

在园区挂牌的地块多数需配建人才公寓或养老服务用房等，奥体中心港田路南地块也不例外，本地块需配建人才优先购买房源（90-120平方米），其计容面积不低于项目住宅总计容面积的50%。

但值得指出的是，本次人才优先购买房源并不限价，而小面积户型在高端改善型的园区又属于“稀缺”品类，应该能够得到市场较好反馈。

附特别说明：

（1）该地块上项目应当规划建设有套型面积为90-120平方米的人才优先购买房源（以下简称：人才优购房），其计容面积不低于项目住宅总计容面积的50%。

（2）该地块上项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于2000元/平方米，装修基本配置内容除了应当符合江苏省住房和城乡建设厅《成品住房装修技术标准》之附录C《成品住房装修基本配置内容》外，空调、热水器和脱排油烟机应当安装到位；开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报园区价格主管部门备案。

（3）该地块上项目开发商应当将人才优购房在取得商品房预（销）售许可证之日起60日内，按照市场价格出售给满足相关购房条件，在苏州工业园区就业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，且个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无自有住房和购房记录的本科及以上人才；或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才。开发商自取得商品房预（销）售许可证之日起60日后，方可自行公开销售剩余人才优购房。

（4）因轨道交通6号线建设施工需要，建设期间须临时占用该地块东侧红线内约10米用地，竞得人须无条件配合轨道公司做好相关工作并在制定设计和建设方案时充分考虑该因素。

四、 区域价格高，竞价空间大

区域内仅中海上东区在售，销售均价为40000元/㎡（限价影响，区域二手房价格高于新房价格，开盘即清）。用区域平均房价作为保本房价倒推奥体中心港田路南地块价格,采用住宅装修成本2000元/㎡来计算，地价为26694元/㎡，高于苏高新、恒泰、仁恒合作地块的成交地价，但与27501元/㎡的结顶价格和30251元/㎡的现房价格，还有一定差距，存在较大的溢价空间。

园区作为苏州高端改善项目聚集区域，土拍热度一直傲居于其他版块之上，即使在2018年下半年，苏南市场整体下行期，园区土拍亦吸引了苏高新、中海、万科、金地、景瑞、新城、华润、招商、绿城等10多家品牌房企参拍，大咖云集，阵容堪称2018年以来苏州最豪华阵容。自农历新年以来，苏州土拍热度逐步走高，而近期7号公告更是吸引了近40家参拍房企。园区青剑湖首创地块以23202元/㎡楼面成交价，50%溢价率开启首秀，而本宗宅地作为园区核心宅地，又能达到怎样的高度呢？好地网将持续关注。

区域房价倒推地价

附：地块点评

地块位于园区湖东板块，周边配套齐全，居住氛围浓厚。

◆交通：地块周边路网成熟，靠近主干道，且地块距在建中的地铁5号线苏胜路站约1.2km，通达全市，生活便利。

◆商业：地块周边围绕多个商业配套，周边有凤凰新天地、方洲邻里中心、欧尚超市等多个商业中心以及较多的小区底商配套，除此之外地块东侧奥体中心为集体育、购物、休闲为一体的大型休闲娱乐中心。

◆教育：地块周边重点学校环绕，包括园区外国语学校、园区星汇学校、园区方洲小学、园区第十中学、新加坡国际学校等，教育资源丰富。