文/好地网研究员 徐淑琪

今天（3月29日），南京主城区2019年的首场土拍结束，2宗宅地最终竞拍结果如下：

新希望首入南京：经过120轮竞价，成都新希望置业有限公司（新希望）以53.2亿元竞得栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块，楼面价22628元/㎡，溢价率28.81%。

世茂成功补仓雨花台区：上海漫珑企业管理有限公司（世茂）以28亿元竞得雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块，楼面价16620元/㎡，溢价率25.56%。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、二宗宅地房价参照系可变系数高，无最明确的对标项目

据好地网了解，两宗地块共有20家左右房企报名参拍。除了战略性进驻的新希望和刚性补仓的世茂，还有深耕的栖霞建设和电建，也有去年年底拿地的房企，为了守卫地价而参拍的招商，龙湖等。可以说，参加本次土拍的企业各有各的打算和目的。

与参拍企业的考量多变一样，二宗出让地块的价格考虑也是选择多样。

例如，合班村288号地块，实际楼面价达2.4万元/㎡，对应精装保本房价3.6万元/㎡，如参考板块周边在售洋房3.3万元/㎡，高层2.9万元/㎡的价格，则本项目后续亏损风险较大；但若参考项目南侧1.4公里的星河天赋项目高层毛坯3.9万元/㎡均价，则项目利润空间充足。

再如，雨花台C2、C3地块，实际楼面价达2.06万元/㎡，对应精装保本房价3.2万元/㎡，若参考和峰南岸精装高层均价3万元/㎡，则项目面临亏损风险，若参考项目河北岸的城南公馆精装洋房均价3.6万元/㎡，则本项目有一定的利润空间。

二、今天，哪些房企想抢地

春节过后，虽然南京市场的销售情况较2018年年底前后有明显的好转，但并非所有的项目都销售顺畅，即使是一些自称销售火爆的项目，实际销售情况也并不乐观。面对不明朗的市场，为何仍有20家左右房企参拍呢？

好地研究院认为，主要原因是房企新年拿地资金充裕，迫于规模扩张及企业成长压力，面对未来的不确定性，先发制人，率先抢地，完成投资任务。

那么到底是哪些房企推高了土地溢价？又究竟是哪些类型的房企在如此急迫的拿地呢？

①刚性补仓型房企：据好地网统计，世茂在南京已经20多个月未拿地，库存严重不足，刚性补仓需求迫使其以25.56%的高溢价拿地。刚性补仓需求强烈的房企并不少，2018年未拿地的房企融创、平安、绿城、佳兆业、金辉均参与了本次土拍。

②战略进驻房企：新希望、淮安水利、中梁、华宇均是本次土拍的新面孔，其中新希望以28.81%的高溢价战略性进驻南京。战略性进驻房企对土储的需求也是高溢价的有力支撑。

③板块守门员：作为迈皋桥板块的守门员，栖霞建设合班村G53项目实际楼面价高达2.2万元/㎡，这也是栖霞建设和新希望争夺到最后死守地价的原因；同样的，电建、招商作为两桥板块的守门员，均参拍了雨花台C2、C3地块，其中电建更是与世茂“死磕”到了最后。可以认为，板块守门员的抬价是本次土拍高溢价的主要原因。

迈皋桥板块守门员栖霞在土拍中的表现

④新近上市的房企：刚上市房企来自土地储备规模的需要及业绩报表等的压力，需要打规模的拿地。例如美的集团，上市不久，就在在徐州多次补仓，增加土储；比如刚上市的德信，近期在杭州、温州等城市迅速获取多宗地块，以匹配上市后的土地储备需求。