核心提要：

市场化的视角看区位：从不是杭州到就在杭州

从点到面的配套完善：从杭海城际到杭海新城

深入到毛细血管的无缝融合：从沪杭高速到杭州中环

文/好地研究员 叶建英

去年以来，房地产从三四线城市走向都市圈的趋势越来越明显。而在杭州都市圈，融杭最早，收获也最大的非海宁许村莫属。

2018年5月9日，许村的宅地曾经拍出接近每平方米2万元的实际楼面地价。这个价格可以说是市场化的零距离打破了行政藩篱，因为即使在2018年的土拍高点，也已经超过了杭州八区的多个板块。

2019年，许村将推出7宗地块。相比去年让40多家房企侧目的、位于“飞地”的57、58号地块，今年的出让土地距离杭州地铁1号线还有一些距离，大多位于许村镇政府附近。然而，一年过去，离杭海城际铁路的通车日期又近了一年，而当地政府又在去年年底推出高规格的杭海新城，那么许村又会面临怎么样的投资机会呢？

许村镇2019年供地计划（以最终公告为准）

地块位置分布（数据来源：好地数据库）

好地研究院从市场化的区位优势，从点到城的配套优势和路网一体化的板块更新三个方面进行分析。

市场化的视角看区位：从不是杭州到就在杭州

分析许村的土地市场，绕不开2018年5月9日的土拍。

然而，当天的结果却掩饰了一个重要的市场倾向，40多家房企争抢，但最后几乎清一色的“花落”深耕许村的本土企业，好像外来大房企与此绝缘。

但事实上，许村依然是大型房企初进杭州或者要在杭州补仓的重要板块，而这两个原因是最近杭州土拍热火的背后支撑。

无论是哪一个方面来讲，许村都是“不是杭州，就在杭州”。

杭州市中心20公里范围圈价格体系（数据来源：好地数据库）

先来看一个许村的地理位置，如果说去年的57、58号地块相当于位于临平核心的“飞地”，那么，整个许村，其实就是海宁融杭的桥头堡。

杭州进入地铁时代已经7年，即使如此，许村仍是少数能够地铁出行的获利板块。许村最西端的楼盘，距离杭州最早开通的地铁一号线仅400多米。

而这一端，集中了临平新城最好的医院、学校、商场。

从许村的房价和地价，以及购房人群来讲，也与临平同质。甚至比临平和杭州各区域更优的是，许村属于海宁，不限购。对于投资客户，未落户客户和有多套房需求的杭州客户来说，许村几乎是惟一的选择。

从房企的视角来说，各大房企都把许村作为杭州城的一个板块，选择许村就是选择杭州。房地产的下一阶段将如何走，政策面的调控和产业面的人口流动都还未尘埃落定，选择像良渚、闲林、许村这样的次中心板块是相对安全的。

从点到面的配套完善：从杭海城际到杭海新城

海宁政府无疑是深谙融杭之道的。十多年前，与杭州共建下沙北区域至今仍然是新区运作的经典。

而对于许村最需提升的配套，海宁的大动作不仅仅是借力临平，不仅仅是率先建设杭海城际，而且还在杭海城际开工两年之后，又高规格推出杭海新城。

2018年，海宁提出要导入杭州的发展理念与规划，加快临杭的许村、长安两镇与余杭、下沙的同城化，以城市的姿态融入杭州。把西部许村、长安总面积183平方公里的区域以“杭州第11区”为标准规划，围绕许村高铁站核心，全力打造“杭海新城”。

杭海新城区位图（数据来源：好地数据库）

一句话来说，杭海新城的规划，就意味着许村的发展将趁杭海城际铁路的建设，把点做成面，把镇级配套做成城级配套，以省会城市配套的规格做优许村。比如，国际化双语学校是这几年杭州各个区域兴起的配套热点，而许村已经在计划中。

许村规划图

同时，杭海新城的目标不仅于此，其设置了大面积的商住地块的和产业集聚带，将为许村的产业升级培育基础。许村将不仅仅是居住的好地方，也将是创业就业的好地方。

深入到毛细血管的无缝融合：从沪杭高速到杭州中环

杭州中环的建设将是许村融杭又一个重要机遇。

杭海新城205平方公里的规划面积，都位于杭州中环快速路之内。这意味着，从许村到杭州市中心和各个组团可以通过便捷而且免通行费的快速路出行。

杭州中环线示意图（数据来源：好地数据库）

事实上，东湖快速路的开通已经为许村楼盘吸引了更多的钱江新城，以及萧山机场等钱塘江南岸区域的客户。

海宁还将和余杭政府一起，确保在2022年杭州亚运会前将沪杭高速整体抬高，并在高速下面建城市道路，这将大大增强原高速公路两侧区域的一体性。在杭州，高速抬高对城区促进有一个最好的例子，就是机场高速抬高后，促进了钱江世纪城南北一体化的融合。

而海宁与余杭、下沙相连的道路，也将实现无差别贯通并完成更名。